'부동산 할인매장' 경매, 얼마나 쌀까?

'부동산 할인매장' 경매, 얼마나 쌀까?

최근 들어 부동산 경매 참여 열기가 뜨겁다. 특강 형식의 부동산 경매 세미나가 대학, 백화점 문화센터, 사회교육원 등 전국 각지에서 하루가 멀다 하고 열린다. 바야흐로 경매 대중화 시대다.

◆경매 법원은 '국립부동산할인매장'

하지만 이러한 경매 열풍에도 불구하고 경매시장에 등장한 매물은 왠지 찝찝하고 제대로 된 물건이 없을 것이라고 생각하는 사람들이 여전히 많다. 경매는 고수들이나 전문가, 혹은 '꾼'이라 불리는 사기꾼 집단들만이 참여한다는 편견 역시 팽배해 있다.

경매는 아무나 접근할 수 없는 영역일까. 그렇지 않다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "단언컨대 경매시장은 국가가 공인한 최고의 부동산 할인매장"이라며 "아파트 신화가 사라진 현재 최상의 부동산 재테크는 경매뿐이므로 하루 빨리 경매에 도전해볼 것을 권유한다"고 말한다.

 

▲사진=머니위크 DB
법원 경매의 토대가 된 법이 지난 2002년 민사소송법에서 민사집행법으로 바뀌면서 응찰자의 편의 위주로 개정된 데다 각종 경매정보업체에서는 물건마다 권리분석을 내놓고 상담서비스도 제공하고 있어 경매의 문턱이 요즘 많이 낮아졌다.

경매는 부동산 소유권 취득방법에서도 일반매매보다 의외로 안전하며 절차 또한 간단하다. 법원의 통제를 받으면서 진행되기 때문에 위험부담이 적으며, 체계적인 분석과 조사만 갖춰진다면 안정적인 수익을 올릴 수 있다는 게 시장 관계자들의 공통된 목소리다.

◆경매 입문자를 위한 단계별 안내

그렇다면 경매 초보자가 경매에 참가하기 위해선 어떤 준비와 과정이 필요할까. 지지옥션의 도움을 얻어 입문자를 위한 단계별 키포인트 및 유의사항을 꼽아봤다.

(1단계) 물건선정
모든 일이 그러하듯 경매에서도 첫 단추를 끼우는 일이 가장 중요하다. 어떤 입찰물건을 선정하느냐에 따라 투자의 성공 여부가 이미 결정된다고 해도 과언이 아니다.

경매물건 정보를 얻는 가장 고전적인 방법으로는 신문 공고를 참고하는 것이 있다. 국가에서는 경매를 진행하기 14일 전에 해당 물건을 신문에 공고하도록 법률로 규정하고 있다. 하지만 신문 공고는 지면 한계상 아주 기본적인 내역만 나와 있어 이를 참고해 경매에 임하는 사람은 이제 거의 없다시피 하다.

다음으로는 대법원 사이트가 있다. 검색이 가능하고 경매물건 내역과 감정평가서, 물건명세서를 볼 수 있다. 무료로 이용할 수 있어 좋지만 등기부등본이 첨부되지 않고 분석이라기보다는 정보나열 형식이어서 초보자는 권리 판단에 어려움을 겪을 수 있다.

실제로는 부동산태인이나 지지옥션 등 잘 알려진 경매전문정보업체 사이트를 이용하는 경우가 많다. 이런 업체들은 유료로 정보를 제공하고 있는데 현장정보와 분석정보를 제공하는 것이 가장 큰 특징이다. 각종 부동산 공적자료가 수록돼 있고, 일반인들이 어려워하는 권리분석을 물건마다 해 놓았다. 회원으로 가입 시 해당 정보업체의 전문가와 상담도 가능하다.

(2단계) 현장조사

마음에 드는 물건을 선정했다면 직접 현장을 방문해봐야 하는데 중요한 것은 시세를 정확하게 파악하는 일이다. 현장 주변 공인중개업소를 통해 시세, 급매 가격, 매도 물량, 매수 분위기 등을 파악하는 것이 필수다.

