이런기사성 광고의 실체는 조심??

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과천에도 그린벨트 해제 훈풍..뉴스테이 인접 땅 분양

경기토지개발은 기업형 임대주택인 뉴스테이 지구에 인접한 과천 선바위역 일대 도시지역 내 자연녹지를 330㎡ 단위로 3.3㎡당 100만~120만원에 분양한다.이번에 분양 중인 토지는 4호선 선바위역 근처 제1종주거지구에 접한 토지로 주변 일대는 경마공원과 우면보금자리 아파트 단지가 조성돼 관심이 집중된 지역이다.

과천은 입지 여건상 인덕원과 안양·의왕시 등 배후도시가 풍부하고 서울 사당 및 양재역에서 접근성이 탁월해 강남권 문화·편의시설 이용이 편리하다. 이 지역은 제2강남권으로 불리기도 하며 공기도 좋고 주변에 위해시설도 없어 살기 좋은 지역이라는 평가를 받는다.

경기토지개발이 분양중인 과천 그린벨트 토지 전경.

선바위역 일대는 뉴스테이지구, 글로벌 비즈니스단지 및 화훼단지 등 그린벨트를 풀어 개발사업이 확정된 데다 기존에도 경마공원, 서울대공원 등이 있어 부동산 시장도 주목하고 있는 대표적 지역이다. 특히 인근 지역은 최고의 거주지로 불릴 만큼 전원형 타운하우스와 고급 빌라들이 속속 자리 잡고 있어 그린벨트 해제 시 이들과 어울려 도시형 고급 전원하우스 지역으로 탈바꿈할 수 있다. 분양 단위는 330㎡로 매각 후 그린벨트가 해제되면 상당한 시세차익도 예상할 수 있는 지역이다.

"과천을 강남 벨트로 만들겠다"는 과천시의 구상도 호재다. 2월 4일 제3차 국가철도망 구축계획 공청회를 통해 발표된 경마공원~복정 간 복선전철 노선은 4호선, 신분당선, 8호선, 분당선의 4개 철도와 연결한다. 양재와 과천 간 복선전철노선이 개통되면 과천에서 강남까지 10분이면 이동이 가능할 것으로 보인다. 제2의 강남생활권을 목표로 과천시 일대 개발사업도 가속화할 것으로 기대된다.

◆그린벨트 규제완화 주민이 살고 싶은 곳으로…

정부가 '수도권 34년 족쇄'로 표현되는 각종 규제에 대한 완화를 적극 검토하겠다고 밝히면서 그린벨트지역에 대한 관심과 투자 바람도 더욱 거세지고 있다. 작년 5월 6일 발표한 정부의 그린벨트 규제 개선 방안에 따르면 그린벨트 해제 권한이 지방자치단체장으로 이전되는 등 그린벨트 해제가 간소화된다. 재계의 숙원 사업인 수도권 규제 완화도 적극 검토한다.

수도권 규제 완화 관련 안건은 그린벨트·녹지관리지역 내 물류시설 건축규제 완화, 계획관리지역 내 공장 설립 시 건폐율 규제 완화, 녹지·관리지역 내 중소기업에 대해 한시적 건폐율 규제 제한 완화 등을 포함한다. 관리지역 내 공장은 수도권에 절반 이상 몰려 있다. 규제 완화 효과가 수도권에 집중될 것은 불 보듯 뻔하다.부동산 분야에서는 그린벨트 내 물류시설 건축을 허용하고 고질적 규제로 지적돼온 공장 건폐율(대지면적에 대한 건축면적 비율)이 대폭 완화해준다.

특히 녹지지역과 관리지역 등에 물류시설을 만들 경우 건폐율을 기존 20%에서 40%로, 중소·영세 기업들이 계획관리지역 내 공장을 설립하는 경우에는 건폐율 규제도 기존 40%에서 70%로 완화하도록 했다. 이렇게 되면 도심 주변에서도 생산시설 확보가 쉬워질 전망이다.

또 관리지역 안에 공장을 지을 때 기반시설 확충 등을 담은 계획적 관리 방안을 사전에 수립하면 건폐율 완화 등의 인센티브를 부여할 수 있도록 개선 방안도 마련했다.

