부동산투자 매입의 깃점을 분석하라!

정책 변경과 규제 강화 시기를 노려라

 

정부 정책이 규제위주로 바뀌는 시점에 가격 우위의 우량물건이 출현하기 시작한다. 거래 제한과 양도세 규제로 팔아도 남는게 없다고 계산되면 가격조정 과정을 겪는다. 실제 참여정부때 각종 부동산 규제책이 발표되고 시장이 경색됐을때 급매물을 공략헀던 사람들이 저렴한 부동산 투자에 성공했다. 지난 시절에 종부세 급매물과 일시적 1가구2주택,조건부 처분 대출 매물 등 팔려는 매물들이 적채됐을 때도 같은 현상이 나타났다.

 

 

앞으로 정부는 냉온탕 식 부동산정책을 이어 갈것이다. 가격 상승이 예상된다면 세금규제와 금리인상, 대출규제 등으로 순발력 있게 투자심리를 꺽고 가격하락과 미분양 증가와 같은 침체국면이 이어진다면 강도를 완화해 수요 진작책을 강구할 것이다. 따라서 실수요자는 대형 정책의 변화조짐을 꾸준이 살펴 투자타이밍을 늦춰 잡고 핵심지역 부동산에만 집중 하는 전략을 세워야 한다.

금융규제 강화 시기에도 값싼 부동산의 공급이 늘어난다. 정부의 각종 규제효과가 대출규제등과 맞물려 증폭되고 있는 상황에서 DTI와 LTV 규제가 지속된다면 거래량이 줄어 투자목적으로 구입했던 부동산의 매도세가 늘어 급매물량이 늘어난다.

 

 

차익 실현을 위해 매물이 일시에 늘어날 때를 노려도 한 푼이라도 값싼 매물을 잡는다. 다주택자의 양도세 특례시한 조치가 끝나는 시점에 " 절세용 매매 "가 늘어날 수밖에 없다. 실수요자는 세금정책을 이용해 값싼 집을 장만할 기회로 활용하는 것도 한 방법이다. 전매제한이 플려 값자기 공급물량이 늘 때도 집과 땅값이 하락한다. 일부 택지지구의 경우 투자수요가 몰렷던 대단지 택지지구의 경우 전매제한이 해제돼 대거 공급물량이 플리면서 분양가라도 팔겠다는 급매물이 적채되고 있다.

전매제한이 플리면 분양권 시장이 열리는데 주택평형별로 프리미엄의 거품이 끼엇던 지역은 웃돈이 사라져 급매물이 대거 공급된다.물량 과다는 수급불균형으로 이어져 매수자 우위의 시장이 형성되는 게 관례이다.비수기 때도 급매물 출현이 잦다. 이때 부동산값 단기 상승의 부담감이 급격이 꺼져 투자자 부재로 이어지면 시세 대비 10%~15% 저렴한 급매물이 나온다. 규제 완화로 한창 가격의 고공행진을 이어가던 일부 호재지역과 한강변 재개발 뉴타운 지역도 급매물이 유입되고 있다. 토지는 개발 호재를 업고 단기간에 급등했던 강원과 충청권에 물량 증가 추세다.

 

 

계절적 변수도 무시할 수 없다. 부동산을 싸게 사기에 좋은 시기는 11월에서 3월 사이이다. 부동산업계의 전통적인 비수기인 탓이다. 이때는 매도자가 급한 상황이 아니면 매물을 내놓지 않는 시기여서 빨리 매도해야할 초 급매물량의 출현이 잦아진다.

 

 

거래시세 추이로 투자정보를 축척하라

 

가격 메리트 잇는 부동산을 잡으려면 투자수익률부터 정해야 한다. 어떤지역 어떤매물에 투자하고 어느 타이밍에 매도 하느냐 에 수익률이 판가름 난다. 지역호재와 정책 변화에 따라 수익률도 달라진다. 중장기 예상수익을 감안해 본인 상황에 맞게 보수적으로 정하는게 바람직하다. 부동산 값은 장기적인 배려 하에 형성되어 늘 변화과정을 겪기 때문이다. 부동산 가격은 과거의 전개임과 동시에 미래를 반영하는 것이므로 현재 시새뿐 아니라 과거 및 향후 가격탄력도를 예측해 봐야 한다. 시세 추이는 부동산정보 사이트와 은행시세,감정가를 통해 과거 1~2년 동향을 분석할 수 있다. 해당 지역 시세뿐 아니라 유사지역 몇 군데를 비교해보면 객관적인 시세를 파악하기 쉽다, 인터넷 카페나 언론사 시세 정보란에서 거래 동향과 시세,지역 호재를 파악해보면 향후 가격의 추이를 내다보는 데 도움이 된다.

 

 

인터넷으로 시세의 흐름을 파악할 때는 후보지 몇 군데를 선정해 인터넷사이트에서 투자자 본인의 성향과 자금상황에 맞는 면적, 가격대를 고르고 희망 가격대의 시세란 추이를 살펴보자. 중개업소가 중점적으로 등록하는 사이트에서 어렵지 않게 추이를 찾을수 있다. 정보 사이트마다 과거 시세를 보기 쉬운 그래프나 표로 정리해 놔 초보자도 확인 할수 있다. 인터넷 매물정보는 수요자의 인기를 끌기 위해 미끼나 허위로 등록돼 실제 존재하지 않는 경우도 있으므로 실거래가 정보는 현장 주변에서 찾아야 한다. 

관심지역의 정확한 거래 동향과 시세를 파악하려면 일주일에 한번 정도 현장을 직젖 방문해보는 게 필요하다. 지역내 부동산의 매물과 거래랼 동향을 파악해 본다. 외지인의 발길이 잦거니 이동식 중개업소 출현, 담보대출의 증가, 건축허가 신청의 증가, 분양률 증가와 경매 낙찰가율 상승 등 가격흐름을 차분이 살펴보면 지역내 가격흐름을 읽어낼 수 있다.

 

 

앞으로 부동산 시장은 " 가격 " 이 투자성패로 작용할 전망이다. 곳곳의 신규 분양매물과 함께 행복주택,택지지구와 보금자리 공급등의 여파로 인해 내 집 마련과 부동산투자 전략 짜기가 여간 까다로운 것이 아니다. 그렇다고 좋은 기회가 찾아올 때까지 넋 놓고 기다리고 있을수 만은 없다. "적극적인 자세" 와 " 부지런한 발품" 이 필수이다. 무조건 싼 매물만 찾는 것보다 앞으로 의 투자가치를 매도효과 등 면밀하게 살핀 후 부동산을 고르는 것이 중요하다. 시장 전망을 따져 투자 목적에 맞고 추후, 손 쉽게 팔기 쉬운 매물을 선택은 필수이다.