부실채권(NPL) 투자, 수익률 높고 세금 없어

망한 스포츠센터로 '11억 대박', 비결이…

부실채권(NPL) 투자, 수익률 높고 세금 없어··· 현장조사 필수

#경기 하남시에 사는 이모씨는 감정가 20억원의 지하층 전용면적 990㎡ 규모의 스포츠센터를 경매를 통해 7억원에 낙찰받았다. 해당 물건은 경매에서 5회 유찰돼 최저가가 6억원대까지 떨어진 상태였다.

경매에 앞서 이모씨는 해당 물건의 1순위 채권금액인 13억원을 7억원에 사들였기 때문에 7억원을 써낼 수 있었다. 이후 스포츠센터에 2억원 정도 투자해 리모델링을 거쳐 새롭게 문을 열어 운영하고 있다.

현재 회원수 2000명이 넘는 하남시 최고의 스포츠센터로 탈바꿈했으며 감정가는 20억원을 호가한다. 채권매입 7억원과 리모델링비용 2억원을 합해 9억원을 투자, 100% 넘는 수익을 올린 것이다.

최근 주택시장의 장기침체 속에서 아파트 투자의 대안으로 각광받던 상가·오피스텔·도시형생활주택 등 수익형부동산이 공급과잉에 따라 적신호가 켜졌다. 그 사이 부동산 투자의 또다른 대안으로 NPL(부실채권)이 떠올랐으며 이에 대한 개인투자자들의 관심도 높아지고 있다.

기관투자가들의 전유물로만 여겨온 NPL시장에 투자바람이 몰아친 것이다. 장기불황에 따른 부실채권 증가로 소액투자용 토지나 다세대주택, 도심상가, 중소형 단독주택 등이 매물로 나와 선택의 폭이 넓어져서다.

하지만 다른 수익형부동산과 마찬가지로 수익률이 좋다고 무턱대고 투자했다간 낭패를 보기 십상이란 지적이다. 전문가들은 따라서 권리관계가 복잡한 물건이 많아 개인이 직접투자하기 어렵고 최근엔 이를 이용해 기획부동산업자들도 진출, 주의가 필요하다고 지적했다.

◇NPL이 뭐길래?…"은행이 담보로 설정해놓은 근저당권 거래"
　NPL(Non Performing Loan)은 은행 등 금융권이 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실대출을 뜻한다. 수익이 나지 않는다고 해서 '무수익여신'이란 전문용어도 있지만, 통상 '부실채권'으로 불린다. 때문에 금융사로선 이 NPL을 파는 방법으로 대출금을 회수하면서 투자가 이뤄진다.

은행 등 금융권은 채무자에게 대출해주고 대출이 부실화할 경우에 대비, 담보부동산에 근저당권을 설정하는데 금융권은 이 저당권을 유통화해서 현금화해야 한다. 이렇게 발생한 부실채권 매물은 국내외 은행 등 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.

이러한 기업이 자산유동화 회사인 SPC(Special Purpose Company)다. 유암코, 우리F&I, 저축은행 등이 있는데 채권금액이 큰 경우에는 직접관리하고 중소규모의 채권은 수탁관리사가 맡아 유동화한다. 개인이 투자할 경우 경매정보사이트에 매각을 의뢰한 매각담당자나 등기부에 기재된 유동화회사와 협의해 거래할 수 있다.

◇NPL, 경매보다 수익성 높아…할인에 양도소득세도 면제
　NPL 투자는 바로 이 근저당권을 사고파는 방식이다. 1순위 근저당권이 있으면 경매에서 제3자가 낙찰받을 때 1순위로 배당금을 받을 수 있다. 이때 채권최고액보다 NPL 가격이 싸기 때문에 발생하는 차익이 1차 투자목표가 된다. 다만 채권최고액을 전액 회수하려면 경매낙찰가가 채권액보다 높아야 한다.

경매 직전에 1~2순위 저당권을 사들인 후 직접 낙찰받는 방법도 있다. 선순위 저당권을 할인가격에 낙찰받기 때문에 수익성이 경매낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다.

여기에 채권최고액을 확보해놓은 채권자 입장에서 낙찰받기 때문에 다른 입찰자보다 높은 가격을 써내도 돼 낙찰 가능성이 높다. 채권최고액만큼은 나중에 낙찰받은 부동산을 되팔 때 양도소득세까지 절세할 수 있어 일거양득의 효과를 거둘 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

최진순 알앤디연구소 대표는 "최근 부동산경기가 어려워지면서 다시 NPL 매물 공급이 꾸준히 늘고 있다"며 "통상 NPL이 경매낙찰가보다 10% 이상 싸기 때문에 유통과정만 잘 이해하면 남들보다 한발 앞서 값싼 경매부동산을 수월하게 낙찰받을 수 있다"고 말했다.

◇NPL, 무조건 대박 기대는 '금물'…현장조사와 우량물건 선별 중요
　하지만 모든 NPL이 고수익을 안겨다주지는 않는다. 일반적으로 NPL 물건은 대부분 대형아파트나 수도권 공장과 토지, 중대형 건물이나 호텔·임야 등 가격이 비싼 경우가 다수다.

물론 아파트·다세대 등 주택NPL도 나온다. 이들 물건은 대부분 경매를 통해 채권회수가 가능하다. 이런 이유로 이들 물건의 NPL은 일반투자자로선 구하기가 쉽지 않다. 구하기 쉬운 매물의 경우 대체로 NPL이 차지하는 비중이 높은데다 권리관계가 복잡한 물건이 많아 투자가 어렵다.

