“땅 찾으세요? 경매가 답이죠.”

 

 

 

 "중개업소에 없어도, 경매엔 있다"..

서울에서 개발할 땅을 찾기 쉽지 않다. 하지만 경매시장을 주목한다면 원하는 기회를 얻을 수도 있다. 잘만 찾아보면 알짜배기 땅도 구할 수 있다.8일 경매정보업체 뉴랜드농업법인에 따르면 서울 지역 토지는 법원경매에 매달 80~100건 정도가 나오고, 이중 20% 정도는 주인을 찾는다. 올해 7월과 8월엔 99건과 100건씩 경매가 진행됐고 이중 각각 20건과 24건이 낙찰됐다.

잘만 구하면 시세차익에 개발까지 ‘일거양득’주택 경매보다 까다로워 물권분석∙현장확인 필수

“땅 찾으세요? 경매가 답이죠.”

 

 

 

물건 수가 워낙 적어 1개 물건의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 전체 통계에 미치는 영향이 크기 때문에 평균 낙찰가율은 매달 수십%씩 크게 출렁이기도 한다. 서울 지역 토지 평균 낙찰가율이 올해 6월 45.2%였다가 7월 64.4%로 상승했고, 8월에 다시 46.6%로 떨어진 것도 그런 이유에서다.

대지와 논, 밭, 임야 등 일반적으로 땅으로 생각되는 용도뿐 아니라 묘지나 도로 등도 경매에 나오지만, 보통 토지 경매 물건의 절반 이상은 건축물을 지을 수 있는 대지가 차지한다. 면적은 10㎡ 미만 자투리땅부터 수만㎡까지 다양하다.

서울에서는 거래될 만한 땅이 흔하지 않은 만큼 경매에 나오는 토지는 여러 제한이 있을 가능성이 있다. 건물이 위에 지어진 상태에서 땅만 경매에 나오거나 토지 전체 지분의 일부만 경매가 진행되는 경우, 토지를 포함한 지역의 개발이 장기간 정체된 것들이 그 예다.

 

 

물건 수가 워낙 적어 1개 물건의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 전체 통계에 미치는 영향이 크기 때문에 평균 낙찰가율은 매달 수십%씩 크게 출렁이기도 한다. 서울 지역 토지 평균 낙찰가율이 올해 6월 45.2%였다가 7월 64.4%로 상승했고, 8월에 다시 46.6%로 떨어진 것도 그런 이유에서다.

대지와 논, 밭, 임야 등 일반적으로 땅으로 생각되는 용도뿐 아니라 묘지나 도로 등도 경매에 나오지만, 보통 토지 경매 물건의 절반 이상은 건축물을 지을 수 있는 대지가 차지한다. 면적은 10㎡ 미만 자투리땅부터 수만㎡까지 다양하다.

서울에서는 거래될 만한 땅이 흔하지 않은 만큼 경매에 나오는 토지는 여러 제한이 있을 가능성이 있다. 건물이 위에 지어진 상태에서 땅만 경매에 나오거나 토지 전체 지분의 일부만 경매가 진행되는 경우, 토지를 포함한 지역의 개발이 장기간 정체된 것들이 그 예다.

 

 

하지만 주변 지역과 권리관계를 꼼꼼히 확인하면 알짜배기 땅도 찾을 수 있는 만큼 이를 놓치지 않으려는 응찰자들이 늘 경매 물건을 주시한다.

지난달에는 서울 강동구 암사동의 263㎡(79.56평) 밭이 첫 경매에 부쳐졌는데, 무려 42명의 응찰자가 몰려들었다. 그 결과 감정가(1억9435만원)의 267%인 5억1899만원에 낙찰됐다. 용도상으로는 밭이지만 현재 주차장으로 이용되고 있고, 주변이 한강을 낀 단독주택 단지라 용도변경 후 단독주택 신축이 어렵지 않다는 점이 응찰자들을 끌어들였다.

지난 7월에는 서울 서초구 방배동 99㎡(30평)짜리 임야 지분 절반이 경매에 나왔는데, 4명이 응찰해 주인을 찾았다. 주변에 도로가 없는 맹지인 데다 땅 안에 분묘도 있었고, 전체 지분의 50%만 경매에 나왔지만 감정가(742만원)의 154%인 1140만원에 낙찰됐다. 지금은 그린벨트로 묶여 있고 경찰특공대 영내에 있는데, 부동산 시장에서 쉽게 나오지 않는 ‘강남 3구’ 안에 있는 땅인 데다 앞으로 주변 지역 개발이 예상된다는 점에서 고가에 낙찰된 것으로 보인다. 전문가들은 토지 경매가 일반 주택 경매보다 까다로운 만큼 사전에 꼼꼼한 물건 분석과 현장 확인이 필요하다고 조언한다.

허기성 주)뉴랜드농업법인 대표 연구원은 “건물 신축에 어려움을 겪을 수 있는 맹지나 분묘가 있는 땅은 도로 확장 및 묘지 이전 여부를 반드시 확인하고 입찰에 들어가는 것이 좋다”면서 “농지의 경우 농지취득자격증명을 먼저 발급받아야 하는데, 발급 기간이 4일 정도 걸리고 발급이 안 되는 경우도 있으니 미리 확인해야 한다”고 말했다.