부동산 경매, 양도소득세는 어떻게 계산할까?

 

부동산 경매, 양도소득세는 어떻게 계산할까?

 

안녕하세요. 오늘은 부동산은 구입가격 보다 비싸게 팔 경우 내야하는 양도소득세에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 양도소득세를 신고하지 않거나 작게 또는 부당하게 신고할 경우 가산세(신고불성실 20%와 납부불성실 1일 3/10,000)를 추가로 부담해야 합니다.

양도소득세는 양도가액에서 취득가액+필요경비를 빼고 남은 양도차익을 기준으로 부과합니다. 만약 금전적인 이득이 발생하지 않았다면 양도소득세는 부과되지 않습니다.일반적인 매매에서는 부동산 매입가격이 취득가액이 됩니다. 그렇다면 부동산경매에서는 어떤 가격이 취득가액이 될까요? 경매에서는 낙찰가액이 취득가액이 됩니다. 부동산경매는 일반매매보다는 저렴한 가격에 소유권을 취득하므로 양도소득세 납부금액이 상대적으로 높은 편입니다. 그렇기 때문에 부동산경매에 들어간 비용들 중 최대한 많은 부분을 필요경비로 인정받아야 차후 양도소득세에 대한 부담을 줄일 수 있습니다.

부동산경매에서 취득가액 및 필요경비의 인정여부를 판단할 때, 애매한 경우가 있습니다. 만약 배당을 받아야 할 선순위임차인들이 임차보증금 일부 혹은 전액을 배당 받지 못하는 상황이 발생하여 낙찰자가 임차인들의 보증금을 인수해야 합니다. 이런 경우 인수하는 보증금만큼 낙찰가는 내려가게 되는데요. 이런 경우 취득가액은 어떻게 판단할까요?

이 경우에는 취득가액에 낙찰자가 부담한 임차인들의 보증금이 포함됩니다. 다만, 이 인수한 보증금과 관련된 서류는 낙찰자가 보관하여 증빙하여야 합니다(매각물건명세서, 보증금 지불을 확인할 수 있는 서류). 혹시라도 대항력이 없는 사람들의 임차보증금을 지급한 경우에는 취득가액에 포함이 되지 않습니다.

유치권이 설정된 물건을 낙찰 받은 경우는 어떻게 될까요? 유치권의 법적 지급의무가 확실한 경우에는 유치권 비용을 필요경비로 인정받아 양도소득세를 절감할 수 있지만, 지급의무가 없는 유치권 비용에 대해서는 필요경비로 인정받을 수 없습니다. 법적 지급의무가 있어 유치권 비용을 지불한 경우에는 이와 관련된 증빙 서류들을 보관해야 합니다.

부동산을 사고 팔 때, 공인중개사에게 지불한 중개수수료는 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 부동산경매에서는 중개수수료는 필요가 없지만, 초보 경락인의 경우 컨설팅업체를 이용하는 경우가 있습니다. 이 때, 지불한 컨설팅 비용은 필요경비로 인정받아 양도소득세를 절감할 수 있으니 계약서, 수수료 지급 증빙서류 등을 보관해야 합니다.

이외에도 취득세 및 등록세, 난방시설교체비용, 상하수도 배관공사비용, 불법건축물 철거비용, 묘지이장비 등 필요경비를 인정받을 수 있는 항목이 많이 있습니다. 부동산경매를 통해 단기간에 부동산을 사고파는 경우 양도소득세가 40%, 50%까지 부과될 수 있습니다. 그렇기 때문에 법적으로 인정받을 수 있는 혜택은 스스로 찾고 공부하여 누릴 수 있도록 합시다.