정부 규제가 바꾼 부동산 '청약 정석’

정부 규제가 바꾼 부동산 '청약 정석’

강남권 재건축 분양 단지에서 중도금 대출이 사라지는 현장이 잇따라 나오면서 그동안 청약시장의 ‘정석’이라 여겨졌던 개념들이 대부분 바뀔 것으로 전망된다.

정부의 주택 관련 대출 규제와 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 압박이 오랫동안 굳어졌던 청약시장의 프레임을 바꾸는 것이다.

앞으로 강남 신규단지 분양은 웬만한 자금력이 없으면 꿈도 꾸지 못하게 됐다. 정부는 지난해 8·2 부동산 대책을 통해 9억원이 넘는 주택의 집단 대출을 막았다. 이에 건설사는 분양가가 9억원이 넘는 주택이더라도 시공사가 보증을 서고, 중도금 40% 정도의 대출을 청약자에게 제공해왔다. 지난해 9월 GS건설이 분양한 ‘신반포센트럴자이’가 그랬다.

▲ 정부의 대출 규제와 HUG의 분양가 압박으로 중도금 대출이 사라지는 현장이 등장하며 청약시장 개념도 바뀔 것으로 보인다. /조선일보DB

하지만 강남권의 경우 굳이 중도금 대출을 위해 시공사가 보증을 서지 않더라도 미래 가치가 있다고 생각하는 수요자들이 몰리기 때문에 건설사들이 자금 부담을 짊어질 필요가 없다고 판단해 중도금 대출을 하지 않는 조건으로 분양에 나서고 있다.

업계에 따르면 현대건설 컨소시엄이 개포주공 8단지를 재건축하는 ‘디에이치자이 개포’에 이어 삼성물산의 ‘래미안 서초우성1차’도 중도금 대출을 하지 않는다. 현대산업개발의 ‘논현 아이파크’도 중도금 대출이 없다.

강남권은 최근 수요자들이 선호하는 중소형인 전용 59㎡ 분양가도 9억원을 넘는 경우가 많다. 시공사들이 중도금 대출을 알선하지 않으면 수분양자가 스스로 자금을 마련해야 한다. 당장 분양가 전부를 마련해야 할 필요는 없지만, 계약금을 내고 1년 안에 중도금 1·2회차 정도를 내는 걸 감안하면 수억원의 현금을 갖고 있어야 한다.

지금까지는 계약금 10%만 있으면 집을 분양받고, 중도금은 집단대출을 통해 금융권에 기댄 뒤 입주 때까지 자금을 모아 집을 살 수 있었다. 하지만 이제는 계약금 10%와 더불어 중도금까지 자기 자본으로 내야 한다. 자금이 넉넉하지 않거나 중도금 지급시기마다 수억원의 현금을 마련할 수 없다면 사실상 강남권 신축 아파트를 분양받기 어려워졌다는 말이다. 강남권 신축 아파트가 ‘로또 분양’, ‘부자들만의 놀이터’가 됐다는 얘기가 나오는 배경이다.

이 때문에 수요자들이 부담을 호소한다면 그동안 관행적으로 이뤄진 ‘계약금 10%, 중도금(집단대출) 60%, 잔금 30%’ 일정도 바뀔 가능성이 있다는 얘기도 나온다.

이른 주장이나, 중도금 대출이 사라지면서 현금이 풍부한 부자들에게 유리하게 청약시장이 개편된다면, 자금력이 풍부한 대형 건설사나 유망 지역 재건축 조합의 경우 후분양을 해 최대한의 분양수익을 얻으려는 식으로 나올 수도 있다. 강남권 재건축 아파트의 경우 이런 현상이 더 두드러질 가능성이 크다. 수요가 꾸준해 가격이 오를 것이란 기대가 크기 때문이다.