[스크랩] [경매] ‘공유 지분’ 낙찰 받아 수익 올리기

[경매] ‘공유 지분’ 낙찰 받아 수익 올리기

틈새 경매 투자

강북구 수유리에 살고 있는 정모 씨는 여유 자금 1억 원을 가지고 전매 차익이나 임대 수익을 올릴만한 물건을 찾기 위해 동분서주하고 있다. 그러나 최근 급격한 낙찰가율 상승으로 적당한 물건을 찾지 못해 애를 태우고 있다.

그러던 차에 지인으로부터 솔깃한 말을 들었다. “경매가 대중화한 지 오래여서 앞으로도 낙찰가율이 급격히 떨어지기는 어렵다. 그러니 다른 사람들의 관심 밖에 있는 이른바 ‘틈새 경매 물건’에 관심을 가져보라”는 말이었다. 그러면서 ‘공유 지분’ 경매를 넌지시 언급했다.

귀가 번쩍 뜨인 정 씨는 공유 지분을 경매로 낙찰 받을 때 생길 수 있는 일에 대해 알아보았다. 무엇보다 가장 어려운 점은 점유자가 있는 공유 지분을 낙찰 받으면 명도(점유자를 내보내는 일)가 거의 불가능하다는 것이었다.

또 경락 잔금 대출을 받기가 쉽지 않아 철저한 사전 자금 계획과 여유 자금이 필요하며, 다른 공유자가 우선매수신청권(공유자가 입찰 기일까지 매수 신청에 필요한 입찰 보증금을 제공하고 최고 매수 신고 가격과 같은 값에 채무자의 지분을 우선 매수하겠다고 신고하면 집행 법원이 최고가 매수 신고인이 있더라도 공유자에게 먼저 매각을 허가해 주는 제도)을 행사한다면 최고가를 적더라도 낙찰 받지 못할 수 있다는 점이었다.

정 씨는 수중에 있는 투자 가능한 금액의 범위 내에서 적절한 공유 지분 경매 물건을 찾던 중 도봉구 쌍문동에 있는 대우아파트 24평형의 공유 지분 50%가 경매에 나온 것을 알게 됐다.
 
이 아파트 시세는 대략 2억5000만 원 전후여서 50% 지분의 감정가는 1억2000만 원이었다. 그리고 공유 지분 물건답게 2회 유찰돼 최저 매각 가격은 7680만 원으로 떨어진 상태였다.

2회씩 유찰된 이유는 공유 부분이 특정돼 있지 않아 낙찰 뒤 잔금을 납부해도 점유자를 상대로 인도 명령 신청이나 명도 소송을 제기할 수 없는 어려움 때문이었다. 정 씨도 마찬가지로 이 문제 때문에 꺼려졌지만 어차피 여유 자금으로 3년 이상 장기 투자할 생각인데다, 만약 다른 공유자와 합의하지 못한다면 ‘공유물 분할 신청’이라는 차선책이 있었기 때문에 입찰을 결심했다.

정상보다 10% 이상 낙찰가 낮아

	여러 단점 때문에 공유 지분 경매 물건은 정상적인 경매에 비해 10~20% 정도 낙찰가율이 낮을 수밖에 없다.

입찰을 앞두고 현장을 방문해 알아보니 다른 공유자가 경매를 당한 채무자의 배우자였고 가세가 기울어 ‘공유자 우선매수신청권’도 행사하기 어렵다는 사실을 알게 됐다.

자신감을 가진 정 씨는 입찰 당일 최저 매각 가격보다 약 1200만 원을 더 써 8873만 원에 응찰했고 3명의 경쟁자들과 경합한 끝에 낙찰 받아 소유권 이전 등기를 마쳤다.

이후 다른 공유자를 만나 합의점을 찾아보려고 했지만 특별히 이사할 계획도 없고 정 씨가 낙찰 받은 공유 지분 50%를 매수할 능력도 없으며 자신의 지분을 정 씨에게 매도할 의사도 없다는 것을 확인하는 데 그쳤다.

결국 정 씨는 차선책에 따라 법원에 공유물 분할 청구 소송을 제기했다. 아파트를 현물로 분할할 수 없을 것이므로 향후 공유물 분할을 위한 형식적인 경매 절차를 통해 또다시 아파트 전체의 경매가 진행될 예정이다. 정 씨는 그때 전체를 낙찰 받을 계획을 세우고 있다. 또한 현재 점유 중인 공유자를 상대로 시세에 준하는 월세를 지급해 달라는 내용증명도 보낼 계획이다.

정 씨가 아파트 공유 지분을 낙찰 받은 지 약 4개월이 지난 현재 취득세 등 이전 비용을 감안하더라도 3000만 원 정도의 수익을 올린 셈이고, 향후 약 4~5개월 후에 아파트 전체에 대해 공유물 분할을 위한 경매에 응찰해 낙찰 받는다면 현재 시가 대비 최소한 5000만 원 이상의 시세 차익을 올릴 수 있을 것으로 기대하고 있다.

김부철 지지옥션 상담위원

출처 : 새롬 부동산 금융 아카데미

글쓴이 : 운영자(박상래) 원글보기

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