그린벨트 농지에서의 개발가능행위[사례]

 

그린벨트 불법훼손 사례

 

그린벨트 내에는 시 군 구에서 허가한 경우에만 시설물 설치나 음식점 영업행위가 가능하며, 허가받지 않은 토지 형질변경, 물건적치, 용도변경, 가설물 설치, 불법건축물, 공작물 설치와 죽목벌채 행위는 법으로 철저하게 금지하고 있다.

 

그러나 그린벨트는 수도권과 5대 광역시 주변에 설정되어 있기 때문에, 도심지와의 접근성이 뛰어나고, 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있으며, 그린벨트 아닌 인근지역에 비해 땅값이 싸기 때문에 지주로서는 어떤 방법으로던지 개발하고자 하는 의욕과 유혹이 많을 수 밖에 없다.

 

그러나 사실상 현행법 하에서 그린벨트 내의 토지를 정식으로 시 군 구 허가를 받아 개발행위를 한다는 것은 매우 힘들기 때문에, 보유하고 있는 그린벨트 토지의 불법적인 이용행위가 잦은 것이 현실이다.

 

불법 그린벨트 훼손으로 자주 적발되는 위법행위를 유형별로 보면 무단 토지형질변경, 물건 적치, 무단 용도변경, 가설건축물 설치, 불법 건축물 신ㆍ증축, 공작물 설치 등을 들 수 있다.

 

불법형질변경의 구체적인 예로서는 그린벨트 내 농지나 임야를 무단으로 깎아 천막 등을 설치하거나, 가설건축물을 지어 고물상이나 야적장으로 이용하는 행위, 그린벨트 내 토지에 잡석을 깔아 버스주차장과 차량정비소로 사용하는 행위, 그린벨트 내 밭을 음식점 주차장으로 사용하는 사례가 빈번하다.

 

또 무단 용도변경의 사례로는 원주민 명의로 버섯재배사 축사와 온실 등을 합법적으로 허가받아 지은 다음, 창고 아울렛 횟집 음식점 등으로 임대를 주는 행위를 들 수 있다.

 

그린벨트 농지에서 개발할 수 있는 행위

 

그린벨트 농지에서 개발할 수 있는 행위는 극히 제한되어 있다. 그린벨트 내 개발행위는 원칙적으로 전면 금지되어 있고, 아주 경미한 것을 제외하고는 거의 모든 개발행위가 허가나 허가사항이기 때문이다.

 

또 그린벨트 내의 농지 임야 등에 관하여는 농지법과 산지관리법에서 정한 농지전용이나 산지전용이 일반적으로 허용되지 않고 있다.

지목변경이나 용도변경행위도 금지되거나 철저하게 제한되어 있다. 건축행위의 기본적인 요소인 진입도로의 개설도 사실상 봉쇄되어 있다. 특히 그린벨트 임야는 함부로 손대기 어렵도록 법에 명문화되어 있다.

 

그렇다고 그린벨트 농지에 농사를 짓는 것 외에는 전혀 개발행위를 할 수 없는 것은 아니다.

아주 부분적이고 제한적이며, 아이템 당 허가면적의 제한이 있어, 돈은 별로 되지 않겠지만 개발이 가능한 부분도 있는 것이다.

 

어떤 개발행위가 가능하냐는 것을 찾아보려면 근거규정으로 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법시행령 별표를 필히 참조하여야 한다. 이 규정(별표)도 그린벨트의 규제와 완화에 관한 역대 정부정책에 따라 그간 수십차례에 걸쳐 개정이 거듭되어 왔기 때문에 철저하게 현행법을 뒤져 보아야 할 것이다. 그린벨트 완화정책이 언제 어떻게 바뀔지 모르기 때문이다.

 

별표에 나온 그린벨트 농지에서의 개발가능행위

 

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법시행령 별표에 나온 그린벨트 농지에서의 개발가능행위의 구체적인

규정[발췌]은 다음과 같다.

 

라. 실외체육시설

가) 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」 제6조에 따른 생활체육시설 중 배구장, 테니스장, 배드민턴장, 게이트볼장, 롤러스케이트장, 잔디(인조잔디를 포함한다. 이하 같다)축구장, 잔디야구장, 농구장, 야외수영장, 궁도장, 사격장, 승마장, 씨름장, 양궁장 및 그 밖에 이와 유사한 체육시설로서 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 운동시설(골프연습장은 제외한다) 및 그 부대시설을 말한다. 나) 부대시설은 탈의실, 세면장, 화장실, 운동기구 보관창고와 간이휴게소를 말하며, 그 건축 연면적은 200제곱미터 이하로 하되, 시설 부지면적이 2천제곱미터 이상인 경우에는 그 초과하는 면적의 1천분의 10에 해당하는 면적만큼 추가로 부대시설을 설치할 수 있다. 다) 승마장의 경우 실내마장, 마사 등의 시설을 2,000제곱미터 이하의 규모로 설치할 수 있다.

