가위.바위.보 땅테크/전원생활도 재테크다

 

 가위.바위.보 땅테크/전원생활도 재테크다

 

 내년 정년을 앞둔 김모 씨(57·서울)는 10년 전 사둔 시골 땅(농지 1만 m²)을 팔아야 하는지 고민에 빠져 있다. 지난해 은퇴한 박모 씨(59·경기 안양시)는 수년 전 모친에게서 상속받은 땅(농지 8000m²)을 어찌해야 할지 고심 중이다. 이들은 일단 도시에 계속 눌러 살고 싶어 하지만 시골 땅 소재지로의 귀농·귀촌도 적극 저울질하고 있다.

김 씨와 박 씨처럼 이미 시골 땅을 소유하고 있는 도시민들이 의외로 많다. 정부 통계(2012년 말 기준)를 보면 강원도 내 개인 토지 중 타 지역에 살고 있는 외지인이 소유한 토지가 전체의 50.3%에 이를 정도다. 사실 2010년 촉발된 5060세대들의 귀농·귀촌 열풍의 이면에는 이 같은 배경도 한몫하고 있다. 

시골 땅을 소유한 도시민들은 그 땅을 처분하든지 아니면 귀농·귀촌을 해 전원생활을 즐기면서 절세를 통한 재테크도 가능하다. 이에 대해 알아보자.

먼저 김 씨가 시골 땅을 처분할 생각이라면 2016년 1월 1일부터 비사업용 토지의 양도세율이 10%포인트 할증(6∼38%→16∼48%)된다는 점을 고려해야 한다. 비사업용 토지란 소유자가 농지 있는 곳에 살지 않거나 직접 경작하지 않는 농지(논, 밭, 과수원)를 말한다. 또 사업과 관련이 없는 임야 목장용지 나대지 잡종지 등도 해당된다. 양도세율만 놓고 보자면 김 씨는 시골 땅을 연내에 처분하는 것이 유리하다. 하지만 내년부터는 ‘장기보유 특별공제’도 새로 적용되기 때문에 이를 잘 따져봐야 한다. 3년 이상 보유한 땅을 팔면 양도차익의 10%를, 10년 이상 보유한 땅은 최대 30%까지 공제해준다. 김광영 세무사(52·경기 성남시)는 “개별 사례마다 다르지만 만약 양도차익이 2억 원을 넘고 보유 기간이 8년 이상이면 내년 이후에 파는 것이 되레 유리하다”고 설명했다.

그래도 김 씨의 양도세 부담은 결코 만만치 않다. 이를 확 줄이고자 한다면 귀농을 통한 전원생활도 한 방법이다. 김 씨가 시골로 이주해 8년 이상 직접 농사를 지으면(자경), 양도세액을 1년간 2억 원 한도로 5년간 총 3억 원까지 감면받을 수 있다. 다만, 2016년부터는 1년간 현재 감면한도가 2억 원이던 것이 1억 원으로 줄어들기 때문에 매각 땅의 잔금일자 조정이나 분할매도 전략이 유효하다. 

박 씨처럼 시골 땅을 상속받았거나 상속 예정인 이들도 전원생활을 통해 양도세 문제의 해법을 모색할 수 있다. 상속받은 농지는 피상속인(부모)의 자경기간이 중요하다. 만약 피상속인이 8년 이상 자경했다면 상속인은 귀농하지 않아도 된다. 도시에 그대로 살면서 상속받은 날로부터 3년 이내에 팔면 피상속인의 자경농지 양도세 감면혜택을 그대로 인정받는다. 문제는 피상속인이 과거 8년 이상 자경했지만 상속받은 지 3년이 지나버린 땅이다. 이때 상속인은 농지 소재지로 귀농해서 직접 1년 이상 자경해야 한다. 또 피상속인의 자경기간이 5년에 불과하다면 상속인이 3년 이상 자경해 남은 기간을 채워야 양도세 감면혜택을 받을 수 있다. 

전원행을 결심하고 시골에 새로 집을 짓거나 아니면 기존 농어촌 주택을 매입할 때 남겨진 도시주택의 ‘1가구 1주택 양도세 비과세’ 혜택을 유지하는 것이 중요하다. 이때 새로 취득한 시골집은 일정 조건을 갖추면 주택 수 산정에서 제외된다. 조세특례제한법에 따르면 2017년까지 신축 또는 매입으로 취득한 농어촌 주택이 대지 660m²(약 200평) 이하, 주택 150m²(약 45평) 이하, 취득 당시 기준시가 2억 원 이하 등의 조건을 충족시키면 기존 도시주택(1주택)을 팔 때 양도세가 비과세된다.

 

내년부터 이 농어촌 주택의 범위는 기존 읍면에서 인구 20만 명 이하 시의 동 지역까지로 확대된다. 귀농·귀촌하지 않고 도시에 살면서 이용하는 주말주택이어도 상관없다. 다만, 소득세법상의 귀농주택(대지면적 660m² 이하·비고가주택)은 전 가구원이 수도권 외 농촌으로 이사를 해 3년 이상 영농에 종사해야 도시주택(1주택) 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있다.