강남도 안 부러운 불황기 '알짜 동네'

강남도 안 부러운 불황기 '알짜 동네'

아직도 업체들이 뿌리는 '홍보 찌라시'에만 눈을 두고 있지 않는가. 협소한 시각으로 막연하게 부동산 투자를 시도하는 이들이 여전히 많다. 넓게 핵심 지역을 살펴보자. 대한민국 부동산 판도를 주도할 지역을 미리 알고, 그 지역을 섭렵한다면 투자의 '맥'을 짚을 수 있다. 지역부동산의 역사와 현재를 들여다보고 재테크 전망도 제시하는 '지역포커스'를 연재한다.
◆ 매매가 강남 대비 70% 매력적

부동산시장 불황이 지속되면서 작고 저렴한 오피스텔에 투자자들의 이목이 쏠리고 있다. 시장침체와 저금리 기조 속에서 높은 수익률이 기대되는 투자처를 선별하기 위해 가격 메리트가 있는 소형 오피스텔로 투자자들의 관심이 몰리는 것이다.

오피스텔의 경우 분양가가 저렴해 초기 투자에 대한 부담이 적은 것이 특징. 최근에는 지역별로 분양가의 격차가 상당하지만 임대료 차이는 분양가 폭만큼 크지 않아 저렴한 오피스텔일수록 수익률 측면에서 유리하다.

더욱이 요즘 같은 저금리 시대엔 연간 투자수익률이 5%를 넘는 오피스텔은 여전히 투자가치가 높은 상품으로 꼽힌다. 지역별로 옥석 가리기만 잘하면 얼마든지 수익률을 올릴 수 있다.

이런 관점에서 접근한다면 동작구는 상당히 매력적인 지역이다. 특히 동작구는 국내 최대 상권으로 꼽히는 강남의 70% 선에서 매매가가 형성돼 있으나 예상수익률은 가장 높게 조사돼 주목할 만하다.

렌트라이프에 따르면 서울 강남에서 오피스텔 임대수익률이 가장 높은 곳은 동작구(6.7%)로 나타났다. 관악구(6.3%)도 6%를 웃돌았지만 매매가는 상대적으로 높게 책정돼 있다.

동작구 오피스텔 수익률이 높은 이유는 뭘까. 서울의 다른 지역에 비해 오피스텔 공급이 많지 않고 가격도 저렴하기 때문이다. 강남구 오피스텔의 경우 수요가 많긴 하지만 분양가가 치솟아 임대료 대비 매매가가 비싼 편이라 상대적으로 수익률은 낮다.

◆ 부담 적은 월세, 임대사업 최적지

주택보급률 95%인 동작구에는 자가 거주 비중이 39%, 임대거주 비중은 61%로 형성돼 있다. 임대거주자 중에는 월세(26%)보다는 전세가(33%)가 더 많다. 전체 주택 중 아파트가 52% 비중을 차지하고 있고, 아파트 밀집지역은 노량진1동, 대방동, 상도1동, 사당2동이다. 재개발로 인해 1000여가구가 넘는 대규모 아파트들이 들어선 곳들이다. 반면 사당1동, 흑석동, 상도3동은 다세대주택 비중이 40%이상으로 원룸 및 투룸 등 임대주택이 풍부하다. 학원가가 형성된 노량진2동은 고시원 등 비주거용건물 내 주택비중이 상대적으로 높다.

이러한 동작구는 서울의 중심부에 위치해 있어 교통여건이 좋고 지하철 1호선, 2호선, 4호선, 9호선을 이용하면 도심과 강남, 여의도까지 대중교통으로 20분 이내에 도착할 수 있는 직주근접성 지역이다. 때문에 임차 수요가 풍부한 반면 임대용 주택의 매매가격은 강남의 54% 수준이어서 임대사업 최적지로 꼽힌다.

동작구에서 올해 거래된 임대용 주택의 평균 매매가격은 7억2000만원으로 강남구의 1/3 수준으로 투자할 수 있고, 임대료를 고려했을 때 세전 예상수익률은 6.7%로 높다. 임대료는 보증금 평균 4200만원에 월세 43만원으로 서울 평균 44만원과 비슷하지만, 인접한 서초구 52만원, 강남 61만원과 비교하면 월세를 약 8만~15만원 절약할 수 있어 젊은 직장인이나 학생들의 선호도가 높다.

◆ 강남·북 교통 요충지

동서남북 접근성이 좋은 동작구는 출·퇴근 시 이용이 편리한 교통편을 중심으로 거주 지역을 고르면 직주근접 효과를 극대화 할 수 있다. 서울역-명동-동대문운동장까지 한번에 갈 수 있는 지하철 4호선 이용이 가능 곳은 사당1동, 사당2동 지역이며, 강남권과 서울디지털단지(구로, 가산) 출·퇴근이 편리한 7호선 역세권은 사당3~5동, 상도동이다. 노량진동은 1호선과 9호선 이용이 편리해 시청·여의도·강남권 모두 30분 이내 출·퇴근이 가능하다.

또한 동작구는 지역에 따라 수요층이 다른 특성을 보이는 데 중앙대학교와 숭실대학교 학생들의 배후 주거지는 흑석동, 상도1동이 대표적이다. 노량진 학원가 주변으로 학생수요가 많은 지역은 노량진1·2동이다. 특히 월임대료 부담이 적은 주택을 선호한다.

신혼부부나 자녀를 키우는 이들의 경우 대규모 아파트단지 인근의 주택가나 지하철 교통이 편리한 곳, 학교 접근성이 좋은 곳에 대한 선호도가 높다.

동작구는 재개발·재건축을 추진 중인 곳이 많아 노후주택 밀집지역에서는 상대적으로 저렴한 가격의 임대물건을 찾을 수 있고, 깨끗한 집을 찾는다면 최근 3년간 아파트 4101가구, 다세대주택 1745가구가 신축돼 있어 새집을 고르는 것이 좋다. 다세대주택은 2008~2009년에 신축된 곳이 많은 것이 특징이다.

◆ 오피스텔 희소가치 높아 수익률↑

반면 동작구는 오피스텔이 1300여가구에 불과해 서울에서 가장 오피스텔 보유물량이 적은 곳이다. 그러나 7호선 주변에 위치한 오피스텔이 많아 강남권 출퇴근족들로부터 인기를 끌고 있다.

특히 오피스텔 임대료가 강남의 평균 임대료보다 30%가량 싸 교통비 지출이 늘더라도 생활비를 줄일 수 있다. 이수역 주변 오피스텔은 4호선, 7호선 이용이 가능한 환승역에 동작대로 건너편이 서초구 방배동으로 강남권 생활편의 시설도 이용하기 좋아 선호도가 높다.

물론 수익률이 높다고 오피스텔에 덥석 투자하는 건 금물이다. 세입자 관리와 환금성, 공실률 등을 감안한 순수익률을 따져봐야 하기 때문이다.

순수익률이 높은 곳을 고르려면 무엇보다 업무시설이 밀집한 지역의 오피스텔이 유리하다. 같은 역세권이라도 출구에 따라 유동인구가 천차만별인 것도 유의해야 한다. 아무리 입지가 좋고 교통이 편리해도 '베드타운'으로 전락한 신도시 오피스텔 투자로는 기대한 만큼 수익률을 올리기 어렵다. 즉 불황기에 대비한 오피스텔 투자는 철저하게 핵심 지역을 공략해야 한다는 얘기다. 이를 감안할 때 상대적으로 매매가는 저렴하면서도 수요는 충분한 동작구의 역세권 오피스텔은 답이 될 수 있다.