남들도 잘 모르는 임대인의 주택임대차 계약·운영 사례비법

남들도 잘 모르는 임대인의 주택임대차 계약·운영 사례비법

- 주택임대차 시 임대인이 알아두면 좋은 꿀 TIP

봄 이사시즌 성수기가 도래했다. 한 해 전월세 거래량 150만건 중 상당수는 이사철에 집중되는데다, 저금리 여파로 전세의 빠른 월세전환까지 가속화되며 시장에 보증부월세 등 다양한 임대계약 방식이 공존하는 세상이다. 최근엔 아파트 전세가율이 매매가의 70%에 육박하며 세입자의 확정일자 신고와 전세권설정등기, 집수리, 월세소득공제 요구까지 늘고 있어 임차인 관리에도 상당한 노하우가 필요하다.

그 동안 임대차 기간만료에 따라 공인중개사가 알선하는 임대료로 세입자를 단순 관리하는 관행적인 임대차에 머물렀다면, 앞으로는 주변 임대료수준 파악과 월세 전환률 정보, 주택의 유지보수 관리비용 및 능동적인 임차인 면담 등 주택 임대차에도 상황에 맞는 정확한 액션플랜이 요구되고 있다.

특히 우리나라는 주택임대차와 관련해 민법에 대한 특례를 규정해 세입자를 보호하는 주택임대차보호법을 운영하는 등 제도 대부분이 임차인에게 유리한 면이 많기 때문에, 임대인이 실제 주택임대차 거래 시 처할 수 있는 사례에 따라 거래상식과 주의사항, 분쟁 대응 요령을 살필 필요가 있다. 하단의 Q&A는 실제 임대차거래 시 분쟁이 다수 발생하는 사례들로 세입자 관리에 도움이 되는 TIP들이다.

Q1. 지금 세놓고 있는 아파트 전세 일부를 월세로 전환하고 싶다. 전환이율이나 보증부 월세기준 임대료 계산법이 궁금하다.

A. 전세금의 일부를 월세로 전환하거나 월세를 보증금 또는 전세로 전환하기 위해 전환률을 사용한다. 일례로 전세기준 임대료가 4억원인 아파트를 보증금 1억원과 월세 200만원으로 계약체결이 이뤄진 경우 전환률은 8%다.
[ 전환률 = (월세 X 12) / (전세 - 보증금) ]

반면 보증금 1천만원에 월세 10만원을 받을 경우 전환률이 12%이면 월세 20만원에 해당된다고 생각하면 된다.
[보증부 월세기준 임대료 = 전세(보증금) X (전환률)/12 + 월세 ]

Q2. 용산구 동부이촌동에 아파트를 보유한 P씨는 외국인대상 임대에 관심이 많다. 최근 일본에 사는 영주권자가 단기 국내 거주 목적에서 1년만 보증부월세(반전세)로 거주하겠다 임차의사를 밝혔는데 세입자가 주택임대차 보호 대상이 되는지 여부에 따라 계약유무를 결정한다고 한다. 주택임대차 보호대상이 되나?

A. 영주권자라 함은 국적은 우리나라로 되어 있지만 외국에 살면서 일정요건을 갖추어 거주할 수 있는 권리를 갖고 있는 사람을 말한다. 영주권자는 주택임대차보호대상이 아니므로, 반드시 전세권 설정을 해줘야 세입자가 전세 보증금을 지킬 수 있다.

국내인은 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 생겨서 전세보증금을 보호 받을 수 있고 외국인도 출입국 관리법에 따라 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 이전한 것으로 보기 때문에 체류지 변경신고와 확정일자를 받으면 국내인과 동일하게 주택임대차보호법 적용을 받을 수 있지만 출입국관리법은 외국인에게 적용될 뿐 국적인 국내인이고 외국에서 거주하는 영주권자에게는 적용이 되지 않는다. 따라서 영주권자는 전세권을 설정하는 것이 보증금을 보호할 수 있는 방법이다.

세입자가 전세권설정 비용을 지불하는 조건으로 세를 놓으면 세입자가 걱정하는 보증금 반환의 안전성을 담보해주면서 임차 거래도 가능할 것으로 판단된다.

