땅투자! 서울.수도권에 하라!

 

땅 투자에 대한 관심은 여전하다. 토지시장 침체기에 접어들어도 사정은 마찬가지다.

개발계획이 속속 진행되면서 땅값이 높아졌어도 투자자들은 많다.

 

땅값 상승으로 인해 투자 분위기가 한풀 꺾인 상황이라도 투자자들은 여전히 존재하고 있다.

토지 투자에 대한 관심이 높고 고수익이 기대되는 값싼 땅을 찾는 투자자들 역시 많다.

 

단기 환금성+수익성, 장기 안정성

 

문제는 투자금액이다. 적은 돈을 가지고 무턱대고 투자에 나설 수는 없다.

많은 금액을 가지고 있다고 해서 한 곳에 올인하는 것도 바람직하지 않다. 중요한 것은 접근전략과 투자대상이다.

 

그렇다면 접근전략은 어떻게 짜야 할까. 투자금액으로 접근할 때는 기간에 따라 투자대상을 달리하는 것이 현명하다.

이 방법은 투자목적을 분명히 하고 위험을 해소시키는 장점이 있다.

 가령 단기투자를 목적으로 한다고 치자. 이때는 환금성과 수익성을 염두해 두고 접근해야 한다.

공사에서 분양하는 단독 토지 또는 근린용지 등이 그 대상이 될 수 있다.

 

비(非)투기지역이나 공급이 많은 곳은 얼마든지 소액투자자들이 합법적인 투자가 가능하다.

지역마다 분양권 거래제한이 있는 곳도 있지만 꾸준히 쫓아다니다 보면 좋은 땅을 만날 수 있다.

반면 목적이 중장기라면 안전성 위주로 접근하는 것이 좋다.

이때는 당장 환금성이 떨어지지만 수년이 지나면 개발 후 투자이익을 돌려받을 가능성이 매우 높은 땅을 대상으로 해야 한다.

여기에 맞는 것은 수도권 개발예정 택지지구 인근 토지나 도심 자투리땅이나 재개발 지분 등을 꼽을 수 있다.

 

간혹 필자를 찾아오는 투자자들을 만나보면 그 중 일부는 안타깝거나 답답한 경우가 있다.

소액이기 때문에 투자를 하고 싶어도 망설이고 있어서다. 그들을 보면 공통점이 있다. 투자자금이 적다는데 지나치게 위축되어 있다. 자신감도 없다.

사실 그럴 필요가 없다. 소액이라도 얼마든지 투자할 수 있고 수익을 올릴 수 있는 것이 땅 투자다.

투자대상만 잘 고르면 얼마든지 가능하다.

기죽을 필요가 없다는 얘기다.

 

소액으로도 얼마든지 가능하다

 

물론 소액이기 때문에 대상이 제한적인 것은 사실이다. 하지만 둘러보면 얼마든지 높은 투자수익률을 올릴 수 있는 대상을 찾을 수 있다.

5000만 원 이내에서 앞으로 대거 공급될 예정인 재개발지역 내 국․공유지를 노려볼 만하다. 소형 농가주택도 이 금액 내에서 얼마든지 투자할 수 있다.

명확한 투자목적으로 계획성 있게 접근한다면 성공의 문턱은 가까이 있다.

 

물론 여유자금이 많으면 땅 투자에 훨씬 수월하다. 그러나 일반인이 부족한 자금으로 땅 투자에 나서기는 쉬운 일이 아니다.

이런 여건에서는 단기간에 큰 부자는 아니더라도 작은 부자가 되겠다는 굳은 의지만 있으면 최대한 돈을 확보해 땅 투자에 나서면 된다.

 소액으로 투자에 성공하려면 부동산 거래지식과 분석방법을 어느 정도 습득한 뒤 실전에 나서야 한다. 토지시장에는 사기꾼들이 많다.

이들은 몇 천만 원의 소액투자자를 먹잇감으로 생각하고 접근한다. 뜻하지 않은 손해를 방지하기 위해서는 지식이 필요하다.

제1장 총칙
제1조(목적)
이 법은 공유토지를 현재의 점유상태를 기준으로 간이한 절차에 따라 분할할 수 있게 함으로써 토지에 대한 소유권행사와 토지의 이용에 따르는 불편을 해소하고 토지관리제도의 적정을 기함을 목적으로 한다.
제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "지적공부"라 함은 지적법 제2조제1호의 규정에 의한 지적공부를 말한다.
2. "소관청"이라 함은 지적법 제2조제2호의 규정에 의한 소관청을 말한다.
3. "공유토지"라 함은 1필의 토지가 그 등기부에 2인 이상의 소유명의로 등기된 토지와 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획 승인을 얻어 주택과 부대시설 및 복리시설을 건설한 일단(일단)의 토지중 도시계획시설인 도로 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지를 말한다.
4. "지적측량성과"라 함은 지적측량을 실시하여 작성한 측량결과도·면적측정부 및 측량부에 등재된 측량성과를 말한다.
5. "이해관계인"이라 함은 분할대상공유토지등기부에 소유권외의 권리를 등기한 자(압류·가압류·가처분의 권리자를 제외한다)를 말한다.

