경매의 ‘못 먹는 감’을 피해 안전하게 입찰하라

경매의 ‘못 먹는 감’을 피해 안전하게 입찰하라

필요 따라 주무관청 ‘허가’ 필요해

 

 

경매 초보자들의 고정관념 중 하나는 경매시장에는 늘 성공사례만 많은 것으로 알고 있는 것이다. 이렇게 알고 있는 이유는 경매인구의 급증과 함께 워낙 값싸게 살 수 있는 시장이다 보니 성공사례가 조금 더 알려졌을 뿐 실상은 적지 않은 실패사례가 상존하고 있는 곳이 경매시장이다. 초보자들이 알아야 하는 물건 중 하나는 학교법인 또는 장학재단 기본재산의 강제경매는 관할 주무관청의 허가서를 제출해야 한다는 것이다. 이런 매물을 법원경매에서는 ‘못 먹는 감’ 이라 한다. 가격을 높이 써 낙찰되면 모두 낙찰자의 소유로 될 것으로 알고 있었지만 나중에 알고 보니 차라리 입찰하지 말았어야 할 물건들이 왕왕 존재하고 있으므로 초보자는 입찰 전 각별한 주의가 요구된다.

 

전 세계적으로 법원경매가 가장 활성화 된 나라는 어디일까? 정답은 우리나라이다. 법률 선진국으로 잘 알려진 독일, 이웃나라 일본, 그리고 미국보다도 우리나라가 물량 면에서, 응찰자수에서 타의 추종을 불허하고 있는 것으로 알려져 있다.

이는 좁은 국토 면적대비 높은 인구밀도와 유교사상에 바탕을 둔 내 집, 내 땅을 선호하는 국민성 때문은 아닐까. 게다가 상대적으로 싼 값에 내 집 마련과 재테크를 병행할 수 있으니 어쩌면 당연한 이치인지도 모른다.  우리나라의 법원경매는 1993년부터 기존의 호가제(입찰 법정에서 응찰자들이 물건별로 자신의 입찰가격을 서로 불러 가장 높은 가격을 제시하는 자를 최고가매수신고인으로 선정하는 방식)에서 현행 방식인 서면입찰제로 제도가 바뀌었고, 또 지난 2002년에는 민사소송법 강제집행편이 민사집행법으로 분리, 제정되었다.

이는 법원경매 시장이 그 동안의 공급자(법원) 중심에서 수요자(응찰자) 중심으로 대폭 전환 된 것으로 그 후 양적, 질적으로 괄목할 만 한 성장을 가져오는 계기가 되었음을 부인하기 어렵다.이러한 법원경매의 활성화는 기존의 주택 및 토지시장 위주로 단순했던 시장에서 이제는 선박, 항공기까지도 매물로 등장하는가 하면 법정지상권 물건, 유치권이 신고 된 물건을 비롯하여 짓다만 미 준공 건물까지 이른바 특수 물건까지도 법원경매를 통해 새로운 주인을 만나고 있는 것이 요즘의 현실이다. 법원 경매에서(단, 강제경매 시에 한함) 사실상 낙찰받기 어려운 물건들을 살펴보면 사회복지사업법 제23조 규정에 따른 ‘사회복지법인의 기본재산’(주무관청-보건복지가족부장관), 전통사찰보존법 제9조 규정에 따른 등록된 사찰 및 경내지(주무관청-문화체육관광부장관 또는 시, 도지사), 의료법 제50조 규정에 따른 의료법인의 기본재산(주무관청-보건복지가족부장관 또는 시, 도지사) 등이다. 강제경매 시에 매각허가결정 조건으로 주무관청의 허가서가 제출되어야만 하기 때문이다. 또한 징발법 제18조 규정에 따른 징발물(주무관청-국방부장관)의 경우도 이와 같은 경우로 볼 수 있다. 경매를 통해 성공 재테크를 바란다면 이제 일반 응찰자도 보다 폭 넓은 전문지식과 부동산에 대한 옥석을 가릴 줄 아는 식견이 요구된다. 즉, 성공재테크의 주인공 되기가 갈수록 험난해 지고 있다는 것이다. 이러한 현실은 법원경매 전문가 집단과 일반 응찰자들과의 경계를 더욱 더 모호하게 만들고 있다.

 

매각 불허되는 다양한 사례들

경매 고수들은 역설적인 얘기로 “법원경매는 실패하지 않아야 성공할 수 있다”라고 한다. 수많은 언론지상과 책자, 그리고 인터넷 매체를 통해 많은 성공사례가 소개되고 있지만 이 시간에도 잘 알려지지 않았을 뿐 수많은 실패사례가 공존하고 있는 것이다. 특히 주의해야 할 법원 경매물건으로는 학교법인(장학재단) 기본재산 강제경매에 대해서는 매각이 불허되는 경우가 종종 있으므로 특별한 주의가 요망된다. 학교법인 또는 장학재단 기본재산의 강제경매는, 매각(입찰)일에 최고가매수신고인으로 선정되었다 하더라도 경매신청 채권자가 매각결정기일 전까지 관할 주무관청의 허가서를 해당법원(경매계)에 제출해야만 매각허가결정이 된다. 이러한 물건은 법원경매에서 자주는 아니지만 종종 등장하는 것이 현실인데, 이 허가서를 받아낸다는 것은 사실상 불가능하기 때문에 응찰자는 각별한 주의가 필요하다. 하지만 학교법인 또는 장학재단의 기본재산일지라도 저당권실행을 위한 임의경매일 경우, 저당권 설정 당시 이미 관할청의 허가를 받았다면 추가로 경매 매각에 대한 허가를 받을 필요가 없다는 대법원 판례가 있다. 현행 사립학교법에서 규정하고 있는 학교법인 또는 장학재단의 기본재산 처분 시 허가 관할청이라 함은 전문대 이상의 경우는 교육인적자원부 장관이고 초, 중, 고교는 관할 교육감(광역시 또는 도 단위)이다. 학교법인의 기본재산은 크게 농지, 임야, 건물 등의 수익용 재산과 교사, 교지 등의 순수 학교재산으로 나뉜다. 이는 법인정관에 명시돼 있으며 대표적인 기본재산인 교지, 교사(강당), 체육장, 실습 또는 연구시설 등은 법인이 스스로 매도하거나 담보로 제공 할 수 없도록 되어있다. 사립학교법 시행령 제5조에 의하면 ①부동산 ②정관에 의한 기본재산 ③이사회의 결의로 기본재산에 편입된 재산 ④학교법인에 속하는 회계의 매년도 세제잉여금 중 적립금을 말한다.