부동산 매매 계약서를 잃어버렸다면

부동산 매매 계약서를 잃어버렸다면

'절세 포인트'

# 이 기사는 2016년 11월 23일 세무회계 특화 신문 택스워치 4호에 실린 기사입니다. 

부동산을 팔고 나면 양도소득세를 내야 한다. 1세대1주택이라서 비과세되는 경우나 8년 이상 자경한 농지라서 감면받는 경우 등을 제외하고는 양도세를 염두에 두어야 한다. 양도세액은 부동산 양도차익을 기준으로 계산하기 때문에 손해를 봤다면 세금을 낼 필요가 없지만, 신고는 필수적으로 해야한다. 

 

양도세를 신고할 때 갖춰야 할 구비서류가 양도당시와 취득당시 작성된 매매계약서다. 일반적으로 양도계약서는 누구나 갖추고 있어서 문제가 없다. 문제는 부동산을 살 때 작성했던 취득계약서다. 양도세가 실지거래가액으로 과세되고 부동산 등기에 거래가액이 부기되기 시작한 시기인 2007년 이후 거래는 비교적 거래당시 계약서들이 잘 보관하고 있다. 

 

그러나 그 이전의 거래, 특히 2000년도 이전에 거래한 부동산은 계약서를 보관하고 있는 경우가 많지 않은 게 현실이다. 이렇게 부동산 취득 당시의 매매 계약서를 분실했을 경우에는 양도당시 실지거래가액에 양도당시와 취득당시 기준시가 비율을 적용해 계산한 환산취득가액을 주로 취득가액으로 인정해 주고 있다. 

 

즉 양도가액이 4억원이고 양도당시와 취득당시 기준시가 비율이 50%인 경우에는 2억원(4억원×50%)이 환산취득가액이 된다. 이렇게 계산한 환산취득가액이 실지취득가액보다 높은 경우에는 계약서를 분실한 경우 오히려 양도세가 적게 나오기도 한다. 

 

▲ 그래픽/변혜준 기자 jjun009@

 

하지만 세무서에서 세무조사(실지거래가액으로 신고한 건수 중 15% 내외가 조사대상임)를 통해 취득당시 실지거래가액이 확인될 경우 신고한 환산취득가액을 부인하고 확인된 취득당시 거래가액으로 세금을 추징한다. 세금이 추징될 때는 신고와 납부에 대한 불성실의 책임을 물어 가산세도 추가로 나온다. 

 

계약서를 분실했거나 계약서가 있음에도 불구하고 양도세를 줄일 목적으로 거래가액보다 높게 매매계약서를 재작성해서 신고하는 경우도 있다. 이 경우 세무조사에서 적발되면 사기나 부정한 방법에 의한 고의적인 탈세로 보아 조세범칙행위로 처리돼 범칙금이 부과되거나 검찰에 고발되며, 신고불성실가산세 40%가 중과세될 수도 있으니 주의해야한다. 

 

양도하는 부동산이 1세대1주택이라서 양도세가 비과세되는 경우 매수자가 팔 때 세액을 줄이기 위해 거래가액을 높여서 계약서를 재작성하는 경우도 있다. 

 

이렇게 양도세가 비과세되거나 감면된다고해서 거래계약서를 내리거나 올려서 작성하면 줄이거나 높인 가액만큼의 양도세를 비과세 감면 세액에서 제외하므로 실제 거래가액대로 매매계약서를 작성해야 한다. 

 

요즘 최고의 절세대책은 '정직'이다. 세금을 조금 덜 내려고 얄팍한 수법으로 탈세를 하다가는 국세청의 첨단전산장비와 체계적인 세무조사기법에 적발될 확률이 매우 높아졌다. 뒤늦게 탈세사실이 적출됐을 경우 가산세가 본세인 양도세보다 많아 배보다 배꼽이 더 큰 사례도 있다. 

 

부동산 등을 거래할 때 거래가액대로 계약서를 작성하고 거래증빙을 잘 보관해 두는 것이 절세의 첫걸음임을 명심하자.