강남 고가 주택 1채 보유자, 팔아도 안팔아도 물려줘도 "굿

양도세·종부세·상속세 등 감세 최대 수혜
1일 정부가 내놓은 세제 개편의 최대 수혜자는?
정부는 당연히 중산ㆍ서민층이라는 답을 내놓는다. 뭉뚱그려보면, 총량적으로 보면 그렇게 얘기할 수도 있다.

하지만 '혜택의 실속'을 따져보면 단연 고소득자, 고액 재산가들이다. 특히 세제 개편으로 가장 덕을 보는 계층은 누가 뭐래도 '강남의 집부자'라는 게 세제 개편안을 뜯어본 전문가들의 일치된 의견이다. 이번 감세안은 이들이 집을 갖고 있어도 이득이고, 팔아도 이득이며, 심지어 자식에게 물려줘도 이득을 보도록 돼 있다.

집을 팔 때

이번 양도소득세 개편의 핵심은 1가구1주택 비과세 적용 기준을 6억원에서 9억원으로 올린 점. 따라서 6억원 초과 주택 장기 보유자들은 고가주택 기준 완화(6억→9억원)와 장기보유특별공제 확대(연 4%, 최대 80%→ 연 8%, 최대 80%), 세율 인하(9~36%→6~33%) 등 3중의 혜택을 보게 된다. "집 한 채 사서 오래 갖고 있는 게 무슨 죄냐"는 항변도 나오지만, 어쨌든 이번 양도세 감면의 수혜계층이 됐음은 부정할 수 없다. 1가구1주택 보유자 729만 가구 가운데 6억원 초과 주택은 4.0%(29만 가구)에 불과할 정도로 혜택은 극소수에게 돌아간다.

주목할 점은 이 '극소수 수혜자'들이 주로 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 강남권에 거주한다는 점. 이희수 기획재정부 세제실장은 "비과세 혜택을 받게 되는 6억~9억원짜리 주택 18만가구 중 27.3%가 강남 3구에 있다"고 말했다. 또 서울과 과천, 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 5개 신도시에만 혹처럼 붙었던 거주요건이 지방에도 적용돼, 상대적으로 서울 강남권이 유리해졌다. 반면, 6억원 넘는 집이 별로 없는 서울 강북이나 지방아파트 거주자들은 아무런 혜택이 없다.

9억원 이상 초고가 주택을 1채 갖고 있는 경우에도 앞으로는 9억 초과분에 대해서만 양도세가 부과되고, 장기보유특별공제가 연 4%에서 8%로 상향 조정되면서 최대한도(80%)를 적용 받을 수 있는 기간이 20년에서 10년으로 단축돼 감세 효과를 톡톡히 보게 된다. 9억원 초과 주택은 거의 대부분 강남권이라고 보면 된다.

집을 보유할 때

종합부동산세 인하 혜택도 공시가 6억원 이상 고가주택 보유자에게 해당되는 얘기다. 정부는 종부세의 경우 과표 적용률을 작년 수준(80%)으로 동결함으로써 과표를 사실상 10% 포인트 낮췄고, 세부담 상한도 전년 대비 300%에서 150%로 축소하기로 했다. 역시 종부세가 적용되는 공시가 6억원 이상 고가주택도 70%가 강남에 쏠려있다.

종부세는 이달 말 다시 손볼 예정이기 때문에, 강남권 주택보유자들은 '세금폭탄'을 상당 부분 피해갈 수 있게 됐다.

집을 물려줄 때

상속ㆍ증여세는 사실상 중산ㆍ서민층과는 전혀 상관없는 세금이다. 이번에 최고 50%의 세율을 33%까지 파격적으로 낮추고, 1가구1주택 상속 때 5억원 한도에서 40%를 공제하는 '효도공제'를 신설했다. 가령 10년 넘게 같이 산 무주택자 자녀에게 15억원 짜리 집 한 채를 남길 경우 지금이라면 과표에서 배우자공제ㆍ일괄공제로 10억원이 공제돼 9,000만원의 상속세를 물었지만, 개정안에서는 5억원의 주택상속공제가 추가돼 세금이 없어진다.

시장에선 이번 상속ㆍ증여세율 인하 조치로 집을 팔지 않고 계속 보유했다가 자녀들에게 물려주는 사례가 더욱 늘어날 것으로 보고 있다.

양도세 완화가 주택거래를 촉진시키는 효과는 있지만 보유세나 상속세가 함께 낮아져 그만큼 보유욕구를 자극할 수 있기 때문에, 이번 조치로 시장경색이 풀릴 수 있을지는 미지수라는 게 전문가들의 평가다.

참여연대 최영태 조세개혁센터 소장(회계사)은 "고가주택 기준을 9억원으로 상향 조정하는 등 부동산세제 개편은 초고가 주택이 몰려있는 강남 등 버블세븐에 집중돼 감세 효과가 폭 넓게 확산되기 어려워 보인다"고 진단했다.

수도권 양도세 비과세 요건 '3년 보유·3년 거주'로 확정

서울경제 | 기사입력 2008.09.03 16:41

변경 세제안 공표 이후 취득한 미분양 아파트도 포함
정부가 서울과 과천, 5개 신도시에 이어 수도권 지역 주택의 비과세 요건을 '3년 보유 3년 거주'로 확정했다. 또 미분양 아파트도 변경 세제안 공표일 이후에 취득하게 되면 강화된 거주 요건을 충족해야 양도세 비과세 혜택을 받게 된다.

기획재정부의 한 관계자는 3일 "수도권 지역의 거주요건을 서울ㆍ과천 등과 마찬가지로 3년으로 정하기로 내부 방침을 정했다"며 "이번 세제안으로 수도권의 대다수 지역은 3년 거주이지만 극소수의 지역만이 2년 거주 요건만으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다"고 밝혔다.

재정부는 이에 앞서 지난 1일 발표한 세제안에서 서울과 과천, 5개 신도시 지역은 '3년 보유 2년 거주'에서 '3년 보유 3년 거주'로, 비수도권과 수도권 지역은 '3년 보유 및 2년 이상 거주'로 거주요건을 강화했다.

분양 아파트 역시 이번 세제안 변경으로 거주요건을 충족해야 양도세 비과세 혜택을 받게 된다.

이 관계자는 "국토해양부의 정책 변경 적용 시점은 분양 승인일 기준이지만 세제와 관련한 적용 시점은 취득"이라며 "분양 물량일지라도 법 공표일 이전에 잔금을 납부하거나 소유권 이전 등기가 이뤄지지 않을 경우 강화된 거주요건이 적용된다"고 설명했다.

다만 재정부는 이미 분양을 받은 아파트라도 중도금과 잔금을 선납하는 경우에 대비해 중도금ㆍ잔금 선납을 아파트 취득으로 판단해야 할지 여부를 놓고 검토 중이다. 잔금을 납부하게 되면 아파트 취득으로 간주하지만 중도금과 잔금 선납을 취득으로 간주해야 하는지를 결정하지 못한 상태다.