농지?.임야? 투자 가 왜?좋을까?

 

일반적으로, 토지 투자를 처음 접하신 분들이 가장 흔하게 하는 질문중의 하나는 제목과 같이 농지와 임야의 비교다.

처음에는 이러한 질문에 대해 아무런 준비가 없었기에 당혹감으로 우회적으로 한참이나 설명한 기억이 있다.

땅 투자라는 것이 목적과 기간에 따라 다른 것이고, 성향에 따라 다르고 주변 상관관계에 따라 달라질 수 있기 때문이다.

 

먼저, 농지를 이해해보자.

농사를 지을 수 있는 땅으로, 지적법에 의한 지목이 전.답.과수원인 토지를 말한다. 목장용지는 아니다.

지적법에 의한 지목이 전.답.과수원이 아니라도 실제 현황이 농작물의 경작이나 다년성 식물 재배지로 3년이상 사용되고

있는 토지 역시 농지로 본다는 점에 유의하여야 할 것이다. 실무적으로 지목상은 임야인데 현황상 농지인 경우가 왕왕 있다. 

산지관리법에 따라 임야를 농지를 사용하기 위해서는 산지전용허가를 받아야 하지만, 삶의 터전으로 임야를 무단으로 개

간하여 사용하는 경우다.  하지만, 형질변경을 받지 않은 임야를 현황상 농지로 활용하고 있어도 농지를 보지 않는다는 판

례도 있기 때문에 사전에 산림과에서 확인하여야 할 것이다.

국토 총면적의 65%를 차지하는 임야는 그림의 떡으로 알고 있고 소위 전문가들의 몫이라고 여기고 접근하기를 꺼려한다.

일반 개발된 토지보다는 가격이 저렴하고 개발이후에는 투자 대비 수익률이 높아 투자대상의 블루오션으로 여기기도 한다.

 

농지는 농지법과 농업기반시설이나 농촌관광 등을 지원하는 농어촌정비법이 있고, 임야는 산림자원의 조성 및 경영에 관한

법률과 산지관리법이 있다. 농지는 농지법상 농업진흥지역 내 농지와 그 밖의 농지로 구분되는데,

농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구별된다.  임야는 보전산지와 준보전산지로 분류되며, 보전산지는

다시 공익용산지와 임업용산지로 구분된다.

용도지역과 연계시키면, 농업진흥지역 내 농지와 보전산지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률('국토계획법')상의 농림지역

에 포함시키고, 반면에 농업진흥지역 밖 농지와 준보전산지는 관리지역으로 포함시키는 것이 일반적이다.   

 

이렇듯, 토지투자의 8할이상이 농지와 임야로 국한되는 것을 보면, 농지와 임야의 정확한 이해가 필요한 부분이다.

1. 사전 준비단계

일반적으로, 농지는 마을생활권에 있고 토목공사가 필요하지 않아 개발이 용이한 측면이 있다. 농사를 지을 수도 있고, 주말농장,

유실수를 재배하거나 전원주택 단지를 조성할 수도 있다. 초보 투자자라도 쉽게 밑그림이 그려지는 부분이라 할 수 있다. 

이와 반면에 임야는 수목이 울창한 산지로 형성되어 있기 때문에 버섯 및 약초재배, 조림사업 등 임업생산을 위주로 개발하고 있다.

사람의 손길이 닿지 않는 대규모라 어디서부터 손길을 보아야 하는지 막연한 부분이라 할 수 있겠다. 하지만, 공장 창고 물류부지

골프장 연수원등 대형 프로젝트는 대규모 임야에서만 가능한 것이 특징이다.  

결국, 소액투자나 개인투자자로 본다면 규모가 작고 개발이 용이한 농지가 적합하다고 볼 수 있고, 기업체나 시행사의 대규모 개발을

위한 프로젝트에는 임야가 어울린다고 볼 수 있다.  하지만, 개인 투자자 역시 농지에 비해 저렴한 평단가로 인해 공동투자의 분할

기법을 활용한 투자수익이나 상속용 투자로 임야를 선호하기도 한다.

