꽉막힌 뉴타운.."대안 없으면 조합원 파산은 시간문제"

꽉막힌 뉴타운.."대안 없으면 조합원 파산은 시간문제"

뉴타운 조합원들이 향후 추가분담금을 최대 3~4회까지 더 내게 될 수도 있다는 주장이 나왔다. 이렇게 추가분담금 폭탄이 부과될 경우 심각한 가계부채 문제로 번져 조합원 파산은 물론이고, 국가경제에도 주름살을 깊게할 수있다는 분석이다.

13일 뉴타운재개발문제연구소에 따르면, 뉴타운 조합원에게 부과되는 추가분담금은 상식을 넘어선다.
시공비 증가, 금융비용 증가, 현금청산자 증가, 할인분양으로 인한 손실 증가가 모두 추가분담금 증액으로 귀결된다.

뉴타운 사업 초기 시공비는 3.3㎡당 300만~400만원 선으로 제시됐다. 그러나 국토교통부의 3.3㎡당 표준건축비는 매년 증가하고 있어 10년 넘게 정체된 뉴타운 사업의 시공비는 올라갈 수밖에 없는 구조다. 이는 고스란히 조합원 부담으로 돌아온다.

2000년대초 성북구 A구역의 3.3㎡당 시공비는 373만원이었으나 지난해 서울시 실태조사에서 415만원으로 올랐다. 표준건축비(3.3㎡당)가 2008년 475만원에서 2012년 537만원으로 계속 오르고 있어 A구역 부담은 더 커질 전망이다. A구역에 2012년 표준건축비(537만원)를 적용해도 최초 제시액보다 160만원 가량 오른 셈이 된다. A구역에 건립되는 총 819가구에 적용하면 시공비는 330억원 는다.

류재선 뉴타운재개발문제연구소 소장은 "지난 2012년 청라신도시의 민간아파트 29개 단지 평균 3.3㎡당 시공비가 667만원(경실련 조사)이었다"며 "사업 초기 300만~400만원대로 알려졌지만 마무리 단계에서 결국 600만~700만원으로 뛰어 조합원들에게 추가분담금으로 부과될 것"이라고 했다.

금융비용 증가도 추가분담금이 뛰는 핵심 요인이다.
보통 서울시 등 지방자치단체는 뉴타운이나 재개발사업의 수익성을 계산할 때 3년치 금융비융을 포함하는 것으로 알려져 있다. 3년간 금융비용은 총사업비의 10% 정도라는 게 업계의 통설이다. 그러나 뉴타운사업이 10여년 정도 끌게 되면 금융비용이 총 사업비의 30%까지 올라간다는 게 연구소의 설명이다.
A구역의 총 사업비(약 2400억원)의 20%인 약 500억원이 추가로 든다는 것이다.
현금청산자가 증가해 발생하는 금융비융도 부담이 된다.

전체 조합원의 30~50%인 개발 반대자들은 뉴타운 해제가 안 될 경우 현금청산을 선택하는 추세다. 천억원이 넘는 현금청산금의 이자를 사업종료까지 계산하면 수백억원으로 증가한다. A구역 개발 반대자들(약 40%)이 현금청산을 신청할 경우 약 1450억원이 소요될 전망이다. 사업기간을 10년으로 볼 때 이 액수의 10년간 연이자(연이율 5% 기준)만 700억원이다.

미분양에 따른 할인분양도 추가분담금을 키운다. A구역 총 819가구(임대 140가구) 중 조합원 300명이 분양신청할 경우 일반분양분은 379가구다. 일반분양에서 3.3㎡당 100만원만 깎아줘도 100억원대의 손실이 생긴다. 유 소장은 "이를 종합하면 조합원당 추가분담금은 5억원에 달한다"고 했다.

서울 뉴타운재개발재건축반대 공생포럼의 박화재 회장은 "포럼 소속 571개 구역 중 대다수의 구역에서 추가분담금이 평균 1억3000만원에서 5억원까지 발생하고 있다"며 "정부는 더 심각한 위기가 오기 전에 특단의 조치를 취해야 한다"고 말했다.