제3조(적용대상)
① 이 법에 의한 분할의 대상이 되는 토지는 공유토지(서로 인접한 수필의 공유토지로서 각 필지의 공유자가 같은 토지를 포함한다)로서 공유자 총수의 3분의 1 이상이 그 지상에 건물을 소유하는 방법(제3자로 하여금 건물을 소유하게 하는 경우를 포함한다)으로 1년 이상 자기지분에 상당하는 토지부분을 특정하여 점유하고 있는 토지로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 점유기간을 계산함에 있어서 점유의 승계가 있는 때에는 승계를 하게 하는 사람이 점유한 기간은 승계를 하는 사람이 점유한 기간으로 본다.
③ 다음 각호의 1에 해당하는 토지는 이 법에 의한 분할을 할 수 없다.
1. 공유물분할의 소 또는 이에 준하는 소송에서 공유물분할 또는 이에 준하는 내용의 판결이 있었거나 이에 관한 소송이 법원에 계속중인 토지
2. 민법 제268조제1항 단서의 규정에 의하여 분할을 하지 아니할 것을 약정한 토지

제4조(사무의 관장)
이 법에 의한 공유토지의 분할사무는 소관청이 관장한다.
제5조(분할의 원칙)
① 이 법에 의한 공유토지의 분할은 각 공유자가 현재 점유하고 있는 상태를 기준으로 하여 행한다. 다만, 서로 인접한 토지부분을 점유한 공유자 간에 그 점유하고 있는 상태와 다르게 분할하기로 합의(그 분할에 따른 청산금을 포함한 합의를 말한다. 이하 이 조에서 같다)한 경우에는 그 합의에 따라 분할한다.
② 공유토지중 점유부분이 특정되지 아니하거나 특정여부가 불분명한 부분에 대하여 해당 공유자간에 합의가 있는 경우에는 그 합의에 따라 분할한다.
③ 이 법에 의한 공유토지의 분할은 현물로 한다. 이 경우 가격배상에 의한 분할을 포함한다.

제6조(다른 법률과의 관계)
이 법에 의하여 공유토지를 분할함에 있어서 다음 각호의 법률에서 정하고 있는 토지분할제한에 관한 규정은 적용하지 아니한다.
1. 국토의계획및이용에관한법률 제56조제1항제4호
2. 건축법 제49조
3. 집합건물의소유및관리에관한법률 제8조 및 제19조

제7조(공유자 및 이해관계인의 제한 등)
① 제16조제1항의 규정에 의한 분할개시 결정 이후의 절차에 있어서 공유자 및 이해관계인은 제17조의 규정에 의한 분할개시 결정의 등기에 기재된 공유자 및 이해관계인에 한한다. 다만, 분할개시결정의 등기 이후에 권리를 취득한 공유자 또는 이해관계인이 그 권리를 증명하여 신고한 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서의 규정에 의하여 권리를 승계취득한 자는 분할절차에 있어서 승계를 하게 하는 자의 지위를 승계한다.

제8조(서류송달의 특례)
① 공유자 또는 이해관계인에 대한 통지 그 밖에 서류의 송달에 있어서는 공유자 또는 이해관계인의 등기부상의 주소(소관청에 다른 주소를 신고한 경우에는 그 신고된 주소)에 서류를 등기우편으로 발송한 날부터 1주가 경과한 날에 송달된 것으로 본다.
② 제1항의 경우 우편물의 반송, 주소불명 등의 사유로 서류의 송달이 불가능할 때 에는 소관청 관할 사무소의 게시판에 2주간 이를 게시하여 그 기간이 종료한 날에 송달된 것으로 본다.

제9조(공유토지분할위원회)
공유토지분할에 관한 사항을 공정하게 심의·의결하기 위하여 소관청에 공유토지분할위원회(이하 "위원회"라 한다)를 둔다.

제10조(위원회의 구성)
① 위원회는 위원장 1인 및 부위원장 1인을 포함한 9인의 위원으로 구성한다.
② 위원회의 위원은 다음 각호에 정하는 자가 된다.
1. 관할지방법원장이 지명하는 판사 1인
2. 소관청소속 5급 이상 공무원 2인
3. 관할지방법원장이 지명하는 등기관 1인
4. 해당구역의 읍·면장 또는 동장
5. 변호사 그 밖에 법률지식이 풍부한 자로서 소관청이 위촉하는 자 2인
6. 법률에 소양이 있는 당해 지역주민으로서 소관청이 위촉하는 자 2인
③ 위원장은 위원인 판사가, 부위원장은 위원중에서 소관청이 지정하는 자가 된다.
④ 위원회의 서무를 처리하기 위하여 위원 아닌 간사 1인을 둔다.
⑤ 위원회의 위원중 공무원이 아닌 위원은 형법 그 밖의 법률에 의한 벌칙적용에 있어서는 공무원으로 본다.
⑥ 위원의 선임·해임·제척과 위원회의 조직·운영·회의 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제11조(위원회의 기능)
① 위원회는 다음 각호의 사항을 관장한다.
1. 제16조제1항의 규정에 의한 분할개시 또는 기각결정
2. 제18조의 규정에 의한 기각결정 및 분할개시결정의 취소 결정
3. 제26조제1항의 규정에 의한 분할조서에 대한 의결
4. 제31조의 규정에 의한 이의신청에 대한 인용여부의 결정
5. 제32조제4항의 규정에 의한 의결
6. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항
② 위원회는 제1항의 규정에 의한 결정 등을 하기 위한 심사를 함에 있어서 필요하다고 인정할 때에는 직권 또는 공유자 그 밖의 이해관계인의 신청에 의하여 사실조사를 하거나 신청인 또는 이해관계인에게 필요한 서류의 제출을 요구할 수 있으며, 소관청의 소속공무원으로 하여금 사실조사를 하게 할 수 있다.
제12조(위원회의 결정 등)
① 제11조제1항제1호 내지 제5호에 관한 위원회의 결정 또는 의결은 문서로써 재적위원 과반수의 찬성을 얻어야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 결정서 또는 의결서에는 주문, 결정 또는 의결이유, 결정 또는 의결일자 및 결정 또는 의결에 참여한 위원의 성명을 기재하고, 결정 또는 의결에 참여한 위원 전원이 서명·날인하여야 한다. 다만, 서명·날인을 거부하거나 서명·날인을 할 수 없는 부득이한 사유가 있는 위원이 있는 때에는 당해 위원의 서명·날인을 생략하고 그 사유만을 기재할 수 있다.
③ 위원회는 제16조제1항, 제18조제4항·제5항 및 제31조제1항의 규정에 의한 결정기간 이내에 결정을 할 수 없는 부득이한 사유가 있는 때에는 의결을 거쳐 그 기간을 연장할 수 있다.

