관리지역 과 지구단위 이해하기

관리지역과 지구단위계획 지역의 투자개념

부동산중개실무에서 관리지역 세분화와 신도시.택지개발.개발제한구역.그리고 지구단위계획에 의한 농림지역 농지 등의 투자가치에 대한 문의가 많습니다.

이 중 [관리지역]과 [지구단위계획]에 대하여 상세하게 말씀드리겠으니 투자에 참고하시기 바랍니다.

먼저, `국토의 계획 및 이용에 관한 법률`(이하 '법' 이라 약칭함)상의 4개 용도지역을 분류해 보겠습니다.
1. 도시지역 : a)주거지역 b)상업지역 c)공업지역 d)녹지지역
2. 관리지역 : a)보전관리지역 b)생산관리지역 c)계획관리지역
3. 농림지역
4. 자연환경 보전지역
(참고로 본인은 상기 4개 지역외 취락지구.도시외개발진흥지구.자연공원및 자연공원보호구역으로 중개실무에서 크게 7개로 구분하여 용도지역 내의 건축행위,건폐율,용적률에 대한 상담을 하고 있음)

앞으로 제2의 개발바람이 불어올 곳은 준농림지역과 준도시지역이 하나로 통합된 전국의 관리지역입니다. 이는 난개발을 막기 위해 비도시지역을 도시계획법이 적용되는 지역으로 개편하여 무분별한 개발을 방지하는 한편, 주택부지와 공장부지 등을 공급하는 차원에서 기존의 준농림지역과 준도시지역을 관리지역이라는 이름으로 되살려 놓았기 때문입니다.

이름하여 이 법으로 태어난 소위 ‘국토계획법’은 이전의 도시와 비도시, 즉 도시계획법과 국토이용관리법으로 이원화되어 있던 법을 일원화하여 도시지역에만 적용하던 도시계획법을 비도시지역에도 적용하게 했습니다. 뿐만 아니라 도시계획을 도시기본계획과 도시관리계획으로 구분하여 기존의 도시계획은 도시관리계획으로 전환하였습니다.그리하여 비도시지역에도 도시기본계획과 도시관리계획을 수립하고 개발행위허가제를 적용할수 있게 되었습니다.

또한 , 지구단위계획을 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획으로 이원화하여 전자는 기존의 도시지역 지구단위계획을 맡고, 후자는 비도시지역의 난개발을 방지하는 역할을 맡게되었습니다. 이와같은 지구단위계획은 용도를 중심으로 토지의 계획적 이용을 도모하는 용도지역제와 비교되는 개념입니다. 또한 토지이용규제효과가 나타나는 용도지역제와 달리 개발이 예상되는 지역을 계획적으로 집중 개발하도록 유도하여 난개발을 방지하고 토지이용확대라는 효과를 가져다줍니다.

이러한 지구단위계획은 대개 결정일로부터 5년이내에는 이를 변경하지 않는 것으로 합니다. 제 1종 지구단위계획은 향후10년 내외에 걸쳐 나타날 기존 시ㆍ군의 성장 발전 등의 여건 변화 모습을 상정하여 수립합니다. 그리고 제2종 지구단위계획은 향후 5년 내외에 개발이 예상되는 비도시지역의 미래 모습을 상정하여 수립됩니다. 따라서 투자자에게 중요한 지역은 기존 도시지역은 상정하여 토지 이용을 합리화하고 기능을 증지시키는 데 목적을 두고 있는 제1종 지구단위계획구역보다는 기존 비도시지역의 난개발을 방지하기 위해 적극적으로 개발 수요를 집단화하여 친환경적이고 체계적인 개발을 유도하는 제2종 지구단위계획구역입니다.

제2종 지구단위계획은 대개 당해지역의 중심기능에 따라 주거ㆍ산업ㆍ유통ㆍ관광휴양ㆍ복합기능 등으로 구분됩니다. 토지이용현황 및 추이를 감안하여 볼 때 향후 5년 이내에 주민의 집단적 생활 근거지로 이용되어 계획적인 개발이 필요한 경우에는 주거형 지구단위계획을 , 농공단지나 공장ㆍ근로자주택ㆍ농어촌관련시설 등의 계획적인 개발이 필요한 경우에는 산업형 지구단위계획을 지정합니다. 또, 물류시설, 유통단지, 집배송 센터, 대규모 할인점, 소매점 등이 필요한 경우에는 유통형 지구단위계획을, 관광 사업에 필요한 시설 및 체육시설 드이 필요한 경우에는 관광휴양형 지구단위계획을 지정합니다.

이와같은 지구단위계획은 그 지역 범위가 크고 대형시설을 상정하고 분석해야 하기 때문에 향후 5년 이내에 주택사업이나 무류, 공장, 관광업 등에 뛰어들어야 하는 실수요형 투자자가 적극적인 관심을 보일만 합니다.

반면, 관리지역은 지역적인 개념이 아니라 구 비도시지역의 토지 전반에 걸쳐 나타나는 것이기 때문에 모든 국민과 기업이 관심을 가져야 할 기본적인 토지 개념이 되었습니다. 그러므로 집이나 공장을 짓거나 펜션을 짓거나 아니면 선점한 후 나중에 만날 실수 요자에게 처분을 해야 한다거나 등에 상관없이 경제활동을 하는 국민이라며 누구든 관리지역의 변화에 귀를 기울여야 합니다.

