[스크랩] 부동산 고수들은 어떤 기준으로 움직일까?

부동산 시장이 혼란스럽다.
시장은 규제 완화를 기다리며 관망세가 짙어지고 있는 반면 정작 정책당국은 규제 완화를 단행할 기미가 없다. 20~30년 이상 부동산업을 해온 고수들은 지금과 같은 안개 국면에서 어떤 기준과 원칙을 갖고 움직일까. 분명한 것은 시장 흐름을 제대로 읽지 못하고 섣불리 움직였다가는 손해가 더 커질 것이라는 사실이다.

◆ 땅 고를 땐 용도부터 봐라

 ◆ 인구 늘어나는 곳을 주목하라

= 용도 문제가 해결됐다면 그 다음에 땅 고를 때 중요한 기준은 바로 발전 가능성이다. 대규모 개발계획이나 택지지구, 도로 조성 계획 등이 있다면 더 말할 나위가 없다.

윤문기 신성건설 사장은 "사업용 땅을 구입할 때 발전성을 가장 먼저 본다"고 말했다. 전체 교통 도로망, 인구 흡수 여부, 인프라스트럭처 형성 등을 봐야 한다는 것.

윤 사장은 "개인적으로 땅을 볼 때도 발전 가능성을 먼저 보는 게 정답"이라며 "교통과 학군 등도 중요하지만 앞으로는 친환경이 가장 중요한 기준이 될 것"이라고 내다봤다.

김병호 쌍용건설 사장도 "토지는 아파트보다 장기적인 관점이 더 필요하다"며 "가장 중요한 포인트는 개발 잠재력과 발전 가능성"이라고 강조했다.

토지도 교통 접근성이 가장 중요한데 교통이 편리해야 언젠가는 발전할 가능성이 높다는 것.
"절대농지나 보전녹지 등 향후 개발이 어려운 지역은 가급적 피하는 게 좋다"고 김 사장은 조언한다.

조규상 월드건설 회장도 땅이나 주택을 볼 때 △거시적으로 살기 좋고 성장 잠재력이 풍부한 곳인가 △지역 내에서 봤을 때 동서로 길고, 산을 등지고 물이나 도로를 앞에 두었는가 △가격이 적당해 투자가치가 있는가 △내 경제력과 계획에 부합하는가 등을 본다고 답변했다.

이종국 우남건설 대표는 "신도시나 대규모 개발계획에 의해 공급되는 아파트나 단지 주변 개발계획이 있거나, 택지개발지구를 선택하는 것이 좋다"고 말했다.

고속도로IC 전철역 등 도심생활권에 대한 접근성이 용이한 교통망이 단지 인근에 있거나 버스정류장, 대규모 상업시설, 초등학교 등이 단지 옆에 있어야 한다는 것. 단지 조망 또는 일조권을 방해받지 않는 단지를 선택해야 하며 향후 개발계획에 따라 조망권이 방해받을 수 있다는 점을 감안해 꼼꼼하게 따지는 것도 잊지 말아야 한다.

강주영 SR개발 회장은 "디벨로퍼가 땅을 구입할 때 가장 우선시하는 것은 첫째도 사람, 둘째도 사람, 셋째도 사람"이라고 말했다. 그는 "서울 강남 3구를 중심으로 얼마나 가까운 입지를 선정하느냐가 관건"이라고 잘라 말했다.

강 회장은 "80년대 초 명성그룹이 속초에 명성콘도를 지을 때 싸구려 땅에다 대형 콘도를 짓고 속초시 영랑호 주변 풍광이 아름다운 곳에는 고급 빌라와 단독주택을 지었다"며 "사람을 끌어들인 명성콘도는 성공했지만 사람을 끌어들이지 못한 영랑호 주변은 실패했다. 사람이 북적거려야 성공할 수 있다"고 말했다.

'사람과 입지는 실과 바늘 관계'라는 게 그의 지론이다.
진명기 JMK플래닝 대표도 "땅에 투자하려면 무엇보다 인구가 늘어나는 지역을 선택해야 한다"고 강조했다. "지역 분위기를 살펴 활기가 없거나 식당들이 파리를 날리고 있다면 투자가치가 없다"는 것.