Q3. 마포구 아현동에 재개발된 새 아파트를 보유한 K씨는 최근 고민에 빠졌다. 입주가 시작된 아파트를 보며 장기적인 월세수익을 내심 기대했으나 재건축 조합과 시공사가 공사비 분담문제를 놓고 소송에 들어가면서 아파트 등기처리가 지연되고 있어 세를 놓기가 쉽지 않은 상황이기 때문이다. 등기부등본이 없어도 세입자를 안심시키며 세를 놓을 수 있을까?

A. 세입자 입장에서 미등기 주택의 임차계약은 주의할 필요가 있으나, 주택임대차보호법 상 미등기주택이라 하더라도 세입자를 안심시킬 수 있는 길이 있다.

등기사항전부명령서(등기부등본)가 없기 때문에 일단 임대인은 임대차 계약 체결 시 분양계약서 원본과 임대인 신분증을 대조해주고, 건설사에 임대인이 수분양자인지 또는 중도금과 잔금납입의 완납 진위를 확인 시킨 후 계약을 체결하면 된다. 이후 세입자가 아파트 소재지의 관할 동 주민센터나 등기소에 원본 계약서와 세입자의 신분증을 가지고 가면 확정일자를 부여받을 수 있고 전입신고를 하게 되면 세입자는 법적인 대항력을 유지할 수 있기 때문이다.

Q4. 대학교 주변에서 다가구주택으로 원룸 임대사업을 하고 있다. 지난 2월초 대학교 신입생과 직거래 보증부월세 계약을 하면서 보증금은 지방에 있는 학생 부모와 통화 후 은행계좌로 송금 받았다. 그런데 얼마 지나지 않아 학생이 학교 기숙사에 들어간다고 방을 빼달라 했고, 학생 부모는 미성년자인 자녀와 계약한 것이니 임대차 계약은 무효라며 보증금 반환을 요구했다. 보증금을 반환해야 하나?

A. 미성년자가 법률 행위를 할 때 꼭 법정대리인의 동의를 얻어야 법률행위로서 인정이 되며, 법정대리인의 동의 없이 미성년자와 계약을 한 경우 계약자인 미성년자나 그 부모는 언제든지 계약을 취소할 수 있다.

그러나 본 건은 계약 시 임차인의 부모와 통화 한 후 월세보증금도 부모의 계좌로부터 송금을 받았으므로 법정대리인의 동의가 있다고 판단할 수 있다. 판례에서는 법정대리인의 동의는 명시적뿐만 아니라 묵시적 동의도 가능한 것으로 보기 때문에, 법정대리인과 직접 계약하지 않았더라도 법정대리인과 통화하고 송금을 받은 것이므로, 임차인 계약무효 주장과 보증금 반환에 임대인이 응하지 않아도 될 것이다.

Q5. 세입자가 월세를 7개월째 연체하고 있는 상황에서 임대차 만기 날짜가 지났다. 남은 보증금을 정산해 줄 테니 이사를 가라고 했지만, 세입자는 임대차 만기 한달 전까지 집주인의 퇴거 통보가 없었으므로 앞으로 2년 더 살겠다고 한다. 세입자가 월세연체에도 묵시적 갱신이 가능한가?

A. 주택임대차보호법 제6조 제1항의 계약의 갱신 조항을 보면 임대인이 계약만료 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하여야 계약이 종료되는데, 임대인이 만기가 지나서 해지통보를 했기 때문에 세입자는 묵시적 갱신으로 2년의 기간을 주장하는 것이다. 하지만 같은 조 제3항에서는 2기의 차임에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 때에는 임차인이 묵시적 갱신을 주장할 수 없도록 하고 있다.

따라서 임차인에게 월세 7개월 연체를 원인으로 하는 계약해지통보를 내용증명으로 보내고 임차인이 이사를 나가지 않으면 명도소송을 해서 주택을 명도 받아도 된다.