제13조(서류의 열람 등)
① 공유자 또는 이해관계인은 대통령령이 정하는 바에 의하여 공유토지분할에 관한 서류를 열람하고 위원회에 출석하여 그 의견을 진술하거나 필요한 증빙서류를 제출할 수 있다.
② 공유자 또는 이해관계인은 소관청에 대하여 자기의 비용으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 공유토지분할에 관한 서류의 등본교부를 청구할 수 있다.

제3장 분할의 개시 등
① 공유자는 공유자총수의 5분의 1 이상 또는 공유자 20인 이상의 동의를 얻어 대통령령이 정하는 바에 의하여 소관청에 공유토지의 분할을 신청할 수 있다. 이 경우 신청인은 동의를 요하는 공유자수에 포함된다.
② 제1항의 규정에 의한 분할신청의 효력은 신청인 또는 동의인의 사망이나 그 지분의 양도 또는 동의의 철회에 의하여 영향을 받지 아니한다.
③ 제1항의 규정에 의한 분할신청은 제16조제1항의 규정에 의한 분할개시의 결정이 있은 후에는 이를 취하할 수 없다. 다만, 신청인과 동의인(신청인 또는 동의인의 공유지분에 대한 소유권의 승계가 있는 경우에는 당해 승계인을 말한다) 전원의 합의가 있는 때에는 그러하지 아니하다.
④ 동일한 공유토지에 대하여 수개의 분할신청이 있는 때에는 이를 병합하여 처리할 수 있다.
⑤ 서로 인접한 수필의 공유토지로서 각 필지의 공유자가 같은 일단의 토지를 합병하여 분할하고자 하는 경우 그 합병신청을 함에 있어서는 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

제15조(위원회의 회부)
① 소관청은 제14조제1항의 규정에 의한 분할신청이 있는 때에는 5주 이내에 당해 공유토지에 대한 점유현황 그 밖에 제3조의 규정에 의한 분할대상토지의 여부를 판단하는데 필요한 자료를 조사하여 신청서와 함께 이를 위원회에 회부하여야 한다.
② 소관청은 제1항의 규정에 의한 조사결과를 위원회에 회부함에 있어서 분할개시의 심사·결정에 관한 의견서를 제출할 수 있다.

제16조(분할개시의 결정 및 공고)
① 위원회는 제15조제1항의 규정에 의한 신청서의 회부를 받은 때에는 5주 이내에 이를 심사하여 분할개시 또는 기각의 결정을 하여야 한다.
② 소관청은 위원회가 제1항의 규정에 의하여 기각결정을 한 때에는 지체없이 신청인에게 그 결정서정본을 송달하여야 한다.
③ 소관청은 위원회가 제1항의 규정에 의하여 분할개시결정을 한 때에는 지체없이 각 공유자에게 그 결정서정본을 송달하고, 이해관계인에게 그 뜻을 통지하여야 하며, 대통령령이 정하는 바에 의하여 3주 이상 이를 공고하여야 한다.
④ 소관청은 위원회의 분할개시결정이 있는 때에는 지체없이 촉탁서에 분할개시결정서등본을 첨부하여 당해 공유토지의 소재지를 관할하는 등기소에 분할개시결정의 등기를 촉탁하여야 한다.

제17조(분할개시결정의 등기 등)
제16조제4항의 규정에 의한 등기의 촉탁을 받은 등기관은 지체없이 이를 등기부에 기재하고 관할등기소장은 그 결과를 소관청에 통지하여야 한다.

