[스크랩] 서울 강남 집값 진짜 거품일까…세계 주요 도시 집값 비교해보니

서울 강남 집값 진짜 거품일까…세계 주요 도시 집값 비교해보니

영국 런던의 한 소셜미디어 회사에서 근무하는 샘 쿠크니는 영국과 스페인을 오가며 비행기를 타고 출퇴근한다. 바르셀로나에서 비행기를 타고 1500㎞ 떨어진 런던으로 날아간 뒤 오전 9시 30분까지 회사에 출근하는 식이다. ‘비행기 출근’이라는 극단적인 방안을 택한 것은 런던의 살인적인 월세 때문이다. 런던 웨스트햄스테드의 방 1개짜리 아파트 월세는 1505파운드(약 230만원)인데 세금, 교통비까지 합하면 매달 260만원이 필요하다. 하지만 바르셀로나에서는 방 3개짜리 주택 월세가 88만원이고 저가항공을 포함한 교통비는 119만원가량. 총 207만원이 소요돼 매달 50만원 이상을 절약할 수 있다고 예상했다. 세계 주요 도시가 집값 급등으로 골머리를 앓고 있다. 글로벌 금융위기 이후 집값이 사상 최고치로 올라서면서 주택 구입 문턱이 갈수록 높아지는 중이다. 급기야 ‘집값 거품론’이 확산되면서 주요국 정부마다 부동산 규제책을 쏟아내고 있다. 서울 강남 집값 급등에 온갖 대책을 퍼붓는 한국과 별다를 바 없는 풍경이다. 그렇다면 서울 집값에는 정말 거품이 많이 끼어 있는 것일까. 글로벌 주요 도시와 비교해 얼마나 높은 수준일까. 주택 매매가와 월세, 소득 대비 집값 비율 등 다양한 지표를 활용해 글로벌 도시 집값을 비교해봤다.

저금리+유동성→세계 집값 일제히 급등 홍콩 주택 3.3㎡당 6억6000만원 기록도 3.3㎡당 8000만원. 서울 서초구 반포 랜드마크로 꼽히는 아크로리버파크 매매가다. 국토교통부 실거래가에 따르면 반포 아크로리버파크 전용 84㎡는 최근 26억8000만원에 계약돼 3.3㎡당 8000만원을 가뿐히 넘어섰다. 1년 만에 무려 8억원 넘게 올랐다. 서울 강남권에는 30평대 매매가가 20억원을 훌쩍 넘는 단지들이 수두룩하다. 강남 집값이 급등하다 보니 ‘3.3㎡당 1억원’ 시대가 머지않았다는 분석까지 나온다. 집값 급등 현상은 비단 한국만의 문제는 아니다. 세계 주요 국가 집값이 사상 최고치로 올라선 상태다. OECD(경제협력개발기구) 회원국 주택가격지수는 2008년 글로벌 금융위기 이전에 기록한 전고점을 이미 돌파했다. OECD에 따르면 지난해 3분기 기준 43개 회원국 평균 집값지수가 112를 기록해 2007년 전고점(110.5)을 처음으로 넘어섰다. 넘쳐나는 유동자금이 주택 시장에 몰리면서 집값이 초강세를 이어가는 중이다. 대표적인 곳이 홍콩이다. 홍콩 집값은 2008년 글로벌 금융위기 이후 2배 넘게 올라 시쳇말로 ‘미쳤다’는 얘기가 나올 정도다. 글로벌 부동산 업체 센추리21에 따르면 홍콩 주룽반도 단독주택의 1㎡당 매매가는 3532만원에 달했다. 3.3㎡로 환산하면 무려 1억1656만원. 아파트 가격도 홍콩섬은 3.3㎡당 7610만원, 주룽반도는 6240만원에 달했다.