※ 임대인이 임대차 계약을 해지할 수 있는 경우(사례 및 관련 법령)
- 임차인이 월차임을 2기 이상 연체(법 제640조)
- 임차인이 임대인 동의 없이 임대목적물 용도나 구조 변경
- 임차인이 임대인 동의 없이 전대·임차권 양도 또는 담보 제공(민법 제629조 제2항)
- 임차인이 임대목적물을 주거용 이외의 용도로 사용(민법 제654조, 제610조 제1항, 주택임대차보호법 제2조)

Q6. 1년전 오피스텔을 주거용으로 세놓고 있다. 세입자와 합의하에 임대차 계약기간을 1년으로 했지만, 세입자가 임대차보호기간 2년을 주장하며 퇴거를 거부하고 있다. 어떻게 해야 하나?

A. 집주인은 세입자와 임대차 계약기간을 1년으로 하더라도 최소한 2년의 계약기간을 보장해야 하는 반면, 세입자는 계약대로 1년의 기간을 주장할 수 있다. 주택임대차보호법이 주택의 임대차 존속기간을 최저2년으로 보장하고 있기 때문에 2년 미만의 임대차도 세입자가 요구하면 최소한 2년의 기간을 보장해야 한다.

Q7. 올 해 4월이 임대차기간이 만료일인데 세입자가 만료일 두 달여 남은 시점 이사를 통보했다. 임대차 기간만료 전에 세입자가 이사 가는 것이니 임대인은 중개보수를 지불하지 않아도 되지 않나?

A. 임대차 만료 2개월전 이사 시 중개보수는 임대인이 지불해야 한다. 임대차 계약을 해지하는 경우 계약종료 1~6개월 전에 재계약을 원치 않는 경우 임대인 또는 임차인이 계약해지를 통보하면 된다. 이때 법원의 판결은 임차인이 ‘만기 전 이사하면 중개보수를 지불한다’라는 특약이 없으면 계약종료 2~3개월 전에 이사하는 경우에는 정상적인 계약의 종료로 보아 임대인이 중개보수를 지불해야 한다는 판례가 있다.(98나55316 판결)

Q8. 임대차 기간이 아직 1년여가 남았지만 임차인 사정으로 이사를 요구해서 임차인이 중개보수를 내는 조건으로 계약해지에 동의했다. 공인중개사가 알선한 새로운 임차인에게 종전보다 전세보증금을 높이려 하자 최종계약이 틀어졌고 세입자가 이와 관련해 책임을 묻겠다고 한다. 집주인의 배상책임이 있는 것인가?

A. 임대차기간 만료가 상당기간 남은 상태에서 임차인의 개인 사정으로 이사를 나가야 하는 경우 임대인에게 새로운 임차인의 조건에 대한 동의를 얻어야 하며, 종전 조건으로 내놓으면 되겠다는 것은 임차인만의 일방적인 생각이다. 새로운 임대차에 대한 조건은 임대인이 변경 할 수 있기 때문에 그로 인해 계약이 틀어진 사실을 가지고 임대인에게 책임을 물을 수는 없다.

Q9. 올 2월 7일 상가주택을 세입자에게 전세로 놓고, 이후 2월 15일 W은행에서 해당주택으로 주택담보대출을 받았다. 하지만 세입자가 확정일자와 전입신고를 늦게 하면서 2월15일 같은 날에 은행의 근저당권 설정이 겹치게 되었다. 세입자와 은행 누구의 순위가 앞서는 건가?

A. 임차인은 근저당설정을 한 은행보다 후순위 권리자가 된다. 주택임대차보호법 상 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 본다. 즉 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지다.

임차인은 전입신고를 마친 날의 다음날인 2월 16일에야 대항요건을 갖추게 되어 우선변제권을 취득하므로 그 전날인 15일 근저당권설정등기를 마친 은행보다 후순위의 권리자가 되는 셈이다.

Q10. 월세계약을 하려는데 당일 바쁜 일이 겹쳐 아내를 대리인으로 내보내려 한다. 임대인 대리계약 시 챙겨야 할 서류와 준비물은 뭐가 있나?

