내가 만난 뉴욕 부동산 재벌의 성공비결 ‘유태인의 투자법’

 

내가 만난 뉴욕 부동산 재벌의 성공비결 ‘유태인의 투자법’

 

Meae Bang

방미 대표는 뉴욕에서 부동산 투자와 함께 본인의 사업체도 운영하고 있다.

작년 여름 서울에 나갔을 때 월스트리트저널 한정연 디지털에디터를 만났다. 스케줄이 둘 다 너무 많아서, 우린 간단하게 점심과 커피를 마시며 1시간 반 정도 이야기를 했다. 한 에디터는 내가 부동산 이야기를 많이 쓰면 쓸수록 사람들 입에 안 좋은 쪽으로 더 많이 오르내릴 수밖에 없으니 부담이 되면 부동산 얘기보다 다른 재테크 얘기를 더 하는 것도 괜찮을 것이라고 했다. 참 고마운 친구다.

한국처럼 부동산 얘기를 부정적으로만 바라보는 나라도 많지 않다. 그러나 부동산은 저축, 주식과 함께 자산을 만드는 3대 기본 투자다. 돈을 만드는 키 포인트 중 하나다. 재테크 방법 중 노후를 준비하는데 부동산처럼 단단한 것도 없다.

사람들의 투자 순서에서 부동산은 제일 마지막이다. 어느 정도 목돈이 있어야만 투자 할 수 있는 방법이 있을 것이라고 생각하기 때문이다. 하지만 난 그렇게 생각하지 않는다.

무일푼인 사람도 한 달에 일정한 수익만 있다면 3년 안에 모은 자금으로 얼마든지 시작 할 수 있는 게 부동산 투자다. 물론 부동산 투자를 처음 시작할 때 어떤 식으로 접근 할 것인가가 무척 중요한 포인트이긴 하다.

난 부동산 얘기를 듣고 보고 경험하며 지내온 시간이 30년이 넘는다. 지금은 부동산을 관찰하는 일이 취미와 특기를 넘어 직업처럼 됐다. 사람들은 내가 부동산을 사고팔아 이익을 많이 봤다고 생각하는 것 같다. 대중들은 방송에 비춰진 내 얘기만을 보고 멋대로 생각하고 단순하게 결정한다.

내가 서울에 갖고 있는 건 몇십 년 전에 사 놓았던 부동산이 전부다. 오랜 세월이 흘러 내 부동산의 값어치가 몇 십 배로 올랐을 뿐이다. 지금 활동하면서 부동산을 가지고 있는 연예인들은 재벌급이라고 말할 수 있을 정도로 대형 부동산을 사고팔고 하며 자신의 미래를 위해 자산관리를 확실히 하고 있다. 그 모습에 나도 놀라고 있다.

부동산은 사고파는 게 손쉬운 투자성 자산이 아니다. 투기를 위해 부동산을 샀다 팔았다 하는 행위는 위험한 일이다. 이렇게는 돈을 벌기가 쉽지 않다. 부동산은 사고팔 때 양도세, 각종 세금, 공인중개사 비용, 대출시엔 이자비용 등 손익계산을 잘해야 하는 어려운 투자다. 그래서 부동산을 선택 할 때는 현장을 직접보고 마음에 들어도, 본인의 자금 흐름을 신중히 판단해야 한다. 몇 년 동안 부동산 대출 이자를 주고도 잘 운용 할 수 있는지 계산해보고 선택해야만 리스크 없이 부동산 하나를 마련 할 수 있는 것이다.

난 여전히 서울에서나 미국에서나 어느 나라를 가든 부동산을 사지 않아도 현장은 보러 다닌다. 여러 나라 사람들이 모여 사는 미국에선 어떤 나라 사람들이 부동산에 투자를 많이 하는지 들어보고, 어떤 방법으로 투자를 하는지도 알아본다.

난 뉴욕 맨해튼에 살 때 새로 지은 집을 수백 곳은 보러 다녔다. 뉴욕의 집들은 세계적인 건축가의 작품들이 많아 최신 디자인과 트렌드를 알 수 있기 때문이다. 지금은 이게 내 일이며 내가 세계 여행을 다니는 근본적인 이유기도 하다. 물론 난 뉴욕, LA, 마이애미 등에 집을 소유하고 있고, 매각도 해보면서 경험을 많이 했다.