도시 주변 지역, 지역주민들 간에 부동산에 관심이 높은 지역을 고르는 것이 실패 확률을 줄일 수 있다. 진 대표는 구체적인 노하우로 "등기소나 법원, 군청, 시청 지적과를 통해 지적도 발급이 많은 지역을 고르는 것도 한 방법"이라고 귀띔했다.

정상기 미래에셋맵스자산운용 대표는 "오피스 빌딩도 인구가 늘어나고 경제가 성장하는 곳이 좋다"고 말했다. 중심업무ㆍ상업지구에 위치해 있고 공급이 늘어날 가능성이 제한적인 곳이면 금상첨화다.

◆ 주택 고를 땐 편의시설 살펴라
= 장동열 호반건설 사장은 "주택을 구입할 때 상가나 식당가, 금융기관이나 공공시설 등 생활 편의시설에 대한 접근성을 중요시할 필요가 있다"고 말했다. 도심 외곽이라도 생활편의시설이 잘 갖춰진 곳은 교통이 다소 불편하더라도 이를 상쇄할 수 있다는 것.

정춘보 신영 회장도 "주변에 시장, 학교, 병원, 문화시설, 상업시설 등 커뮤니티를 갖추고 있고 이를 이용하기 편한 지역을 우선 선정한다"고 털어놨다. 정 회장은 "큰 도로와 인접하거나 전철 등 교통시설이 있는 곳, 주변에 대형 개발호재가 있고 발전 가능성이 높은 곳에 우선순위를 둔다"고 덧붙였다.

반면 봉준호 닥스플랜 대표는 "정책 이슈를 가장 예민하게 본다"고 말했다. 예전에는 주변 개발계획, 땅 역사, 교통, 학군, 편의시설 등을 따졌고 이를 위해 사려는 부동산 주변을 30번 이상 돌아다녔지만 지금은 이 같은 모든 조건들을 정책 이슈가 압도하기 때문에 정책 변수를 가장 중시한다는 것.

개별 부동산을 매입할 때도 종부세 부담 정도, 양도세, 대출이나 전매제한 등 정책적 측면을 우선 고려한다는 게 봉 대표 투자 원칙이다.

장장용 21세기 명지개발 사장은 "일단 북쪽에 도로가 접한 땅이나 주택을 사는 게 좋다. 일조권을 안 내주기 때문에 용적률을 최대한 이용할 수 있다"고 말했다.

장 사장은 "요즘 서울에서는 무조건 허름한 집을 사야 돈이 된다"며 "재건축ㆍ재개발 되는 지역에서 33㎡ 정도 지분을 확보하는 게 유리한데 땅이 크면 보상은 적으면서 분양가는 높아지기 때문에 오히려 불리하다"고 지적했다.

◆ 수익 가능성보다 손해 볼 가능성을 없애라
= 대림산업 창업주 이석구 회장 맏아들인 이필웅 풍림산업 회장(64). 그는 사업이든 재테크든 지혜와 자제심으로 이끌어야 한다고 강조한다. 최대한 순리에 따라야 한다는 '무위(無爲)와 무심(無心)' 철학이다.

이 회장은 "아는 것에만 투자한다"고 강조했다. 모르는 상품엔 절대 손을 대지 않고 제대로 이해하고 나서야 투자를 하며, 깊이 있게 이해하고 검토가 끝난 뒤에는 더 이상 재지 않는 게 그의 스타일. 그렇게 해서 손 대는 부동산이나 사업마다 적잖은 수익을 남겼다. 그는 "원하는 결과를 얻을 때까지 충분히 인내하며 기다리면 반드시 돈을 벌게 돼 있다"고 말했다.

심영섭 우림건설 회장은 토지든 주택이든 사업이든 과학적 접근방식과 안전성을 최우선시한다.
우선 부동산인지 금융자산인지 시장 트렌드를 분석하고 이에 대한 선택을 먼저 한다. 그 다음에는 수익률 보장이 확실한지를 본다. 수익률 분석이 끝나야 땅이나 주택, 빌딩 등을 구입한다는 것. 심 회장은 "최고 기준은 안전성"이라며 "리스크가 제거됐거나 제거할 수 있느냐가 최대 관심사"라고 말했다.

출처 : 부동산 고수들은 어떤 기준으로 움직일까?

글쓴이 : 땅박사/허기성 원글보기

메모 :