A. 임대차 계약은 계약당사자가 반드시 주택의 등기부상 소유자여야 하는 것은 아니고, 소유자로부터 그 권리를 위임 받은 자도 포함된다.

임차인에게 대리인임을 증명하는 위임장과 인감증명서를 작성해 적법한 대리인인지 세입자에게 확인시키되 인감증명서에 있는 인감도장은 위임장에 있는 도장과 일치해야 하고 실 소유자인 임대인이 위임사실을 임차인과 전화통화 등으로 확인시켜준 후 대리인이 임차인과 계약서를 작성하면 된다.

Q11. 전세로 들어온 세입자가 집주인 허락 없이 인터넷 직거래로 다른 세입자에게 월세로 전대를 했다. 집주인 허락 없는 임대차 거래까지 집주인이 보호해 줘야 하나?

A . 집주인(소유자) 동의 없이 현 임차인과 계약한 세입자는 집주인에게 임대차 계약관계를 주장할 수 없다. 반드시 당사자인 집주인과 계약을 해야 임대차 계약 종료 시 월세 보증금 회수를 보호 받을 수 있기 때문이다. 특히 전대로 들어온 세입자는 임차권등기명령 등도 신청할 수 없어 보증금 보호대상이 아니다.

Q12. 다가구주택을 임대 놓고 있다. 전(前) 세입자의 공과금(전기·수도·도시가스요금) 연체를 임대인이 모두 지불해야 하나?

A. 미납된 전기요금과 수도요금은 전(前)세입자가 이미 이사를 갔다면 임대인이 낼 수밖에 없을 것으로 보인다. 하지만 도시가스 요금은 사용자 부담이므로 이 연체금액은 임대인에게 승계되지 않는다. 임대인은 먼저 도시가스 회사에 문의해서 도시가스 요금을 기존 세입자에게 이관해 달라는 이관신청을 하면 된다.

Q13. 아파트를 전세주고 있다. 세입자가 며칠 집을 비운 사이 화재가 발생했고 다행히 옆집의 빠른 신고로 주방 싱크대 일부만 전소되었다. 그런데 소방서에서는 화재의 원인을 찾을 수 없다고 하고 세입자도 자기 잘못이 아니니 주방기기의 원상회복비용을 지불할 수 없다고 한다. 세입자에게 비용청구가 가능한가?

A. 판례에서는 원인불명으로 화재가 난 경우 임차인이 선량한 관리주의 의무를 다했음을 적극적으로 입증하라고 입증책임을 임차인에게 두고 있다. 이는 임차인이 본인의 잘못 없음을 입증하지 못하면 책임을 져야 한다는 뜻이다. 임차인이 부실관리하지 않았다는 점을 입증하지 못한다면 싱크대원상회복 비용을 세입자에게 청구할 수 있다.(대법원 1999.9.21. 선고99다36273 판결)

Q14. 단독주택을 임대 놓고 있다. 신혼부부인 세입자가 깨끗이 사용할 것 같아 임대계약을 체결했는데 몇 달 후 보일러를 수리하기 위해 집을 방문해 보니 방안에 큰 개 5마리를 기르고 있었다. 처음부터 큰 개 여러 마리를 키울 것을 알았다면 계약을 하지 않았을 것이라 지금이라도 계약을 해지하고 싶고, 이를 알고 중개하며 임대인에게 공지하지 않은 공인중개사에게도 손해배상청구를 할 수 있나?

A. 처음 임차인과 계약서 작성 당시 애완동물을 키울 경우 계약을 해지한다는 합의를 구두로 했거나 특약사항에 애완동물에 대해서 기재한 바가 없다면 이를 이유로 계약해지를 할 수는 없다.

또한 개업공인중개사의 손해배상에 대해서도 중개업법에 의하면 개업공인중개사는 중개대상물인 집에 대해서 성실, 정확하게 확인하고 설명할 의무가 있을 뿐이지 임차인의 모든 사항을 임대인에게 설명할 의무까지는 없으므로, 계약 당시 임대인이 아무런 말을 하지 않았다면 개업공인중개사에게 손해배상을 청구하기는 어려울 것으로 판단된다.