제18조(분할개시결정에 대한 이의신청 등)
① 제16조제1항의 규정에 의한 분할개시결정에 이의가 있는 공유자는 그 결정서정본이 송달된 날부터 3주 이내에 소관청에 서면으로 이의를 신청할 수 있다. 이 경우 소관청은 지체없이 이의신청을 위원회에 회부하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 이의신청은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 한한다.
1. 분할개시결정을 한 토지가 제3조의 규정에 의한 공유토지분할의 대상이 아니라는 주장을 하는 경우(분할신청후 이의신청전에 당해 공유토지의 분할을 위하여 공유물분할의 소 또는 이에 준하는 소송을 제기한 경우를 포함한다)
2. 분할신청이 제14조제1항의 규정에 의한 요건을 갖추지 못하였다고 주장하는 경우
3. 공유물분할의 소 또는 이에 준하는 소송에 의하여 당해 공유토지를 분할하고자 하는 경우
4. 위원회의 분할개시결정절차가 이 법을 위반하였다고 주장하는 경우
5. 이 법에 의한 분할이 현저히 형평에 반한다고 주장하는 경우
③ 제2항제3호의 규정에 의하여 이의신청을 한 자는 그 이의신청일부터 3주 이내에 관할법원에 나머지 공유자 전원을 상대로 소를 제기하여야 한다. 이 경우 그 소장부본과 제소증명서를 소관청에 제출하여야 한다.
④ 위원회는 제2항제1호·제2호·제4호 또는 제5호의 규정에 의한 이의신청이 이유없다고 인정되거나, 제2항제3호의 규정에 의한 이의신청을 한 자가 제3항의 기간이내에 소를 제기하지 아니한 경우에는 그 이의신청일부터 5주 이내에 기각결정을 하여야 한다.
⑤ 위원회는 제2항제1호·제2호·제4호 또는 제5호의 규정에 의한 이의신청이 이유 있다고 인정(제2항제2호의 규정에 의한 이의신청은 그에 대한 결정이 있을 때까지 제14조제1항의 요건흠결이 보정되지 아니한 경우를 말한다)되거나 제3항의 규정에 의한 소의 제기가 있는 경우에는 그 이의신청일부터 5주 이내에 분할개시결정을 취소하는 결정을 하여야 한다. 이 경우 미리 분할신청인의 의견을 들어야 한다.
⑥ 소관청은 제4항의 규정에 의하여 위원회가 기각결정을 한 때에는 지체없이 이의신청인에게 그 결정서정본을 송달하여야 한다.
⑦ 소관청은 제5항의 규정에 의하여 위원회가 분할개시결정을 취소하는 결정을 한 때에는 지체없이 각 공유자에게 그 결정서정본을 송달하고, 이해관계인에게 그 뜻을 통지하여야 한다. 이경우 대통령령이 정하는 바에 의하여 그 사유를 공고하여야 한다.
⑧ 소관청은 위원회가 분할개시결정을 취소하는 결정을 한 때에는 지체없이 그 결정서등본을 첨부하여 제17조의 규정에 의한 분할개시결정등기의 말소를 촉탁하여야 한다.

제19조(이의신청기각결정에 대한 불복)
① 제18조제4항의 규정에 의한 기각결정에 불복하는 이의신청인은 그 결정서정본을 받은 날부터 3주 이내에 관할법원에 분할신청인을 상대로 이의의 소를 제기할 수 있다. 다만, 제18조제2항제3호의 규정에 의한 이의신청을 한 자가 제18조제3항의 규정에 의한 소를 그 기간 이내에 제기하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.
② 법원은 제1항의 규정에 의한 소에 대하여 이유가 있다고 인정하는 경우에는 제16조의 규정에 의한 분할개시결정을 취소하는 판결을 하여야 한다.
③ 제18조제7항(결정서정본의 송달에 관한 사항을 제외한다) 및 제8항의 규정은 제2항의 규정에 의하여 분할개시결정을 취소하는 확정판결이 있는 때에 이를 준용한다.

제20조(분할신청기각결정 등에 대한 불복)
① 제16조제1항의 규정에 의한 분할신청기각결정 또는 제18조제5항의 규정에 의한 분할개시결정취소결정에 불복이 있는 신청인은 그 결정서정본을 받은 날부터 3주 이내에 관할법원에 나머지 공유자 전원을 상대로 분할개시를 구하는 소를 제기할 수 있다.
② 제16조제3항(결정서정본의 송달에 관한 사항을 제외한다) 및 제4항의 규정은 제1항의 규정에 의하여 제기한 소에서 분할개시의 확정판결이 있는 때에 이를 준용한다.

제21조(분할개시의 확정)
① 분할개시의 결정은 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 확정된다.
1. 제18조제1항의 규정에 의한 기간 이내에 이의신청이 없는 경우
2. 제19조제1항의 규정에 의한 기간 이내에 이의의 소를 제기하지 아니한 경우
3. 제19조제1항의 규정에 의한 이의의 소에서 기각의 확정판결이 있는 경우
② 공유자는 제1항의 경우와 제20조제1항의 규정에 의한 소에서 분할개시의 확정판결이 있는 경우에는 이 법에 의한 분할외의 방법으로 분할할 것을 주장할 수 없다. 다만, 공유자 전원의 합의가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

제4장 측량 및 분할조서
제22조(조사와 측량)
① 소관청은 제21조제1항의 규정에 의하여 분할개시의 결정이 확정되거나 제20조제1항의 규정에 의한 소에서 분할개시의 확정판결이 있는 때에는 다음 각호의 사항을 조사·측량하여야 한다.
1. 공유자별 공유지분 현황 및 이에 대한 이해관계
2. 공유자별 점유면적·경계선 그 밖의 점유현황
3. 사설도로 그 밖에 공공의 용도에 사실상 제공되고 있는 부분(이하 "사설도로등"이라 한다)의 현황
4. 그 밖에 분할 및 청산 등에 관하여 필요한 사항
② 소관청은 제1항의 규정에 의한 조사·측량을 함에 있어서 필요한 때에는 공유자 또는 점유자에 대하여 자료의 제출을 요구하거나 사실조사를 할 수 있다.
③ 소관청은 제1항의 규정에 의한 조사·측량을 함에 있어서 미리 각 공유자 또는 점유자와 이해관계인에게 그 일시와 조사·측량에 참석하여 의견을 진술할 수 있다는 것을 통지하여야 한다.

