과연 집주인이 제집 담보로 전세금 대출 받아줄까

다음달 출시 예정인 ‘목돈 안드는 전세제도Ⅰ’ 대출은 집주인들의 자발적 참여를 이끌어낼 수 있는 세제 혜택이 적은 탓에 전세난으로 고통받는 ‘렌트푸어’의 실제 이용이 쉽지 않을 전망이다. 서울숲2차 푸르지오 아파트 전경. 대우건설 제공

새달 실시 ‘목돈 안드는 전세’　　
보증금 인상분 집주인 대출
세입자는 이자만 내면 돼

소득세·재산세 등 감면 폭 적어
집주인 참여 유인책 거의 없어
금리 4%대 불구 실효성 의문

전셋값 오름세가 지속되는 가운데 다음달 은행에서 출시 예정인 새로운 방식의 전세자금 대출상품이 관심을 끌고 있다. ‘4·1 부동산대책’에 따라 만들어지는 ‘목돈 안드는 전세제도Ⅰ’ 대출 상품이 2년간 한시적으로 판매될 예정이다. 이 제도는 전세 계약이 만료됐을 때 뛰어오른 전세금을 감당하기 어려운 임차인이 이용할 수 있는 게 장점으로 꼽힌다. 전세금은 올랐는데 목돈이 없는 세입자들에게는 ‘가뭄의 단비’가 될 수 있다는 뜻이다. 그러나 집주인들이 자신의 주택을 담보로 제공하는 데 따라 반대급부로 받을 수 있는 세제 혜택이 ‘쥐꼬리’에 그쳐 실효성이 떨어질 것이라는 우려가 벌써부터 나오고 있다.

■ 수도권 5000만원까지 대출 가능

‘목돈 안드는 전세제도Ⅰ’은 대출 이자를 세입자가 내는 조건으로 집주인이 인상되는 전세보증금에 해당하는 돈을 은행에서 빌려오는 상품이다. 대상 세입자는 부부 합산 소득 6000만원 이하 무주택 가구주로서 전세보증금이 수도권은 3억원 이하, 지방은 2억원 이하여야 한다. 대출 한도액은 수도권이 5000만원, 지방은 3000만원 이내다. 은행이 집주인에게 담보대출을 해주되 이자는 세입자가 직접 은행에 내는 방식이다.

이 상품의 대출금리는 아직 정해지지 않았지만 은행권에서는 4%대 후반으로 예상하고 있다. 이런 금리 조건이면 일반 신용대출보다 3~4%포인트 낮아 세입자에게는 도움이 될 것으로 보인다. 가령 집주인이 5000만원을 은행에서 대출받았다면 세입자는 주택담보대출 이자 5%에 해당하는 돈(연간 250만원)만 부담하면 된다.

‘목돈 안드는 전세제도Ⅰ’ 상품은 집주인이 소유한 집을 은행에 담보로 제공하는 자발적 참여가 이뤄져야 성립된다. 이를 위해 정부는 이 제도를 이용하는 집주인을 위해 다양한 세제 혜택을 주기로 했다. 또 세입자가 이자를 연체하거나 아예 내지 않는 때는 집주인이 신용불량자가 될 위험이 있어 대한주택보증이 보증을 서도록 안전 장치도 마련했다.

■ 집주인 세제 혜택 등 유인책 역부족

먼저 집주인에게는 전세보증금 대출분에 대한 소득세를 비과세한다. 현재 3주택 이상을 보유하고 전세금 합계액이 3억원을 넘는 경우에는 초과 금액에 대해 소득세를 부과하고 있으나 ‘목돈 안드는 전세’ 대출을 받은 집주인에게는 소득세를 면제해주는 것이다. 또 세입자의 이자 납부액을 300만원 한도에서 40%까지 소득공제해준다. 여기에다 재산세 감면도 이뤄진다. 대출금액의 60%에 1000분의 1을 곱한 금액을 세액공제 방식으로 재산세에서 빼준다.

예를 들어 한 집주인이 서울 신림동의 전세금 2억원짜리 아파트를 올가을 주변 시세에 맞춰 2억5000만원으로 올리면서 현재 임차인의 재계약을 위해 5000만원의 대출을 받는 경우로 가정해보자. 만일 집주인이 3주택 이상을 보유하고 있고 전세금 합계액이 5억원이라면 간주임대료인 300만원가량이 종합소득에서 빠져 집주인의 종합소득 규모에 따라 소득세가 줄어드는 효과가 기대된다. 집주인이 2주택 이하 소유자라면 혜택은 전혀 없다.

소득공제는 300만원 한도에서 이자납입액의 40%까지 가능하다. 따라서 대출 이자율이 5%일 때 연간 이자인 250만원의 40%인 100만원을 소득공제받을 수 있다. 재산세의 경우 대출 한도액인 5000만원을 빌렸을 때 3만원이 감면액으로 나온다. 공시가격이 2억원인 이 주택의 재산세는 15만원이어서 결국 집주인은 재산세의 20%를 감면받는 셈이다.

부동산업계에서는 이런 수준의 세제 혜택으로는 ‘목돈 안드는 전세’ 대출에 집주인들의 적극적인 참여를 기대하기 어려울 것이라는 지적이 나온다. 제도의 취지는 좋지만 정작 세입자들에게는 ‘그림의 떡’이 될 가능성이 높다는 것이다. 김규정 우리투자증권 부동산팀장은 “ 집주인들이 자발적으로 세입자를 위해 주택담보대출을 받을 수 있도록 유인하는 장치가 부족하다. 전세 수요는 많지만 공급은 턱없이 부족한 현실에서 집주인으로서는 그냥 임차인을 교체하는 게 어렵지 않기 때문”이라고 말했다.