오피스텔, 너의 정체는 뭐냐

[중앙일보 김영훈.황정일] 집값이 들썩이기 시작한 2002년 8월. 오피스텔 한 채와 집 한 채를 가진 김모씨는 조세심판원에 이의를 제기했다. 국세청이 오피스텔을 주거용으로 쓰면 주택이라며, 1가구 2주택에 준하는 양도소득세를 물렸기 때문이다. 반면 국토해양부는 오피스텔은 건축법상 업무시설이라는 입장을 굽히지 않았다. 오피스텔 분양 시장은 혼란에 빠졌다.

헷갈리기는 5년여가 지난 지금도 마찬가지다. 국세종합상담센터에는 관련 문의가 끊이지 않는다. 인터넷에 공개된 것만 올 들어 31건이다. 임대사업자가 특히 많다. 보유·양도세는 주택에 준해 부과되는데, 오피스텔을 업무시설로 보는 건축법 규정 때문에 주택 임대사업자 등록을 할 수 없어 세금 감면 혜택을 받지 못해서다. 꼬리를 물고 혼란이 이어지고 있지만 정부는 해결책을 내놓지 못하고 있다. 오히려 오락가락 정책으로 혼란을 더 키웠다.

◇헷갈리는 규정=세금은 실제 용도대로 부과된다. 오피스텔 외 다른 집이 없으면 주거용으로 분류되는 게 유리하다. 1가구 1주택자가 돼 양도세를 내지 않을 수 있기 때문이다. 집이 있으면 업무용으로 분류되는 게 낫다. 다주택자 중과세를 피할 수 있어서다.

오피스텔을 임대하거나 세를 들면 더 복잡해진다. 임대사업자인 김모(38)씨는“오피스텔을 주거용으로 임대하고 있지만 종합부동산세 대상이 될 것 같아 세입자에게 전입신고를 못 하게 했다”고 말했다. 오피스텔 밀집지인 경기도 고양시 일산동구 백석동 지역의 경우 입주자의 70%가 전입신고를 안 했다는 게 주변 부동산 중개업소의 얘기다.

건축법상으로 오피스텔은 업무시설이다. 이 때문에 오피스텔 10채를 가져도 무주택자 자격으로 아파트 청약을 할 수 있다. 강대석 신한은행 PB고객부 세무팀장은 “아파트와 달리 오피스텔 관리비에는 부가가치세가 붙는다”며 “주거용이면 환급이 가능하지만 현실적으론 증빙서류를 갖춰서 환급받기는 어렵다”고 말했다.

◇팔짱 낀 정부=오피스텔 딜레마를 만든 것은 정부다. 1988년 오피스텔에 관한 건축 기준이 제정될 때는 전체 면적의 70% 이상이 업무용이어야 허가가 났다. 주거용으로 쓰기는 불편하도록 한 것이다. 그러나 98년 이 기준이 50%로 완화되면서 주거용이 급격히 늘었다. 국토부는 오피스텔 투기가 일자 2004년 다시 70%로 바꿨다.

'오피스텔은 업무시설'이라는 국토부도 필요할 땐 오피스텔을 주택 용도로 활용한다. 국토부는 지난해 '1·11 부동산대책'을 내놓으며 “오피스텔의 규제를 완화해 도심 내 서민 거주공간을 확충하겠다”고 밝혔다. 전용면적 50㎡ 이하 오피스텔은 바닥 난방을 마음대로 할 수 있다. 게다가 9월부터 주택에나 적용되는 전매제한이 오피스텔로 확대된다.

국세청 과세 기준도 모호하긴 마찬가지다. 전입신고를 안 하는 가구가 늘면서 주거용으로 쓰는지 업무용으로 쓰는지를 확인할 길이 없다. 한 임대업자는 “재수 없으면 걸리는 게 오피스텔”이라고 말했다.

두 부처 모두 기존 입장만 되풀이할 뿐 해법을 찾고 있지 않다. 지난해 국민권익위원회가 오피스텔에 대한 제도 개선을 검토했으나 지금은 손을 놓은 상태다. 위원회 관계자는 “새 정부 출범 후 추진 과제에 대해 전면 재검토 중이어서 오피스텔 관련 과제의 추진 여부는 미정”이라고 답했다.