[스크랩] 토지공급 확 늘려 가격상승 막아야

'과도한 입지 및 토지이용 규제가 경제활동을 위축시키고 있다.'
국토해양부가 지난달 24일 대통령 업무보고에서 밝힌 토지 현황에 대한 인식이다.
도시용지 비율이 2006년 말 현재 6.2%로 일본(7.1%) 영국(13%) 등에 비해 크게 낮고 이 때문에 지가 상승, 소득 대비 집값이 7.5배(서울)로 도쿄(5.6배)ㆍ런던(4.7배)에 비해 주거비 부담이 높다는 것이다.
국토부는 이 같은 인식을 바탕으로 도시용지 비율을 2020년까지 9.2%로 올려 3000㎢의 땅을 더 공급하겠다고 밝혔다.
하지만 문제는 언제 어디에 어떤 방식으로 공급할 것인가다.
◆ 미국처럼 필요 용지의 150% 이상 공급해 지가 상승 예방
= 국토해양부는 상반기 중 가용지 및 규제 완화 사항을 발굴하겠다는 것이고 이를 위해 이미 4개 조사팀이 실사를 벌이고 있다. 또 도시 외곽 관리지역 중에서 개발가능지역(계획관리지역)을 연말까지 조속히 지정한다는 방침이다.

하지만 이번 국토부의 보고 내용은 97년 이후 매년 반복 발표하는 내용인 데다 연말까지 계획관리지역 지정을 마무리하겠다는 계획도 현실성이 떨어진다는 지적이 많다.
당초 계획관리지역 지정은 2007년 말까지 완료했어야 하지만 지자체와 땅주인 간 마찰 때문에 진척이 안 되고 있기 때문.
고산화 한국생산성본부 전임교수는 "올해부터 관리지역 세분을 안 한 지역은 모두 보존관리지역 규정을 적용해 개발행위를 엄격하게 제한하고 있다"면서 "이용가치가 낮은 농지ㆍ산지는 가급적 빨리 도시용지로 전환해야 한다"고 말했다.
필요 용지만 찔끔찔끔 공급할 것이 아니라 150% 이상 충분하게 공급해야 한다는 주장도 나온다.
심교언 건국대 교수(도시계획)는 "우리는 기본계획을 수립할 때 인구 유입량을 기준으로 필요 용지만 딱 지정하는 방식인데 미국은 도시계획을 수립할 때 30~40년 앞을 보고 개발물량을 필요 용지의 150% 이상으로 충분히 공급한다"고 말했다.
◆ 대도시 주변농지부터 활용해야
= 수요가 없는 곳에 도시용지를 공급해 봐야 의미가 없다는 점에서 그동안 관리계획 자체를 근본적으로 재검토해야 한다는 지적이 많다.

황용천 플레닝 사장은 "서울에 인접해 도시생활권자들의 수요가 많은 과천ㆍ하남ㆍ구리는 상당 부분이 그린벨트로 묶여 있는데 이미 개발된 지역의 인접지역을 풀어 줘야 수요도 맞추고 기반시설 투자비도 절감할 수 있다"고 말했다.

성장환 국토도시연구원 도시지역연구소장은 "절대농지에 대한 규제를 대폭 풀어야 한다"고 강조했다. 개발지에 농지가 조금이라도 포함되면 대체농지를 조성해야만 허가가 나는데 농지가 산지보다 개발가치가 높은 데도 전 국토 중 21%가 농지로 묶여 있는 것은 문제라는 것.

고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 "하남, 남양주 등은 그린벨트나 한계농지가 사실상 불모지로 방치되고 있다"면서 "연접개발 제한을 풀어 도시 인접지역에서는 농지 대신 녹지와 택지, 상업용지 등을 적절히 조화롭게 개발하는 것이 필요하다"고 지적했다.

박합수 국민은행 PB부동산팀장도 "공장 총량제나 연접개발 제한 등을 과감하게 풀지 않으면 사실상 도시용지로 공급할 수 있는 지역이 별로 없다"고 강조했다. 하지만 그린벨트 해제 등에 대해서는 여전히 반대론도 만만찮은 상황이다.