▶‘차이나머니’ 몰려 아시아 집값 폭등 美 금리 인상 따라 거품붕괴 우려↑ 입지, 조망권이 좋은 곳에는 평당 3억원을 넘는 고급 주택도 흔하다. 평균 주택 가격이 180만달러(약 19억7000만원)에 달한다. 최근 홍콩 고급 주택가인 피크 지역 마운트 니컬슨 단지에서는 주택 1채가 3.3㎡당 6억6000만원에 팔려 아시아 최고가를 경신하기도 했다. 중국도 베이징, 상하이, 선전, 광저우 등 대도시 집값이 가파른 상승세를 이어가는 중이다. 중국 후룬리포트에 따르면 지난해 상반기 전 세계에서 집값이 가장 많이 오른 50개 도시 중 중국 도시가 21개나 됐다. 미국, 유럽 등 선진국들도 집값 급등세가 뚜렷하다. 미국 평균 집값을 보여주는 S&P케이스실러지수는 2016년 말 전고점을 돌파한 후 지난해 내내 상승세를 이어갔다. 집을 내놓으면 팔려나가는 기간도 2012년에는 11주였지만 지난해 말에는 3주로 줄었다. 최근 30년 내 최단 기록이다. 지난해 12월 미국 신규 주택 판매 물량도 전년 대비 14% 늘었다. 독일의 경우 프랑크푸르트 집값이 1년 만에 22%가량 올랐다. 프랑스 파리 일대에는 ㎡당 1만유로(약 1357만원)를 넘는 주택이 수두룩하다. 호주 시드니 집값은 2016년 7월부터 지난해 6월까지 1년간 12% 넘게 올랐다.

고급 주택만 놓고 보면 서울 집값 상승세도 다른 도시 못지않다. 영국 부동산 정보업체 나이트프랭크가 2016년 7월부터 2017년 6월까지 1년간 고급 주택 평균 상승률을 조사한 결과 서울 집값은 19.9% 올라 중국 광저우(35.6%), 캐나다 토론토(20.7%)에 이어 3위를 기록했다. 중국 상하이(19.7%), 베이징(15%) 등 아시아 도시뿐 아니라 스페인 마드리드(10.7%), 독일 베를린(9.7%) 등 유럽 국가 도시 상승률도 꽤 높았다. 고급 주택은 세계 각국 도시에서 집값 상위 5%에 해당되는 주택을 말한다. 글로벌 주요 도시 집값이 폭등하는 배경은 뭘까. 세계 각국 정부가 금리 인하 등 양적완화 정책을 펼치면서 유동성이 풍부해져 주택 시장으로 수요가 몰린 영향이 크다. 국제결제은행(BIS) 보고서를 보면 기준금리가 1%포인트 하락하면 3년간 집값이 3.5%가량 상승하는 것으로 조사됐다. 실제 미국 경제지표가 호전되기 시작한 2015년 하반기부터 미국뿐 아니라 글로벌 집값이 일제히 상승세를 보였다. 홍콩은 ‘차이나머니’가 부동산 시장에 쏠리면서 주택 가격이 급등했다는 분석이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “세계 각국 정부가 경기회복을 위해 시중에 자금을 대거 풀면서 집값 상승에 결정적인 역할을 했다”고 밝혔다. 경기회복으로 개인소득이 늘면서 집값 구입 부담이 줄어든 것도 영향을 줬다. OECD 회원국 평균 1인당 GDP(국내총생산)는 2016년 기준으로 전고점 대비 20% 이상 늘었다. 덕분에 OECD 회원국 평균 ‘소득 대비 집값 비율(PIR)’은 2017년 120에서 지난해 2분기에는 104로 떨어졌다. 물론 ‘집값 거품 붕괴’를 우려하는 목소리도 만만찮다. 경기가 회복세를 보이기는 했지만 물가 상승률이 낮은 상태에서 집값만 고공행진하는 것은 비정상적이라는 얘기다. 국제통화기금(IMF)은 ‘세계주택동향’ 보고서에서 “글로벌 주택가격지수가 버블 상태였던 2005~2008년과 비슷하다”고 밝혔다. UBS는 최근 글로벌부동산거품지수를 공개하면서 캐나다 토론토·밴쿠버, 스웨덴 스톡홀름, 독일 뮌헨 등을 ‘거품 위험이 큰 도시’로 지목하기도 했다. 이들 도시 주택 가격은 2011년 이후 50%가량 급등하면서 해당 국가 경제성장률이나 물가 상승률보다 훨씬 높다는 점을 근거로 들었다. 또한 같은 기간 소득이나 임대료 상승률은 10% 미만인 것으로 나타났다. 최근 집값이 급등한 홍콩의 경우 가계소득 중 주택담보대출에 투입되는 자금 비중이 68%에 달한다는 조사 결과도 있다. GDP 대비 가계부채 비율도 치솟는 중이다. 김광석 리얼투데이 이사는 “서울뿐 아니라 세계 주요 도시 집값이 급등했지만 경기회복세와 비교해 지나치게 오른 곳도 적지 않다. 경기가 침체되면 집값이 급락할 가능성도 있다”고 전했다.

출처 : 산.여행 친구들..

글쓴이 : 경매땅박사 원글보기

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