제23조(공유자별 점유현황의 조사·측량)
① 제22조제1항제2호의 사항을 조사·측량함에 있어서 담장 그 밖에 현재의 점유경계를 기준으로 하되, 제5조제1항 단서 또는 동조제2항의 규정에 의한 합의가 있는 경우에는 그 합의에 따라 이를 조사·측량한다.
② 2인 이상의 공유자가 공동으로 점유하는 토지부분은 이를 1필로 하여 측량한다.
③ 소관청은 각 공유자의 점유현황을 조사한 결과 점유부분의 특정여부가 분명하지 아니하거나 일부 공유자의 점유부분만이 특정되어 있는 경우에는 그 분명하지 아니하거나 특정되지 아니한 부분의 공유자에 대하여 기간을 정하여 제5조제2항의 규정에 의한 합의를 요구할 수 있다.
④ 제3항의 규정에 의한 합의가 이루어진 때에는 그 합의에 따라 측량하고, 합의가 이루어지지 아니한 때에는 당해 토지부분은 이를 1필로 하여 측량한다.
⑤ 제1항 내지 제4항의 경우 공유자가 제3자로 하여금 점유하게 한 토지부분은 그 공유자가 점유한 것으로 본다.

제24조(사설도로등의 조사·측량)
① 사설도로등은 실제로 그 편익에 이용되고 있는 토지부분을 점유하는 공유자(제25조의 규정에 의한 토지부분을 배분받아 당해 사설도로등을 사용하게 될 자를 포함한다. 이하 같다)들이 공동으로 점유하고 있는 것으로 보아 독립하여 이를 측량한다. 다만, 그 공유자 전원의 합의가 있는 경우에는 그 합의에 따라 각 공유자들의 점유부분에 배분하여 측량할 수 있다.
② 사설도로중 실제로 공유자중 1인이 점유하는 토지부분의 편익에 한하여 이용되고 있는 것이 명백한 부분은 이를 그 공유자가 점유한 것으로 보아 그 점유부분에 배분하여 측량한다.
③ 소관청은 제1항 및 제2항의 규정에 의한 측량을 함에 있어서 사설도로등의 위치 및 현황, 건물의 위치 및 출입구, 공로(공로)의 현황 그 밖에 주위의 사정을 참작하여 다음 각호의 사항을 조사·확인하여야 한다.
1. 당해 사설도로등이 실제로 일부 공유자들이 점유하는 토지부분의 편익에만 이용되고 있는지 또는 공유자 전원이 점유하는 토지부분의 편익에 이용되고 있는지의 여부
2. 다음 각목의 1에 해당하는 자가 있는지의 여부와 그에 해당하는 자가 있는 경우 그 공유지분해당면적중 사설도로등에 포함되어 있다고 인정되는 면적이 있는지의 여부
가. 원래 그 공유토지를 분산매도한 당초의 토지소유자 또는 그 승계인으로서 실제점유부분이 없는 공유자
나. 원래 그 공유토지의 일부를 분산매도한 당초의 토지소유자 또는 그 승계인으로서 공유토지의 특정부분을 점유하고 있는 공유자

제25조(점유자 없는 토지부분의 측량)
① 공유토지중 이를 점유하는 공유자가 없거나 제3자가 권원없이 점유하는 토지부분(사설도로등을 제외한다)은 다음 각호의 공유자가 공동으로 점유하고 있는 것으로 보아 그 현상에 따라 이를 1필 또는 수필로 측량한다. 다만, 이들 공유자 전원의 합의가 있는 때에는 그 합의에 따라 각 공유자에게 배분하여 측량할 수 있다.
1. 실제 점유부분이 없는 공유자
2. 실제 점유부분이 그 공유지분해당면적에 미달되는 공유자
② 제24조제3항제2호 각목의 1에 해당하는 공유자로서 그 공유지분해당면적(제24조제3항제2호 나목의 경우에는 실제 점유면적과 그 공유지분해당면적과의 차이면적)의 전부가 사설도로등에 포함되어 있다고 인정되는 공유자는 제1항 각호의 공유자에서 제외한다.

제26조(분할조서의 작성)
① 소관청은 제22조 내지 제25조의 규정에 의하여 조사·측량을 완료한 때에는 지체없이 분할조서를 작성하여 위원회에 회부하고 그 의결을 얻어야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 분할조서에는 다음 각호의 사항을 기재하여야 한다.
1. 공유자의 현황, 각 공유자의 공유지분과 그 해당면적 및 이에 대한 이해관계인의 이해관계내용
2. 제22조 내지 제25조의 규정에 의하여 조사·측량한 각 공유자에게 분할할 토지의 면적 그 밖에 그 현황과 분할할 부분에 대한 임시지번
3. 독립하여 사설도로등으로 분할할 부분과 이에 대한 임시지번
4. 지적측량성과
5. 제40조제1항의 규정에 의한 사유가 있는 경우에는 그 청산에 관한 사항
6. 제43조제1항의 규정에 의한 분할비용에 관한 사항
③ 제2항제2호의 규정에 의한 사항을 기재함에 있어서 제23조제2항·제4항 후단 및 제25조제1항(단서의 경우를 제외한다)의 규정에 의한 토지부분에 대하여는 이를 당해 공유자들의 공유로 하여 각자의 공유지분 비율 및 이에 해당하는 면적을 표시하여야 한다. 이 경우의 공유지분 비율은 제23조제2항 및 제4항 후단의 규정에 의한 토지부분에 있어서는 원래의 공유지분을 기준으로 하고, 제25조제1항의 규정에 의한 토지부분에 있어서는 실제 점유면적과 공유지분해당면적과의 차이면적을 기준으로 한다.
④ 제2항제3호의 규정에 의한 사항을 기재함에 있어서는 당해 사설도로등을 제24조제1항(단서의 경우를 제외한다)의 규정에 의한 공유자들의 공유로 하여 그 공유지분 비율 및 이에 해당하는 면적을 표시하여야 한다. 이 경우 공유지분 비율은 당해 사설도로등이 실제로 그 편익에 이용되고 있는 토지부분의 면적을 기준으로 한다.

