[스크랩] 상가투자시 “독점권 보장 명문화 살펴라”

기존 점포 소유주 사이에 작성한 업종변경 금지약정을 어기고 부동산중개업소를 약국으로 변경해 한 건물에 두 개의 약국이 들어서더라도 최초 분양계약 당시 업종지정 약정이 없었다면 이를 제한할 수 없다는 법원의 판결이 최근 나왔다. 그러나 이러한 '독점권 보장'을 위한 법정 분쟁은 어제 오늘의 일이 아니다.

독점권을 확보하기 위한 분쟁이 일어나는 이유는 첫 입점당시 업종이 고르게 분포돼 있지만 시간이 흐르다 보면 섞이게 되기 때문이다.
때문에 상가분양 당시 계약서에 업종을 지정해 분양하고 점포주와 상가번영회 동의 없이 지정업종을 변경하는 것을 금지하는 규정을 두는 경우가 많다. 최초 분양계약자의 기득권을 보호하고 같은 업종 난립을 막기 위한 조치다.
독점권을 보장 받기 위해서는 분양계약서에 반드시 '몇 층 몇 호, ○○㎡를 OO업종으로 지정해 독점업종으로 분양하며 이전 이후라도 타 점포를 OO업종으로 분양하지 아니한다'는 특약을 작성할 필요가 있다. 시행사, 즉 건물주의 직인을 받으면 되고, 상가 오픈 후에는 상가운영(관리)위원회가 결성돼 관리규약을 만들 때 중복업종 금지를 명문화하면 된다.

독점권이 보장된 '독점점포'의 경우는 주변 시세에 비해 분양가가 다소 높다고 해도 투자자들에게 인기가 높다. 분양가가 다소 높아도 좋은 조건에 임차를 놓을 수 있고, 임차수요도 많을 것이라는 기대심리가 과감한 투자를 유도하기 때문이다.
상가 독점권이 가능한 업종은 메디컬 센터의 약국, 대형 복합단지의 구두방, 대형 극장의 패스트 푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰의 수선점, 전문 병원의 식당, 대형 예식장 건물의 식당, 아파트형 공장의 구내식당, 문구점, 편의점 등이다.

실제로 지난해 서울 강남구 신사동에 건설중인 OO메디컬타워 1층 점포가 3.3㎡당 최고 1억2880만원에 분양됐다. 이 점포는 분양면적 64.17㎡, 전용면적 33.15㎡으로 총 분양가가 25억원에 달하는 최고가 상가다.
하지만 분양 2주도 안 돼 계약됐다. 대부분 고분양가 상가들의 분양이 어려움을 겪고 있는데 반해 OO메디컬타워의 점포는 쉽게 분양 된 이유는 '독점점포'이기 때문이다.
지하 7층, 지상 18층 규모의 메디컬빌딩 1층 약국은 인기가 높을 수밖에 없는데, 이 점포 역시 독점권을 확보한 1층 약국 점포였던 것. 약국자리 이외의 다른 1층 점포의 분양가는 3.3㎡ 당 7020만원선으로 타 점포와는 3.3㎡ 당 5000만원 가량 차이가난다.

◇투자시 유의점 없을까?
'독점점포'에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 후 투자에 임해야 한다. 동일 상가 내 입점 경쟁률이나 분양률이 중요하므로 꼭 따져봐야 한다.
상가규모를 감안, 고정적인 상주인구 규모나 집객요소, 흡입요소를 갖춘 경쟁력이 있는지 충분히 따져야 한다. 초보 투자자는 권리금이 없고 분양가가 저렴한 중심가형 신축 대형건물 내 소형 상가에 투자하는 것이 좋다.
'독점점포'는 고정고객 확보가 쉽다는 이점 때문에 분양.임대가가 상대적으로 높은 편이다. 투자 수익률을 철저히 계산하고 주변 상가시세를 비교한 후 적정 분양가에서 투자하는 게 좋다.
그러나 상주고객과 일부 유동객 만을 대상으로 영업하기 때문에 안정적이지만 유동인구 확보가 쉽지 않고 매출이 크게 오르지 않는 점도 염두에 둬야 한다.

상가뉴스레이다 장경철 투자자문실장은 "독점점포를 잘 선택한다면 분양가가 다소 높더라도 상권의 독점성이 인정돼 안정적인 투자 수익률을 얻을 수 있다"며 "다만 이런 독점상권이나 독점점포의 특징이 입점 후에도 잘 이어져 기대만큼의 수익을 낼 수 있는지에 대한 철저한 사전 조사가 필요하다"고 조언했다.

출처 : 상가투자시 “독점권 보장 명문화 살펴라”

글쓴이 : 땅박사/허기성 원글보기

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