 

2. 취득 및 양도 단계

농지는 헌법상 경자유전(耕者有田)의 원칙에 따라  취득시에는 국가나 지자체의 경우를 제외하고는 반드시 농지취득자격증명(농취증)을

받아야한다. 경매로 농지를 취득하는 경우에도 농취증을 받아야 한다.

토지거래허가구역내의 농지나 임야 취득시에는 외지인의 경우 전 세대원이 주민등록을 이전하여 6개월이상 실제로 거주하여야 한다.

아울러, 실수요자 요건(농업경영목적, 산림경영목적)으로 취득하여야 하고 자금출처대상이 된다.

농지는 농업인 및 농업법인만이 농지를 보유할 수 있는 반면에, 임야는 소유 제한이 없다.  

양도시 농지는 비과세 및 감면규정이 있으나, 임야의 경우는 비과세를 받는 규정이 없다. 농지원부는 농지만의 혜택이다. 

 

3. 보유 및 개발 단계

농지취득 후에는 엄격한 농업경영의 사후관리의무가 따른다. 자경의무 위반시 이행강제금과 강제매수절차가 있다. 임야에도 임업경영의

무가 있으나 크게 문제될 것은 없다.  

농지와 임야를 개발하고자 할 때는 통상 개발행위허가 외에도 각기 농지전용과 산지전용이라는 지목변경의 절차를 거친다.  

농지는 해당 농지의 보전필요성 여부와 주변 농지에의 영향을 최우선적으로 고려하는데, 농지관리위원회의 검토를 거쳐 전용이 이루어진다.

임야는 2003년 10월이후 산지관리법이 시행되면서 경사도, 고도제한, 입목본수도 등 산지전용심사기준이 까다롭고 산지관리법상의 연접개발

제한도  있어서 개발 자체가 무산될 수도 있다는 것에 유의하여야 한다.  

개발에 따르는 비용에서, 농지의 농지보전부담금은 ㎡당 개별공시지가의 30%(최대 ㎡당 50,000원)를 납부하고 산림전용시 부과되는 대체산림

자원조성비로 준보전산지는 2,240원/㎡,  보전산지는 2,912원/㎡,  산지전용제한지역은 4,480원/㎡로 단순비교하면 농지보전부담금이 많은 것

으로 보인다.  그러나 임야의 산지전용에는 산지복구비 예치, 개발부담금 부과, 환경영향평가 시행 등의 부담과 함께 막대한 토목공사비가 있

어 농지와 임야의 비용측면에서의 비교는 무의미하다고 볼 수 있다.

 

4. 농지와 임야 투자 접근법

상기에서 보면 소액투자는 농지, 대규모투자는 임야 투자가 좋다는 이분법적으로 분류하였지만 투자가치로 접근한다면 어느 것이 좋다고 결론

을 내릴수가 없다. 개인 개발 용도지역으로 투자 기피대상인 공익용산지도 5년마다 있는 산지이용규제 타당성 검토와 개발호재에 따른 지역 개

발 및 도시관리계획 변경 등으로 전부 또는 일부가 임업용산지나 관리지역 혹은 도시지역 등으로 변경된다는 점을 안다면 투자가치는 언제든지

달라질 수 있고, 도시지역에 가까운 자연 및 생산녹지지역이나 계획 및 생산관리지역은 인구증가에 따른 주거.상업.공업지역으로 규제가 완화

되기 때문에 농지와 임야의 구분보다는 용도지역 및 미래가치로 보는 것이 더욱 설득력이 있기 때문이다.   

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 시행되면서 '선계획 후이용'체제로 바뀐 토지 투자의 패러다임을 기억하자.

성공투자자로 거듭나기 위해서는 단순한 묻어두기 투자로 농지나 임야에 투자하기보다는 용도지역에 맞게 토지 투자의 목적과 기간등을 고려

하여 판단하여야 할 것이다.  토지는 꿈이 담겨 있는 미래다.