제27조(청산에 관한 사항의 기재)
① 제26조제2항제5호의 규정에 의한 사항을 기재함에 있어서는 다음 각호의 사항을 표시하여야 한다.
1. 해당 각 공유자에게 분할할 토지의 면적(제26조제3항 및 제4항의 규정에 의한 공유지분면적을 포함한다)이 등기부상의 공유지분해당면적에 초과 또는 부족되는 면적과 그에 대하여 청산할 금액
2. 제40조제2항의 규정에 의한 청산금의 산정근거
3. 제41조제1항의 규정에 의하여 청산금을 지급하지 아니하는 경우에는 그 사유
② 제1항제1호의 규정에 의한 청산금을 기재함에 있어서 제5조제1항 단서 또는 제2항의 규정에 의한 청산금에 관한 합의가 있는 등 각 공유자별로 청산금을 지급 또는 수령할 자와 그 금액이 특정될 수 있는 경우에는 이를 개별적으로 표시하여야 한다.

제28조(공유지분해당면적의 계산)
이 법에 의한 분할에 있어서 공유토지의 측량결과 그 실제면적이 등기부상의 면적과 다른 때에는 측량결과에 의한 실제면적을 당해 공유지분의 당초면적으로 본다. 이 경우 그 측량결과에 의한 실제면적에 대한 각 공유자의 공유지분비율해당면적을 당초의 공유지분해당면적으로 본다.

제29조(조서등본의 송달 및 공고)
① 소관청은 제26조제1항의 규정에 의한 분할조서의 의결이 있는 때에는 분할조서등본에 그 분할조서의 내용대로 분할 및 청산한다는 취지와 제30조의 규정에 의한 이의신청을 할 수 있다는 취지 및 기한을 기재한 서면을 첨부하여 지체없이 각 공유자 및 이해관계인에게 송달하여야 한다.
② 소관청은 제26조제1항의 규정에 의한 분할조서의 의결이 있는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 다음 각호의 사항을 2주 이상 공고하여야 한다.
1. 당해 공유토지의 표시 및 제14조의 규정에 의한 분할신청과 제16조의 규정에 의한 분할개시결정이 있다는 취지
2. 위원회의 의결을 거쳐 분할조서를 작성하였다는 취지와 그 내용대로 분할 및 청산한다는 취지
3. 제30조의 규정에 의한 이의신청을 할 수 있다는 취지와 그 기한

제30조(분할조서에 대한 이의신청)
① 분할조서에 이의가 있는 공유자 및 이해관계인은 제29조제1항의 규정에 의한 분할조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 이의사유를 구체적으로 명시한 서면에 의하여 소관청에 이의신청을 할 수 있다. 이 경우 소관청은 지체없이 이의신청서를 위원회에 회부하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 이의신청은 제22조 내지 제27조의 규정에 의한 조사·측량, 점유부분의 조정 또는 분할조서의 작성 등 분할조서의 내용이나 위원회의 의결절차에 이의가 있는 경우에 한한다.

제31조(이의신청의 결정 등)
① 위원회는 제30조제1항의 규정에 의한 이의신청에 대하여 그 이의신청일부터 4주 이내에 인용여부를 결정하여야 한다. 이 경우 소관청은 지체없이 위원회의 결정서정본을 신청인에게 송달하여야 한다.
② 위원회는 제1항의 규정에 의한 결정을 할 때에는 미리 신청인·관련공유자 및 이해관계인의 의견을 들어야 한다.
③ 소관청은 위원회가 인용결정을 한 때에는 분할조서의 해당부분을 정정하고, 신청인과 관련공유자 및 이해관계인에게 정정한 분할조서등본을 지체없이 송달하여야 한다.

제32조(결정에 대한 불복 등)
① 제31조의 규정에 의한 결정내용에 불복이 있는 자는 그 결정서정본 또는 분할조서등본을 받은 날부터 3주 이내에 그 사유를 구체적으로 명시하여 관할법원에 공유자 전원을 상대(다만, 불복하는 사유가 일부 공유자에 한하여 관련되는 경우에는 그 관련공유자만을 상대로 한다)로 이의의 소를 제기할 수 있다. 이 경우 그 소장부본과 제소증명서를 소관청에 제출하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 소는 제30조제2항의 규정에 의한 이의사유에 한한다.
③ 법원은 제1항의 규정에 의한 소에서 분할조서의 내용에 대한 이의가 이유있는 경우에는 그 권리관계를 확정하는 판결을 하여야 하며, 위원회의 의결절차에 위법이 있는 경우에는 그 의결을 취소하는 판결을 하여야 한다.
④ 소관청은 제3항 후단의 규정에 의한 취소판결이 확정된 때에는 지체없이 이를 위원회에 회부하여 의결을 얻어야 한다.
⑤ 제31조제3항의 규정은 제3항 전단의 확정판결이 있는 때에 이를 준용한다.