현장조사를 마친 후에는 관할 동사무소에 들러 전입세대 조사를 해야 한다. 소유자와 임차인 중에 누가 사는지, 임차인이 산다면 대항력이 있는지 등을 파악한다. 대항력이 있을 경우 낙찰자는 추가로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있으므로 중요한 사안이다.

경매로 넘어가는 집 중에는 관리비가 밀려있는 경우가 종종 있다. 체납된 관리비는 공용부분에 대해서 낙찰자가 인수해야 하므로 관리사무소를 통해 반드시 알아봐야 할 것 중 하나다.

(3단계) 낙찰가 산출
'구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배'라는 말이 있듯이 아무리 물건 선정을 잘 하고 현장답사 꼼꼼히 해도 결국 낙찰이 돼야 하겠고, 또 그 가격이 적절할 때 의미가 있다고 할 수 있다. 낙찰가는 미리 철저한 수익률에 근거해 산출을 해놓아야 한다.

이때 고려해야 할 점은 임차인의 보증금 인수 여부다. 보증금을 낙찰자가 부담해야 한다면 그만큼 유찰시켜 가격이 떨어질 때까지 기다려야 한다. 물어줘야 하는 금액을 더해도 시세보다 저렴한 시점까지 최저가가 낮아졌을 때와 낙찰가를 계산하는 것이다.

다음은 현장조사를 통해 파악된 시세가 고려대상이다. 감정가를 맹신하지 말고 조사한 시세와 감정가를 함께 비교해야 한다. 감정된 시점은 경매 시점과 6개월가량의 시간차가 나기 때문에 요즘처럼 부동산 가격이 급격히 요동치는 시점에서는 시세와 차이가 클 수 있다. 이와 함께 현장조사나 정보 사이트를 통해 유효 경쟁자수까지 파악한다면 공격적 혹은 보수적 가격 결정을 하는데 있어 많은 도움이 된다.

입찰 시 준비물은 본인이 직접 응찰하는 경우에는 신분증과 도장이 필요하다. 대리인이 입찰에 참가할 경우에는 대리인의 신분증과 도장, 본인의 인감이 날인된 위임장, 인감증명서를 갖춰야 한다. 보증금은 최저가의 10%를 현금이나 수표로 준비하면 된다.

입찰표는 법원에서 무료로 준다. 입찰가격을 잘못 기재한 경우에는 줄을 긋고 정정하면 무효 처리된다. 반드시 입찰표를 다시 받아서 정확히 기재한 후 제출해야 한다. 마감시간 내에 모인 입찰봉투를 개봉하는 것을 개찰이라고 한다. 이때 낙찰자로 선정되면 낙찰확인서를 받게 되며, 떨어질 경우에는 그 자리에서 보증금을 반환받는다.

낙찰의 행운을 얻었다면 정해진 납부기간 내에 잔금을 내야 한다. 낙찰은 받아 놓고 자금이 융통되지 않아 곤란을 겪는 일도 많기 때문에 입찰 전부터 자금 계획을 미리 세워놔야 한다. 잔금 납부기간은 낙찰일 이후 45일 이내에 납부하는 것이 보통이다. 만일 이 기간 동안 내지 못할 경우 보증금을 떼일 수 있다. 이때 경락잔금대출을 활용하면 수익률을 높일 수 있다. 경락잔금대출이란 낙찰 받은 부동산을 담보로 잔금을 금융기관이 빌려주는 것을 말한다.

경매의 2대 난관 중 제 1은 낙찰이고 나머지는 명도다. 명도란 낙찰 받은 집에 점유하고 있는 사람을 내보내는 것이다. 헐값에 본인 소유의 부동산이 매각됐다는 피해의식을 가진 전주인과 보증금에 손실이 간 임차인이 있을 경우에는 낙찰자와 마찰을 빚을 수 있다. 인도를 거부하게 되면 강제집행을 할 수 있지만 실제로 강제집행을 하는 경우는 10% 미만이며, 대게는 이사비용을 주고 타협해서 해결한다. 통상 이사비용은 200만~500만원이다. 강제집행에도 비용이 발생하므로 이는 가능한 최후의 보루로 하고 대화를 통해 해결하는 것이 비용과 시간을 절약하는 최선이다.