임대천국 일본 70%가 기업형

임대천국 일본 70%가 기업형

토지 30년이상 임대…초기부담 낮춰주고
임차인 중개도 허용…수익기반 늘려주고

◆ 갈길 먼 기업형 임대주택 ◆

일본은 현재 전체 임대주택 중 85%를 개인이 소유하고 있지만 이 중 80%(900만가구)가량을 기업형 임대주택사업자가 운영하고 있다. 임대주택 90% 이상을 개인이 보유하고 기업이 운영하는 비율이 10%에도 못 미치는 한국과는 천양지차다.

일본에서 기업형 임대주택사업이 활성화한 건 1990년 버블 붕괴 이후 경기 침체 여파로 집값이 떨어지고 저출산·고령화와 1~2인 가구 증가 등 인구 구조가 바뀌면서 새 집을 짓는 것보다 개인이 소유한 기존 토지와 주택을 제대로 관리하고 운영할 필요성이 커졌기 때문이다. 이에 맞춰 일본 정부가 임대주택 사업이 비즈니스로 성립될 수 있도록 임대차 제도를 손질한 것도 주효했다. 정부는 땅·주택 소유주가 개인 부동산 자산을 임대주택으로 활용할 때 상속세를 비롯해 고정자산세, 도시계획세 등 각종 세금을 큰 폭으로 감면해주는 당근책을 내놨다. 아울러 차지차가법(30년 이상 토지 임차계약 허용)과 정기차가제도(임차계약 만기 시 임대인 갱신 거부 가능) 등을 도입해 임대인 권리를 강화하고 기업이 임대 시장에 뛰어들 수 있는 토대를 마련했다. 이 같은 배경 속에 2000년부터 리츠가 도입되면서 기업형 임대주택 시장이 크게 확대됐다.

방식은 크게 두 가지다. 미쓰이 부동산 등 자금력이 풍부한 종합부동산회사는 토지를 직접 매입해 도심에 고급 임대주택을 지어 공급한다. 다이토 겐타구, 레오팔레스21 등 주택건설회사나 임대주택전문회사는 지주나 주택 소유자에게서 부동산을 장기 임차해 개발한 뒤 중산층과 서민을 대상으로 집을 빌려주고 관리·운영하면서 소유주와 회사가 수익을 나눠 갖는다.

종합부동산회사가 거의 없는 한국은 후자가 더 적합하다는 의견이 많다. 다만 일본은 시공뿐 아니라 임차인 마케팅·중개, 시설 관리, 입주자 서비스, 리모델링, 자산관리 등 종합 주거 서비스를 제공하는 게 특징이다. 다이토 겐타구 70만실, 세키스이하우스 50만실, 레오팔레스21 60만실 등 임대주택을 수십만 실씩 운영하면서

 

회사와 임대인이 공실을 최소화하고 수익을 안정적으로 거둘 수 있는 이유다. 레오팔레스21은 방 계약과 동시에 도배를 새로 해주는 등 ‘몸만 들어오면 되는 시스템’을 갖추는 등 임차인 서비스를 차별화하고 임차인을 대대적으로 모집해 지주에게 5% 이상 고수익을 돌려주고 있다.

반면 한국 임대사업자는 임대사업에서 핵심인 임차인 중개마저 할 수 없는 실정이다. 김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “파격적인 세제 혜택과 정책 지원이 필요하다”고 말했다.