제33조(분할조서의 확정)
① 분할조서(제31조제3항 또는 제32조제5항의 규정에 의한 정정이 있는 경우에는 그 정정된 분할조서를 말한다)는 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 확정된다.
1. 제30조제1항의 규정에 의한 기간 이내에 이의신청이 없는 경우
2. 제32조제1항의 규정에 의한 이의의 소의 제기가 없는 경우
3. 제32조의 규정에 의한 이의의 소의 확정판결(제32조제3항 후단의 확정판결을 제외한다)이 있는 경우
② 제30조제1항의 규정에 의한 이의신청 또는 제32조제1항의 규정에 의한 이의의 소에서 그 불복하는 내용이 제26조제2항제5호 또는 제6호의 규정에 의한 청산금 또는 분할비용에 관한 것일 때에는 그 불복하는 부분을 제외한 분할조서는 확정된다.

제34조(분할의 효과)
① 분할조서가 확정된 때에는 그 공유토지는 분할조서의 내용대로 분할되며 공유지분위에 존속하는 소유권외의 권리는 그 공유자가 분할취득하는 토지부분위에 집중하여 존속한다.
② 공유지분위에 저당권이 설정되어 있는 경우에 그 저당권은 그 공유자가 확정된 분할조서에 의하여 받게 되는 청산금에 대하여도 행사할 수 있다. 이 경우 그 청산금의 지급전에 이를 압류하여야 한다.
③ 공유지분에 대한 압류·가압류·가처분은 확정된 분할조서에 의하여 공유자가 분할취득하는 토지부분과 공유자가 받게 되는 청산금에 대하여도 그 효력을 미친다.
④ 공유토지 전부에 존속하는 소유권외의 권리는 이 법에 의한 분할에 의하여 영향을 받지 아니한다.

제35조(분할조서의 승계인에 대한 효력 및 승계인의 표시)
① 확정된 분할조서는 제17조의 규정에 의한 분할개시결정등기 이후에 공유지분을 취득한 자 또는 그에 대한 소유권외의 권리를 취득한 이해관계인에 대하여도 그 효력이 있다.
② 소관청은 제1항의 규정에 의한 공유지분취득자 또는 이해관계인이 그 권리를 증명하여 신고하는 때에는 당해 분할조서에 그 승계인이나 새로운 이해관계인의 표시를 하여야 한다.
③ 소관청은 제37조의 규정에 의한 분할등기의 촉탁을 위하여 필요한 때에는 제2항의 규정에 의한 신고가 없는 때에도 당해 공유토지의 등기부를 확인하여 제2항의 규정에 의한 승계인이나 새로운 이해관계인의 표시를 할 수 있다.

제36조(지적공부의 정리)
① 제33조의 규정에 의하여 분할조서가 확정된 때에는 소관청은 분할조서에 따라 지체없이 지적공부를 정리하여야 한다. 이 경우 제28조의 규정에 의한 면적에 과부족이 있는 토지에 대하여는 지적공부상의 면적을 먼저 정정·정리하여야 한다.
② 공유자 전원이 청산을 하지 아니하기로 한 합의서를 첨부하여 분할신청을 하는 경우에는 분할개시의 결정후 제26조의 규정에 의한 분할조서의 의결없이 분할조서를 확정하여 지적공부를 정리할 수 있다.

제5장 분할등기 등
제37조(분할등기 등의 촉탁)
① 소관청은 제36조의 규정에 의하여 지적공부를 정리한 때에는 지체없이 관할등기소에 이 법에 의한 분할이 있었다는 취지를 통지하고 분할등기를 촉탁하여야 한다.
② 소관청은 제36조제1항 후단의 규정에 의하여 지적공부상의 면적을 정정한 토지에 대하여는 제1항의 규정에 의한 분할등기를 촉탁하기 전에 등기부상의 표시변경등기를 촉탁하여야 한다.
③ 제1항의 경우 분할한 토지의 지목이 분할전의 지목과 다른 때에는 지목변경의 등기를, 제14조제5항의 규정에 따라 합병을 한 경우에는 합병의 등기를 각각 촉탁하여야 한다.
④ 소관청은 분할등기를 촉탁함에 있어서 촉탁서에 그 취지를 기재하고 토지대장등본 또는 임야대장등본과 확정된 분할조서등본을 첨부하여야 한다.

제38조(분할등기의 특례)
① 등기관은 제37조제1항의 규정에 의한 분할등기의 촉탁을 받은 때에는 분할한 토지마다 따로 등기용지를 사용하고 그 등기용지의 표시란에는 제37조제1항의 규정에 의한 분할등기의 촉탁으로 인하여 등기한 취지를 기재하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의하여 따로 사용한 등기용지의 해당구 사항란에는 분할전의 등기용지로부터 당해 토지를 분할취득한 공유자의 공유지분에 관한 소유권 그 밖의 권리에 관한 등기를 옮겨 적은 다음 갑구 사항란에 그 공유자가 이 법에 의한 분할확정을 원인으로 당해 토지의 소유권을 취득한 취지를 기재하여야 한다.
③ 제23조제2항·제4항 후단 및 제25조제1항 본문의 규정에 의하여 측량·분할한 토지와 제24조제1항 본문의 규정에 의하여 독립하여 사설도로등으로 분할한 토지의 등기용지의 해당구 사항란에는 분할전의 등기용지로부터 당해 토지를 공동으로 분할취득한 공유자들의 각 공유지분에 관한 소유권 그 밖의 권리에 관한 등기를 옮겨적은 다음 갑구 사항란에 제26조제3항 또는 제4항 규정에 의한 공유자와 그 지분을 표시하고, 이 법에 의한 분할확정을 원인으로 당해 토지의 소유권을 취득한 취지를 기재하여야 한다.
④ 제1항 내지 제3항의 절차를 완료한 때에는 분할전의 등기용지를 폐쇄하여야 한다.
⑤ 이 법에 의한 분할등기를 위하여 그 밖에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.