한정연 에디터를 만난 것도 8년 전 뉴욕에서다. 한 에디터가 전 직장에서 부동산 칼럼을 맡았을 때 만나서는 함께 뉴욕의 부동산을 보러 다니며 즐겁게 칼럼을 썼던 기억이 난다. 뉴욕에서 특파원과 기자들을 여러 명 만났고, 방송촬영이나 인터뷰도 정말 많이 했었다. 특파원들은 대개 맨해튼과 거리가 있는 지역에 살고 있어서 맨해튼에 한번 나오는 것을 힘들어 했었다.

한국 사람들은 맨해튼에 살 돈으로 맨해튼과 거리는 멀지만 큰집에 살 수 있고, 교통이 복잡하지 않은 전원주택이나 아파트를 선택하곤 한다. 그렇지만 모든 현지사람들은 일과 직장, 학교가 맨해튼에 있다. 그들이 아침저녁 출퇴근 시간으로만 3~4시간을 거리에 버리는 것이 항상 안타까웠다. 작은집에 살고 절약을 해서라도 맨해튼에 사는 것이 길거리에 버리는 시간보다 났다고 생각하기 때문이다.

뉴욕은 맨해튼을 중심으로 모든 일들이 이루어지고, 전 세계의 비지니스가 직결돼 있는 곳이라 배울 것이 너무 많다. 한정연 에디터는 내가 사는 맨해튼 어퍼이스트(Upper East)에 살고 있어서 무슨 일이든 빨리 일처리를 할 수 있었고, 가장 중요한 맨해튼 부동산을 발로 뛰어 다니는 기자로 유명했다. 뉴욕은 맨해튼을 중심으로 어퍼이스트(Upper East), 미드타운(Mid Town), 다운타운(Down Town) 세 군데로 나눠서 부동산 상황을 파악하면 된다.

난 뉴욕에서는 한국계 브로커 ‘영리’라는 친구와 7년을 함께 친구처럼 지냈고 함께 뉴욕 부동산을 안 둘러 본 곳이 없을 정도였다. 영리의 남편은 미국의 유명한 부동산 회사 사장이고 유태계 3세인 미국 사람이다. 둘은 브로커 시절에 만나 결혼하고 지금도 둘 다 부동산 일을 하고 있다. 나에겐 소중한 정보를 많이 들려주는 좋은 친구들이다.

이번엔 다들 관심이 많은 뉴욕, 그 중에서도 맨해튼 미드타운에 대해서 이야기해 보겠다. 미드타운은 상업지역으로 유태인들이 부동산 건물의 80% 가까이를 가지고 있는 곳이다.

맨해튼에 그 많은 건물을 가지고 있는 유태인들도, 내가 들은 내용으로는, 부동산 노하우가 비슷했다. 내가 항상 말했던 데로 돈의 지출을 없애기 위해 일정한 수입이 몇 년 동안 나올 것이라고 판단하고 그 기간 동안의 지출 계획을 세운 후에 50% 이상은 은행대출을 받고 건물을 산다. 서브프라임 사건이 나기 전에는 수입 대비 70%까지도 은행에서 돈을 빌려줬었다.

물론 은행은 건물 임대료를 기준으로 대출을 주기 때문에 서브프라임 사건 때도 맨해튼 건물들은 안전했고 가격도 그렇게 많이 떨어지지 않았다. 건물의 2층, 3층, 더 높은 층은 사무실로 임대하고 건물 값 대비 많은 수익을 내기 시작하면, 또 다른 부동산에 투자한다. 여러 개의 부동산을 소유하기까지 가장 중요한 것은 돈의 방향을 잘 선택해 기간을 길게 잡고 기다리는 것이다.

미국의 부동산 거래는 부동산을 팔았을 때 많은 차액을 남겼어도 1년 안에 다른 부동산을 사서 재투자 하면 양도세가 면제다. 또 정부가 대출 이자에 대해서도 소득과 함께 계산해 5월에 세금을 돌려준다. 아마도 이러한 미국의 부동산법은 많은 사람들이 부동산을 끊임없이 사고팔도록 하기 위한 것으로 보인다. 미국 정부는 부동산 등록세, 취득세 등 각종 세금에서 나오는 돈으로 정부를 운영하는데 큰 도움을 받고 있다.

 

 

 

Meae Bang

방미 대표가 맨해튼 미드타운에서 오랫동안 운영해 온 액세서리 판매점.

우리나라는 정권이 바뀔 때 마다 부동산 정책을 바꾼다. 이는 집을 사거나 부동산에 투자 하려는 사람들에게 부정적인 견해와 불안감을 준다. 투자가 힘들어 졌다. 또 부동산을 사고팔면서 많은 세금, 양도세를 냈어도 무조건 투기꾼이라는 부정적인 모습으로만 바라보는 시선들이 부동산 시장을 위축시키기도 한다.