 

 

 

토지(도로) 사용승락 및 지역권 

 

토지(도로)사용승락 

 

1.도로사용승락의 의의

도로사용승락이란 쉽게 설명하자면..

지적도상에 도로가 확보되지 않는 토지(맹지)에 대하여 개발행위를 하고자 할 때에는

주위의 토지를 이용하여 통행권을 확보해야 만이 개발행위(건축허가)허가를 득할 수

있기에 이때 사용하는 방법이 인접한토지 소유자로부터 통행권을 받아내는 것이다.

따라서 토지(도로)사용승락서는 주택신축자에 대한 토지소유자의 토지사용을 허락하는

채권계약으로서 유상일수도..무상일수도 있다.

2.도로사용승락의 승계

도로사용승락서는 공법(公法)적인 것과 사법(私法)적인 것의 이중적인 의미를 지니고

있다.

따라서 도로사용승락서에 의하여 개설된 도로라 하더라도 건축주가 바뀌었을 경우에

주택의 양수인은 공법적으로는 도로를 사용할 수 있으나 사법적으로는 도로토지소유자

에게 사용료를 지불하여야 한다.

즉, 일단 토지사용승락에 의하여 도로로 지정이 되어 개설되면 주택의 양수인이나

제3자는 반사적이익으로 그 진입도로를 쓸수는 있으나 남의 땅인 도로에 어떤 정당한

사용권이 있다는 것은 아니다.

따라서 아무리 토지소유주라 해도 토지사용승락에 의해 일단 도로로 지정이 되면

함부로 승낙을 철회하여 도로를 폐지할 수는 없음으로..그렇다고 종전 사용승락서에

구속되지도 않음으로 주택의 소유주가 바뀌었을 때에는 그 한도내에서 사용료를

새로 청구할 수 있으며, 주택의 양수인 역시 협의하여 지불해야 한다.

이런 문제(분쟁)의 해결을 위하여 오래된 사도(私道)나 주위의 개발로 인하여 통행인이

불어나 이용자가 많은 경우의 사도는 정부에서 매입..공도(公道)로 하는 경우가 많으나 

시골마을이나 흔히 전원주택단지에서 그렇지 못한 경우가 있으니 집을 살때는 인접도로

부분도 꼭 확인해야 할 필요가 있다.

3.맹지투자의 오해

맹지는 토지사용승락서와 함께 인감을 받아 첨부하여 두면 맹지를 완전히 벗어 날수가

있다고 아는 사람이 많다.

그러나 위에서 보는 것 처럼 완전히 맹지를 벗어나는 길은 결코 그렇게 만만치 않다.

 

첫째, 도로사용승락이라 함은 건축허가를 득하기 위해 받아 놓은 것이며,

첨부된 인감의 유효기간은 통상적으로 3~6개월 정도로 그 기간이 경과해 버리면 다시

받아야 하는 문제가 발생한다.(원칙은 3개월이나 담당자의 재량으로..)

뿐만아니라 소유주가 바뀌었을 경우에는 상당히 복잡해 질 수도 있다.

(터무니 없이 많은 댓가를 바란다는 등..그렇지 않으면 아예 안 해줄려고 하는 경우..)

물론 도로사용승락서를 받아서 바로 건축허가나 신고를 하고 즉시 행위를 해서 산다면 조금은 낫다.

그러나 그렇지 못하고 차후에 건축행위를 해야 할 처지라면..

그래서 토지(도로)사용승락을 받았는 경우에는 건축행위는 3년내에 하더라도 일단

건축허가에 들어가는 것이 후일을 위해서 좋다.

그래서 건축허가를 득한 후에 토지사용승락서 대로 포장을 하고 ..배수로 설치등 을 한

후에 준공시점에 도로준공도 같이 받는다면 도로부분은 분할이 되면서 지목이 도로로

바뀌게 된다.(물론 건축준공과 함께 도로준공을 함께 설계사무소에 의뢰하는 것이..)

비록 사도일지라도..그 의미가 갖는 것은 확연히 다르기 때문이다. 