국토교통부는 지난해 8월까지 그린벨트에서 해제된 집단취락지역에 대한 조사를 실시해 이를 기반으로 규제 개선안을 내놓을 계획이다. 이를 위해 지방자치단체, 업계 간담회를 이어가는 한편 '그린벨트 규제완화를 위한 의원모임'과의 정례 간담회도 진행하고 있다. 국토부는 주민들이 거주하는 곳은 생활 불편 해소에 중점을 두고 규제를 완화하고 나머지 지역은 환경보전 가치에 따라 맞춤형 정책을 시행하기로 했다.

그동안 집단취락지역은 그린벨트 해제 후에도 사업성 악화와 규제 등으로 개발되는 데 한계가 있었다. 현재 해제 취락 1656개(106㎢) 중 정비가 완료되거나 진행 중인 취락은 171개로 10% 남짓에 불과하다.

정부는 지난해 그린벨트 해제지역 내 사업의 원활한 추진을 위해 민간 참여 지분을 늘리고 준주거지역과 근린상업지역·준공업지역으로의 용도변경을 허용하는 등의 규제 개선 방안을 내놓았다. 이에 따라 부산 강서 공항마을의 경우 전체 79만3000㎡ 면적 중 3.4%(2만7000㎡)가 이달 중 근린상업지역으로 용도를 변경한다.

국토부가 그린벨트 해제 지역에 대한 추가 개선안 마련에 착수함에 따라 그린벨트에서 해제된 집단취락지역의 개발도 한층 더 탄력받을 것으로 보인다.

◆과천에 "뉴스테이 5200가구" 건설

면적의 92%가 그린벨트인 과천시의 '2020 핵심 전략' 1순위는 개발제한구역의 합리적 조정이다. 과천지식정보타운·글로벌 비즈니스타운 조성, 화훼단지 조성 등 개발 호재가 풍부하다.

무엇보다 과천지역 최대의 개발 호재로 정부의 뉴스테이 설립 확정이 꼽힌다. 정부는 지난 1월 14일 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있던 경기 과천시 과천·주암동에 5200호 규모의 기업형 임대주택(뉴스테이)을 짓기로 최종 발표했다.

오는 7월 과천·주암동 일대를 촉진지구로 지정한 뒤 내년 6월께 아파트 용지를 건설회사에 매각할 예정이다. 2018년 3월부터 본격적으로 뉴스테이 입주자를 모집하고, 2020년께 입주가 가능하도록 할 계획이다. 이곳은 서울 서초구와 맞닿아 있는 데다 선바위역, 과천~의왕 간 고속화도로가 인근에 있어 임대 수요가 풍부한 지역이다.

대규모 아파트 단지 건설이 확정되면 인근 대지와 그린벨트 해제 예상 지역에 대한 토지 거래도 늘어날 것으로 분양 관계자와 인근 중개업소는 내다보고 있다.

최근 들어 과천 일대 토지 거래량은 계속 늘어나는 추세다. 지난해 1~11월 과천시내 그린벨트 거래량은 351필지, 31만3000㎡에 달해 2014년(292필지·19만6000㎡)과 2013년(139필지·12만9000㎡)의 거래량을 크게 웃돌았다.

지난해 5월 30만㎡ 이하의 그린벨트 해제 권한을 시·도지사에게 위임하고 생활 불편 해소를 위한 5가지 규제 완화 등 그린벨트 규제 개선 방안이 영향을 미쳤다는 분석이다.

현재 매각 필지 주변 그린벨트 전답은 200만∼300만원에 거래되고 있으며 그린벨트가 해제되면 건축이 가능한 토지는 1500만∼3000만원을 넘을 것으로 주변 부동산중개업소는 내다보고 있다.

투자자들에게는 강남과 가깝고 공기와 위해시설이 없는 과천 일대 토지를 저가로 소유할 수 있는 절호의 기회라고 전문가들은 조언한다. 답사는 신청자에 한해 직접 안내받을 수 있다.