뉴욕은 2008년 서브프라임 모기지 사태가 터져서 집값이 폭락했었지만, 현재는 당시 분양가 대비 약 20% 정도 오른 가격으로 거래되고 있다. 그럼 미국에 수많은 부동산을 가지고 있는 유태인들은 어떻게 부동산 투자를 하고 있을까?

1. 은행의 돈을 잘 이용하며 신용을 100% 쌓는다.
2. 가족을 중요시 여기며 친인척 등 가족들과 함께 사업을 해 함께 부를 키워 나간다.
3. 부동산 임대 수입 외에 많은 돈이 있더라도, 자기 건물에서 사업을 하는 상인들이 대부분이다.
4. 공휴일을 중요시 여긴다. 여유시간을 철저히 가족과 함께 보내면 서로 흩어지지 않는다.
5. 인맥을 중요시하고 그 사람들로부터 인정받으면 그들과 함께 더 큰 부동산을 사는 파트너가 돼 부를 더 키운다.
6. 개인 사업보다는 기업화된 회사 시스템으로 정부와 은행에 모든 것을 오픈하며 사업을 하기 때문에 부동산에 대한 각종 세금문제에 도움을 받는다.
7. 부동산 투자의 기본은 바로 기다림이라는 것을 안다.

미국의 많은 부동산 부자들이 유태인이다. 이들은 지독하고 철저한 계획으로 자기와 가족, 친인척을 관리해 부를 이루는데 성공했다. 부자들은 봉사와 기부를 하고 교회에 돈을 헌납하며 사람들에게 베푸는 미덕을 발휘한다. 부자들의 부정적인 모습 보다는 자신이 속한 공동체와 같이 살며 의지하는 사람들이 많았다.

내가 사업을 하고 있는 건물주의 이름은 ‘하다’이다. 그는 ‘M&J’라는 액세서리 소품을 파는 세계적인 회사의 사장이기도 하다. 미국 TV 프로그램 ‘런어웨이’에 매주 소개 되면서 유명세를 탄 회사이기도 하다. 하다는 한 때 뉴욕에 건물 수십 개를 가지고 있었다고 한다. 지금은 나이가 많아 현장에서는 은퇴 했다. 일부 부동산은 매각했고, 지금은 내가 사업을 하고 있는 빌딩처럼 맨해튼의 노른자 자리에만 약 열 개가 넘는 건물을 남겨놓았다.

 

내 사업체가 있는 빌딩엔 1층에만 20곳의 가게가 세를 들어 있고, 건물주 자신의 회사 ‘M&J’가 1층의 반을 쓰고 있다. 위로는 임대용 아파트만 수백 채인 큰 건물이다. 하다는 부동산 재벌이다. 하지만 늘 아버지 같고 인자한 말투였다. 특유의 겸손함으로 사람들에게 존경받는 사람이다. ‘보스 하다’는 아직도 1달러짜리 피자를 즐기면서 똑같은 신발에 똑같은 모자를 쓰고 맨해튼을 걸어 다니는 겉보기엔 참 평범한 사람이다. 그래서 나는 검소하고 소탈한 그를 좋아한다. 현재 그의 부동산은 가족과 친척들이 함께 만든 부동산 회사에서 관리를 하고 있다.

하다 씨의 건물 매니저는 76세다. 여전히 건강하게 일하고 있다. 그는 아들까지 3대가 이 빌딩에서 50년을 일하고 있다. 이 때문에 모든 가족들이 잘 살고 있다면서 그는 항상 자신의 보스 ‘하다’에게 감사하다고 한다. 그는 우리 가게에만 오면 이 이야기를 하며서 자신의 인생을 자랑스러워했다.

해마다 설날이면 나는 어머니가 손수 빚어 만들어 주신 만두가 생각난다. 엄청나게 맛있었던 그 음식들, 하지만 이제 어머니가 해주셨던 음식을 다시는 먹을 수 없다. 그래서일까? 나는 설날만큼은 10년이 넘도록 항상 외국에서 보내고 있다.

방미는 현재 서울과 뉴욕에서 쥬얼리숍 미애뱅과 요가클럽을 운영하고 있다. 가수이자 방송인, 투자자이기도 한 방미 대표는 투자와 관련된 책을 2권이나 낸 재테크 전도사이기도 하다.