3년 만기, 1억 빌렸다면 원금 1000만원 갚아야

3년 만기, 1억 빌렸다면 원금 1000만원 갚아야

이자만 갚던 제2금융권도 내년부터 잔금 대출 전환 때 원금의 30분의 1 갚아야

금융 당국이 24일 발표한 가계부채 관리 방안의 핵심은 아파트 분양 후 받는 집단대출과 제2금융권 주택담보대출의 대출 조건을 까다롭게 만드는 것이다. 올 들어 10월까지 늘어난 은행 가계대출 56조7000억원 중 집단대출이 32%(17조9000억원)를 차지할 만큼 집단대출이 전체 가계부채를 끌어올린 주범이라는 게 정부 판단이다. 10월까지 39조원에 달해 이미 작년 증가 폭(29조원)을 훌쩍 뛰어넘어 버린 상호금융·새마을금고·보험사 등 비(非)은행권 가계부채도 정부 타깃이다. 정부의 가계부채 관리 방안을 '일문일답' 형식으로 알아본다.

―아파트 집단대출 받기 어려워지나.

"대출 자체를 못 받는 것은 아니다. 다만 중도금 대출이 잔금 대출로 전환되면 1년 안에 원금과 이자를 함께 갚아나가야 한다. 지금까지는 이자만 갚아도 됐다. 원금을 갚을 능력이 없으면 아파트 분양을 받을 때 심사숙고하라는 얘기다. 집단대출을 해주는 금융회사 입장에선 나중에 원금을 못 갚는 사람이 나오지 않게 하려고 소득 증빙을 깐깐하게 받을 가능성이 높아진다."

―언제부터 적용되나.

"내년 1월 분양 공고가 나오는 아파트 단지부터다. 분양 대금 중 50~60% 정도인 중도금을 집단대출로 받은 뒤, 입주하는 시점에 이미 받은 중도금 대출을 잔금 대출로 전환하는 것이 보통이다. 내년에 분양을 받아도 입주까지 2년 이상 걸린다고 볼 때 잔금 대출을 갚아나가야 할 시점은 2020년쯤부터로 예상된다."

―내년부터 적용되는 가이드라인을 피해 12월에 분양 물량이 늘어나지 않을까.

"그럴 가능성은 크지 않다. 보통 이러한 추가 규제가 나오면 건설사들은 일정을 변경해 규제를 피해 왔다. 하지만 이번에는 가이드라인 본격 시행이 한 달 정도밖에 남아 있지 않다. 물리적으로 일정 변경이 어렵다는 것이 건설 업계 입장이다. 보통 모델하우스를 열고 청약을 접수하는 일정은 2주 정도의 시간이 걸린다. 이 때문에 건설사들은 분양 중인 일정을

내년으로 넘기지 않기 위해 12월 중순 이후에는 잘 분양하지 않는다. 또 연말 연초는 부동산 시장의 전통적인 비수기이기 때문에 건설사들이 규제를 피하려고 무리하게 분양 일정을 당길 가능성은 낮은 편이다. 1월 전 어떻게든 물량을 털어내려는 건설사도 있겠지만 물리적으로 쉽지 않아 늘어나는 물량은 많아 봤자 2000~3000가구 수준에 그칠 것이라는 전망(양지영 리얼투데이 리서치실장)이 나온다. 부동산 업계에 따르면 올 12월 전국에 분양하는 물량은 41개 단지 2만6183가구로 예상된다. 다만 집을 장만하려는 소비자 입장에서는 규제를 피하기 위해 올해 안에 분양을 받으려 하는 수요가 늘어날 가능성이 크다."

―2금융권에서 주택담보대출 받기 까다로워지나.

"기존에 농협·수협·새마을금고 등 제2금융권에서 주택담보대출을 받으면 원금을 갚아나가지 않아도 됐다. 통상 3년 만기 대출을 받은 뒤 이자만 내다가 만기가 되면 대출을 연장하는 방식으로 돈을 써왔다. 하지만 내년부터는 매년 원금의 30분의 1 이상을 갚아야 한다. 1억원을 3년 만기로 대출받았다면 만기 때까지 원금 1000만원 정도를 갚아야 한다는 얘기다."

―신용대출로 1억원 정도 빌려 쓰고 있는데, 2억원 정도 주택담보대출을 받으려고 한다. 앞으로 대출받을 수 있는 금액이 달라지나.

"줄어들 가능성이 있다. 올해 안에 DSR(총부채 원리금 상환 비율)이라는 개념이 도입되기 때문이다. 지금까지는 주택담보대출을 받을 때 다른 대출의 이자 부분이 크지 않으면 대출을 받을 수 있었다. 이른바 DTI(총부채 상환 비율)가 적용된 것이다. 그런데 앞으로는 다른 대출의 원금 상환액 부분도 함께 고려하겠다는 것이 DSR이다. DSR이 DTI보다 좀 더 강화된 기준이다. 일단은 DSR을 대출 결정 자료로 쓰지 않고 참고 지표로만 활용하겠다는 것이 금융 당국의 입장이다. 예를 들어 해당 금융사의 전체 가계대출에서 DSR 수준이 높은 대출의 비율을 일정 수준 아래로 유지하는 식이다. 이 때문에 금융회사들이 DSR 수준이 높은 대출자에게 대출 규모를 줄이라는 권유를 하고, 대출 금액을 줄이려 할 가능성이 있다."