안건혁 서울대 교수는 "정부 정책이 기본적으로 그린벨트에 손을 대겠다는 전제가 깔려 있다고 본다"면서 "많은 토지가 특정인에게 점유돼 있어 편향된 결과를 초래할 위험이 있다"고 말했다.

◆ 섣부른 투기방지책보다는 꾸준한 공급 증대를
= 국토해양부가 도시용지 확대 방안을 밝히면서 벌써부터 수도권 인근 땅값 움직임이 심상치 않다. 심지어 어느 지역이 도시용지로 풀릴 것인지 알아내기 위해 일부 투기꾼들은 국토부 실태조사반 차량을 미행한다는 소문까지 돈다.

그러나 전문가들은 국지적ㆍ일시적인 땅값 상승은 불가피하다고 강조한다.
심교언 교수는 "어떤 개발이든 땅값 상승은 당연한 것"이라면서 "지금 당장 오른다고 해서 바로 투기억제책을 펴기보다는 공급물량을 꾸준히 안정적으로 늘리는 것이 최선"이라고 말했다.
고재일 동일토건 회장은 "고지 탈환이 정책목표라면 정책 과정에서 아군도 일부는 다치게 마련"이라면서 "장기적인 정책 방향을 뚜렷하게 잡고 일관되게 정책을 집행할 필요가 있다"고 말했다.

◆ 용적률 높여 기존 용지 활용도 제고
= "쓸 만한 좋은 땅은 수도권 1ㆍ2ㆍ3ㆍ4기 때 다 풀렸다고 봐야죠. 지금 택지개발하고 있는 지구나 도심재개발지에 대해서만 용적률을 높여도 효과가 큽니다. 기반시설이 갖춰진 쪽으로 용적률을 높여야지 비용이 적게 들지 않겠습니까."
국토해양부가 농지ㆍ산지 등에 대한 개발제한 규제를 완화하겠다는 방안을 밝히자 각 건설사와 도시계획 전문가들은 '쓸 만한 땅을 늘리겠다'는 정부 정책 실효성을 높이기 위해 이미 공급된 용지에 대한 활용도를 높여야 한다고 강조했다.
권홍사 대한건설협회장은 "수도권은"건폐율을 현행 60%에서 30%로 줄이는 대신 용적률을 올려주면 신규 도시용지를 공급하는 것보다 효과가 배 이상 난다"고 말했다.
조영숙 동보주택 회장은 "개발해 놓은 땅 중에도 놀고 있는 게 많고 지방은 미분양도 급증하고 있다"며 "필요없는 땅을 더 공급하는 것보다는 종 상향, 용적률 상향 등을 통해 인프라스트럭처를 중복 활용하는 것이 더 건설적일 수 있다"고 말했다.

D건설사 개발담당 상무도 "송파신도시나 동두천, 의정부 지역 등 이미 개발계획이 잡힌 곳에서 토지 종 상향을 추진해 용적률을 높이는 방향이 더 낫다"고 답했다.
전문가들도 필요한 지역에 공간을 늘려주는 보완책이 필요하다는 데 의견을 같이했다.
고산화 한국생산성본부 전임교수는 각 지자체가 세부 시행령을 정해 용적률을 제한해 둔 점을 지적하며 "조례로 용적률을 조정하면 3종 일반주거지역은 현재 150%에서 300%로, 중심상업지는 1000%에서 최대 1500%로 용적률 상향이 가능하다"고 말했다.

김현아 건설산업연구원 박사 역시 상업용지에 주거용지를 결합하는 식으로 용도가 다른 토지를 결합해 용적률을 높이는 '공중권 활용'을 보완책으로 내놨다.
하지만 용적률을 높이면 도시환경이 악화될 것을 걱정하는 목소리도 만만치 않다.
안건혁 서울대 교수는 "도심지 용적률을 높이는 방안은 전적으로 수익성을 올리려는 건설회사들 주장"이라고 비판하면서 "우리나라 신도시 용적률은 이미 국제기준에 비해 높아 더 이상 올리면 도시환경 지속 가능성이 떨어진다"고 지적했다.

출처 : 토지공급 확 늘려 가격상승 막아야

글쓴이 : 땅박사/허기성 원글보기

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