둘째, 도로사용승락서는 영원한 것이 아니다.

흔히 맹지에 대한 투자방법으로 맹지를 싸게 사들여서 도로를 확보해서 되팔면

큰 시세차익을 벌수 있다고 생각하는 사람들이 많다.

물론 이론적으로는 그렇다.

그러나 위에서 보는 것처럼 그 일이 그렇게 간단치 만은 않다.

특히 작은 땅은 별 차익이..

뿐만아니라 도로사용승락을 받았다고 해서 건축행위를 하지 않으면서도 그 부분에(혹은

도로부분의 토지를 분할해서) 임의로 포장을 할 수 없음을 간과해서는 절대 안 된다. 

위에서 보다시피 건축허가시에만 가능할 뿐 아니라 준공 후 도로로 지목변경까지라야 완전하다고 할 수 있다.

그렇다고 받아놓은 도로사용승락서가 마음대로 승계가 가능하지도(실효성측면에서)

영원히 유효한 것도 결코 아니다.

특히 사용승락 토지 소유자가 바뀔 경우에는 원천무효화 되어 버릴 가능성이 많다.

그래서 대안으로 할 수 있는 방법이 도로사용승락과 함께 지역권등기방법이 있긴하다.

(하지만 토지소유주들의 낮선 개념으로 인하여 쉽게 허락지 않기에 실상은 거의 유명

무실하다고 할 수 있다. 그러나 지역권을 설정할수만 있다면..)

그럼 지역권에 대해서 알아 본다면..

 

지역권

1.지역권의 의의

지역권이란 토지의 소유자(또는 타인 소유 토지의 지상권자,임차권자,전세권자)가

설정계약에서 정한 일정한 목적(통행,인수,관망)을 위하여 타인의 토지를 자기토지의

편익에 이용하는 용익물권을 말한다.

이때 편익을 받는 토지(갑지)를 요역지(要役地), 편익을 제공하는 토지(을지)를

승역지(承役地)라 한다.

2.지역권의 신청인

지역권은 일반적으로 요역지권리자가 등기권리자가 되고 승역지권리자가 등기의무자가

되어 공동신청하여야 한다.

이때 요역지나 승역지 모두 토지의 소유권자임을 요하지는 않는다.

그러무로 승역지 권리자가 소유권자일 경우 지역권설정등기는 주등기로 하며

소유권이외의 자가 등기의무자일 경우에는 부기등기로 지역권설정등기를 실행한다.

3.지역권의 설정

토지사용승락을 득한 후에 안정적권리를 확보하기 위해서 지역권을 설정코저 할 경우에

승역지 토지소유자와 요역지 토지소유자간 지역권설정계약서를 작성하고 이를 등기

하면 승역지 등기부에 그 내용이 기재된다.

이때 승역지가 큰 땅의 일부일 경우에는 실제 도로로 사용할 부분을 분할해서 설정하면

좋지만 그렇지 않을때는 해당부분을 도면으로 그려서 지역권설정계약서에 첨부하는 것이 좋다.

지상권과 달리 지역권은 토지거래허가 대상이 아니며 취득세는 없고 등록세를 요역지

토지가격(공시지가)의 2%에 준하여 납부하면 된다.

지역권을 설정하는 목적은 토지소유자의 변경여부에 관계없이 안정적으로 통행권을

확보하는데 목적이 있음으로 통행로부분이 이미 도로로 지목변경된 경우는 불필요하고

잠시동안 이용하기 위해서 설정할 필요까지는 없다.

 

4.지역권의 승계

지역권 설정을 등기하면 승역지의 소유자가 바뀌어도 지역권을 주장할 수 있다.

또한 요역지의 토지를 분할하여도 분할된 각 필지에도 동일한 효력이 유지된다.

(지역권은 지상권자도 취득할 수 있다.)

지역권은 요역지 소유권에 부종(附從)하여 이전하며, 요역지에 대한 소유권 이외의

권리의 목적이 되나 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지는

못한다.