제39조(분할등기완료의 통지)
소관청은 등기관이 분할등기를 완료한 때에는 지체없이 각 공유자, 이해관계인 그 밖의 권리자(압류·가압류·가처분의 권리자를 포함한다)에게 그 뜻을 통지하여야 한다.

제6장 청산
제40조(청산)
① 확정된 분할조서에 의하여 각 공유자가 분할받을 토지의 면적(제26조제3항 및 제4항의 규정에 의한 공유지분해당면적을 포함한다)과 등기부상의 각 공유지분해당면적이 일치하지 아니하는 경우 해당공유자는 확정된 분할조서에 기재된 내용에 따라 청산을 하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의한 청산을 함에 있어서의 청산금액은 해당공유자간에 청산금에 관한 합의가 있는 경우에는 그 합의에 의하고, 합의가 없는 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 의하여 산정한다.
③ 제2항의 규정에 의하여 청산금액의 기준을 정함에 있어서 그 청산할 토지의 위치 및 인근 토지의 시가 등을 참작하여야 한다.

제41조(국가등에 대한 청산금지급의 제외 등)
① 다음 각호의 1에 해당하는 청산금은 제40조제1항의 규정에 불구하고 이를 지급하지 아니한다.
1. 국가 또는 지방자치단체가 받아야 할 청산금중 사설도로등의 부분에 포함되어 있다고 인정되는 토지부분에 대한 청산금
2. 제24조제3항제2호 각목의 1에 해당하는 자의 등기부상의 공유지분해당면적(제24조제3항제2호 나목의 경우에는 실제 점유면적과 공유지분해당면적과의 차이면적)중 사설도로등의 부분에 포함되어 있다고 인정되는 면적에 대한 청산금
② 제1항 각호의 1에 해당하는 공유자가 있는 경우에는 이 법에 의한 청산금을 계산함에 있어서 이들외에 청산금을 받아야 할 공유자들이 받을 청산금합계액을 이 법에 의하여 청산금을 지급하여야 할 공유자들의 청산금합계액으로 보고 각 공유자가 받아야 할 청산금액은 그들이 청산할 면적비율에 의한다.

제42조(청산금의 납부 등)
① 이 법에 의한 청산금을 지급할 자는 분할조서의 확정일부터 3월 이내에 소관청에 이를 납부하고, 청산금이 1천만원을 초과하는 때에는 6월 이내에 3회에 한하여 분할납부를 할 수 있다. 다만, 청산금청구채권에 대한 압류·가압류·가처분(제34조제3항의 규정에 의하여 당해 청산금에 효력이 미치는 경우를 포함한다)이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 청산금을 지급할 자와 이를 받을 자가 특정되어 있고 그 금액에 관하여 합의가 있는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 그 상대방에게 이를 지급할 수 있다.
③ 소관청은 제1항 본문의 규정에 의한 청산금을 납부받은 때에는 지체없이 이를 받을 자에게 배분지급하여야 한다.
④ 소관청은 제1항 본문의 규정에 의하여 청산금을 납부할 자가 그 기간 이내에 이를 납부하지 아니하는 경우에는 지방세체납처분의 예에 의하여 이를 징수할 수 있다.

제7장 보칙
제43조(분할비용)
① 이 법에 의한 분할에 소요되는 비용중 대통령령이 정하는 비용은 공유토지를 분할취득하는 각 공유자의 부담으로 한다.
② 제42조제4항의 규정은 제1항의 규정에 의한 분할비용의 징수에 관하여 이를 준용한다.
③ 제1항의 규정에 의한 분할비용의 구체적인 범위와 그 징수절차, 비용의 예납과 환급 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제44조(등기부열람 등 수수료의 면제)
이 법에 의한 공유토지의 분할에 필요하여 소관청공무원이 등기부의 열람 및 등기부등·초본(등기전산정보자료를 포함한다)의 교부를 신청하는 경우에 그 수수료를 면제한다.

제45조(재판관할)
이 법에 의한 소는 당해 공유토지의 소재지를 관할하는 지방법원 단독판사의 전속관할로 한다.

제8장 벌칙
제46조(벌칙)
① 속임수에 의하여 제22조 내지 제25조의 규정에 의한 토지의 조사·측량에 착오를 발생하게 한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.
② 정당한 사유없이 제22조 내지 제25조의 규정에 의한 토지의 조사·측량을 방해한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

부칙 <제7037호,2003.12.31>
①(시행일) 이 법은 공포후 3월이 경과한 날부터 시행한다.
②(시행기간) 이 법은 2006년 12월 31일까지 그 효력을 가진다. 다만, 이 법에 의한 분할신청을 한 공유토지로서 2006년 12월 31일 이전에 제33조의 규정에 의한 분할조서의 확정이 있는 토지에 대하여는 이 법의 유효기간 경과후에도 이 법을 적용한다.
③(벌칙에 관한 경과조치) 이 법 시행중 제46조에 규정된 죄를 범한 자에 대하여는이 법의 유효기간 경과후에도 이 법을 적용한다.