NPL 매매방법이 일반화되지 못했다는 점도 고려해야 한다. 대부분 금융권에 일방적으로 끌려가는 구조다. 특히 최근 들어 기획부동산업자들이 NPL을 미끼로 부동산투자 컨설팅을 하면서 사실상 무용지물인 토지를 낙찰 받도록 유도하거나 임대가 잘 안되는 장기 공실상태의 상가 등을 고가에 낙찰 받도록 유인하는 경우가 많이 발생한다는 지적이다.

박종진 태인에셋플러스 본부장은 "NPL의 원금이 얼마인지, 그에 따른 연체이자는 얼마인지, 배당시 선순위 배당금은 얼마인지 등을 알아야 정확한 본인 배당금액을 산정할 수 있다"며 "무엇보다 NPL 특성을 정확히 이해하는 것이 필요하다"고 당부했다.

이어 "직접 현장조사를 통해 시세를 정확히 파악한 후 계약해야 한다""며 "채권 매입 전 수익을 배당투자로 낼 것인지, 아니면 낙찰 받은 후 재매각을 통해 수익을 낼 것인지, 임대수익으로 수익을 낼 것인지 등 명확한 투자목적 설정이 필요하다"고 덧붙였다.

 

 

NPL이란 무엇인가?

NPL(Non Performing Loan)이란 금융권의 무수익여신, 미회수채권 또는 부실채권을 말합니다.

돈을 빌려준 은행이 채무자가 이자를 제 때 지급하지 못하는 부실채권이 많아지는 경우, 금융감독기관은 제대로 갚을지 능력도 판단하지 않고 돈을 빌려주었다며 화를 내고 간섭하게 되면서 은행은 피곤해집니다. 그래서 부실채권이 많은 은행에 대해서 은행의 부실을 피하기 위해 감독당국은 다양한 조치를 취합니다.

이 때 은행은 빌려준 돈을 받기 위해 시간이 오래 걸리는 부동산경매 대신 받을 돈에 대한 권리를 빨리 팔아서 부실채권(NPL)을 털어내고자 노력합니다.

이 같은 상황에서 은행은 부실채권을 개인에게 몰래 팔 수 없으므로 부실채권 명단에 올라간 부동산담보대출의 권리를 작게는 몇 백억원에서 많게는 수 천억원 또는 조 단위로 묶어서 금융감독위원회에 등록합니다. "이렇게 팔겠습니다"라고 신고하는 거라고 보시면 됩니다. 그런데 사는 사람이 있어야 팔 수 있는 것 아닙니까? 금액의 규모로 보나 채권의 성격으로 보나 아무나 살 수는 없고, '자산유동화에 관한 법률'이라는 것이 있는데 이 법에 따라 일정기준을 충족하는 일종의 무늬만 회사인 자산유동화회사(SPC : Special Purpose Company)에게만 바겐세일을 한다고 보시면 됩니다. 이렇게 부동산담보채권을 도매가격으로 넘기는 행위는 법적으로 아무런 하자가 없고, 이런 부실채권을 NPL이라고 부릅니다.

NPL과 부동산경매는 어떤 관계?

입찰과정을 통해 금융권으로부터 채권을 사들인 유동화전문회사는 은행에 그 돈을 납부해야 합니다.

유동화전문회사는 얼마나 돈이 많기에 수 천억 원 단위의 채권을 도매로 사올까요? 정답은 투자자를 모집하는 데서 찾을 수 있습니다. 개인보다는 보험회사, 증권회사, 사모펀드, 국민연금, 우정사업본부, 재향군인회, 대부업계, 분양사업자 등과 같이 요즘은 듣지도 보지도 못한 돈 있는 다양한 투자기관이 여기에 투자를 합니다. 왜냐하면 NPL은 비교적 안정적인 투자처임은 물론 수익률도 괜찮은 편이라고 생각하기 때문입니다.

결국 유동화전문회사는 투자자를 모집해서 도매로 사 왔으니 팔아야 합니다.

사올 때 들인 원금 이상으로 남는 장사가 되어야 하는데, 도매상이 소매상에게 팔면서 이익을 남기는 이치와 같습니다.

소매상은 주로 신용정보회사 또는 자산관리회사 등이 그 역할을 담당합니다.

우리는 대개 소매상을 통해 근저당채권을 구입할 수 있습니다. 그럼 내가 돈 들여서 사온 채권은 언제 본전 뽑나? 결국 도매에서 소매로... 소매로 넘겨받은 채권은 결국 부동산경매를 통해서 자금을 회수하는 절차를 거치게 됩니다.

따라서 NPL과 부동산경매는 떼려야 뗄 수 없는 사이라고 보시면 됩니다.

 

결국 NPL투자란 은행의 근저당권을 가급적 싸게 인수해서

① 부동산경매를 통해 원금을 확보하고 고 이율의 연체이자를 받아가는 방법

② 내가 관심을 둔 물건에 대해서 남들보다 유리한 고지를 선점하여 경쟁을 따돌리고 내가 직접 낙찰 받는 방법

③ 낙찰 받은 부동산을 나중에 팔 경우에 양도소득세를 안 내거나 덜 내는 방법

등이 주된 내용입니다.

 

결론적으로 경매도 잘 알고 NPL도 잘 알면 남들보다 훨씬 유리한 위치에서 수익을 올릴 수 있는 부동산경매의 파생상품 정도로 이해하시면 좋을 것 같습니다.