바. 지역공공시설

가) 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 보건소(「노인복지법」 제34조제1항제1호에 따른 노인요양시설을 병설하는 경우 이를 포함한다), 보건진료소 나) 노인요양시설[「노인복지법」 제34조제1항제1호 및 제2호의 시설을 말하며, 설치할 수 있는 지역 및 그 개수는 제1호바목가)를 준용한다] 다) 경찰파출소, 119안전신고센터, 초소 라) 「영유아보육법」 제2조제3호에 따른 어린이집로서 개발제한구역의 주민(제2조제3항제2호에 해당하여 개발제한구역에서 해제된 지역을 포함한다)을 위한 경우만 해당하며, 그 시설의 수는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개발제한구역의 아동수를 고려하여 수립하는 배치계획에 따른다. 마) 도서관: 건축 연면적 1,000제곱미터 이하의 규모로 한정한다.

5. 개발제한구역 주민의 주거ㆍ생활편익 및 생업을 위한 시설

가) 가목 및 나목의 경우에는 개발제한구역에서 농림업 또는 수산업에 종사하는 자가 설치하는 경우만 해당한다. 나) 이 영에서 정하는 사항 외에 축사, 콩나물 재배사, 버섯 재배사의 구조와 입지기준에 대하여는 시ㆍ군ㆍ구의 조례로 정할 수 있다. 다) 축사, 사육장, 콩나물 재배사, 버섯 재배사는 1가구[개발제한구역(제2조제3항제2호에 따라 개발제한구역에서 해제된 집단취락지역을 포함한다)에서 주택을 소유하면서 거주하는 1세대를 말한다. 이하 같다]당 1개 시설만 건축할 수 있다. 다만, 개발제한구역에서 2년 이상 계속 농업에 종사하고 있는 자가 이미 허가를 받아 설치한 축사, 사육장, 콩나물 재배사, 버섯 재배사를 허가받은 용도대로 사용하고 있는 경우에는 시ㆍ군ㆍ구의 조례로 정하는 바에 따라 영농계획에 부합하는 추가적인 건축을 허가할 수 있다.

10) 온실	수경재배ㆍ시설원예 등 작물재배를 위한 경우로서 재료는 유리, 플라스틱, 그 밖에 이와 비슷한 것을 사용하여야 하며, 그 안에 온실의 가동에 직접 필요한 기계실 및 관리실을 66제곱미터 이하로 설치할 수 있다.
나. 농수산물 보관 및 관리 관련 시설
1) 창고	가) 개발제한구역의 토지를 소유하면서 영농에 종사하는 자가 개발제한구역의 토지 또는 그 토지와 일체가 되는 토지에서 생산되는 생산물 또는 수산물을 저장하기 위한 경우에는 기존 면적을 포함하여 150제곱미터 이하로 설치하여야 한다. 이 경우 해당 토지면적이 1만제곱미터를 초과하는 경우에는 그 초과하는 면적의 1천분의 10에 해당하는 면적만큼 창고를 추가로 설치할 수 있다. 나) 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조에 따른 영농조합법인 및 같은 법 제19조에 따른 농업회사법인이 개발제한구역의 농작업의 대행을 위하여 사용하는 농기계를 보관하기 위한 경우에는 기존 면적을 포함하여 200제곱미터 이하로 설치하여야 한다.
2) 담배 건조실	잎담배 재배면적의 1천분의 5 이하로 설치하여야 한다.
3) 임시 가설건축물	농림수산업용 기자재의 보관이나 농림수산물의 건조 또는 단순가공을 위한 경우로서 1가구당 기존 면적을 포함하여 100제곱미터 이하로 설치하여야 한다. 다만, 해태건조처리장 용도의 경우에는 200제곱미터 이하로 설치하여야 한다.
4) 지역특산물가공작업장	「수질 및 수생태계 보전에 관한 법률」, 「대기환경보전법」 및 「소음ㆍ진동관리법」에 따라 배출시설의 설치허가를 받거나 신고를 하여야 하는 것이 아닌 경우로서 지역특산물(해당 지역에서 지속적으로 생산되는 농산물ㆍ수산물ㆍ축산물ㆍ임산물로서 시장ㆍ군수가 인정하여 공고한 것을 말한다)을 가공하기 위하여 1가구당 기존 면적을 포함하여 100제곱미터 이하로 설치하여야 한다. 이 경우 지역특산물가공작업장을 설치할 수 있는 자는 다음과 같다. 가) 지정 당시 거주자 나) 5년 이상 거주자로서 해당 지역에서 5년 이상 지역 특산물을 생산하는 자

9) 수리점	자동차부분정비업소, 자동차경정비업소(자동차부품의 판매 또는 간이수리를 위한 시설로서 「자동차관리법 시행령」 제12조제1항에 따른 자동차정비업시설의 종류에 해당되지 아니하는 시설을 말한다)를 포함한다.
10) 사진관ㆍ표구점ㆍ학원ㆍ장의사 및 동물병원 11) 목공소ㆍ방앗간 및 독서실