대개 기존의 도시지역은 이미 지가가 상당한 수준으로 올라있어 사업 착수할 때 원가가 많이 들지만 기존의 비도시지역은 천차만별이고 공급이 가능한 필지도 많기 때문에 잘만 고른다면 낮은 원가로 원하는 건물을 지을 수 있습니다. 그러나 준농림지역과 달리 관리지역은 다시 세 개의 지역으로 분류하여 어떤 것은 보전하고 , 어떤 것은 계획적인 이용개발을 유도하며, 또다른 것은 농림어업의 생산을 위해 지정하기 때문에 준농림지역처럼 무조건 덤벼들 수 있는 지역은 아닙니다.

이를 구체적으로 구분해서 살펴보면 보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보, 생태계보전 등을 위해 보전이 필요한 지역입니다. 생산관리지역은 농림어업의 생산을 위해 관리가 필요한 지역이며, 계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되거나 자연환경을 고려하여 계획적이고 체계적으로 이용 개발이 필요한 지역으로 나누어집니다. 하지만 토지이용계획확인원을 발급해 보면 관리지역으로만 표기되고 세분화된 지역은 나타나지 않는데, 이는 전국 어느 지역이든 우선 관리지역으로 지정해 두고 그 세분화 작업을 한창 진행하고 있기 때문이다.

이런 작업은 보통 2년이라는 긴 기간 동안 이루어지기 때문에 전국적으로 세분화가 확정된 관리지역이 등장하여 널리 알려지기 까지는 3년정도의 시간이 흘러야 할 것입니다. 이는 부동산의 기본적인 단기 사이클이 3년에 걸쳐 도입기-성장기-성숙기-쇠퇴기의 과정을 거치는 것과 비슷한 시간개념입니다.

이렇게 해서 결정되면 그에 따라 이용개발이 진행되는데, 계획의 차원을 벗어나면 다음 단계인 용도단계에서 규제를 받게됩니다. 이러한 규제적인 용도제한은 구분된 관리지역에 따라 적용됩니다.

토지면적 대비 건물바닥면적을 보여주는 건폐율도 보전과 생산 관리지역은 20%, 계획관리지역은 40%입니다. 또한 토지면접 대비건물연면적을 보여주는 용적률도 보전과 생산관리지역은 50~80%인데 계획관리지역은 50%이상 100%이하이고, 관리지역중 제2종 지구단위계획구역에 대한 건폐율은 60%, 용적률은 150%이하의 범위 안에서 도시계획조례로 정할 수 있습니다. (세분화된 관리지역의 행위제한 즉,원칙적으로 a)건축 가능한 건물,b)도시계획조례에 의한 건축 가능한 건물은 생략합니다.)

계획관리지역은 다른 관리지역에 비해 건축할 수 있는 건축물의 범위가 넓습니다. 건축이 가능한 범위가 넓다는 것은 이용가능성을 증대시켜 유효수요를 유발하고 이에 정비례하게 희소가치를 높여서 토지가치가 높아짐을 의미합니다.따라서 투자자나 실수요자가 구입한 관리지역의 토지가 2,3년후 그곳이 계획관리지역으로 된다면 투자가치나 내재가치가 가장 높아진 경우입니다.


다음은'계획관리지역은 어떤 잣대로 평가하나'에 대한 설명입니다.

토지의 내재가치를 좌우하게 될 관리지역의 세분화는 그 중요성만큼이나 신중하게 일정한 절차를 거쳐 시행됩니다. 투자자나 실수요자가 토지적성평가가 완료되기 전에 어떤 필지와 지역을 자기 나름대로 유사한 절차를 거쳐 계획관리지역과 다른 관리지역으로 구분해낼 수 있다면 양질의 토지를 저렴한 가격으로 매입할 기회를 잡을 수 있게 됩니다. 그러려면 관리지역이 어떤 절차를 거쳐 세분화 되는지를 알아야하는데 이 일련의 분류작업을 토지적성 평가라고 합니다.

토지적성평가는 우선 보전ㆍ농업ㆍ개발적성이 뚜렷한 필지를 분류한 뒤 우선등급분류대상에서 제외된 나머지 필지에 대해 세부평가를 실시하는 것을 말합니다.세부평가에 들어가면 먼저 보전ㆍ농업ㆍ개발적성별로 물리적 특성, 토지이용 특성, 공간적 입지특성에 해당하는 평가지표를 선정한 후 지표별 평가기준에 따라 특성값을 산정합니다.

이 지표별 특성값에 대하여 전문가가 조사하여 결정한 가중치를 지표별 특성값에 곱하여 개발적성값, 농업적성값, 보전적상값을 산정합니다. 그런 후 개발적성값에서 농업적성값 및 보전적성값을 차감하여 종합적성값을 상정합니다. 이러한 산정한 종합적성값을 표준점수값으로 환산하여 각 필지를 다섯 개 등급으로 불류하는데 , 그 등급을 바탕으로 관리지역이 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역으로 세분됩니다.

이렇게 여러단계를 걸쳐 이루어지는 관리지역 세분화 작업을 실수요자나 투자자가 상세히 암기하거나 적용할 필요까지는 없습니다. 다만 이런 일련의 과정을 보면서 어떤 요인이 계획관리지역에 중요하고 또 어떤 요인이 다른 관리지역에 중요한지를 감지하여 활용하고자 하는 업종에 맞춰 필지와 지역을 선택하면됩니다.

계획관리지역에 들어가야 지을수 있는 건축물이 필요한 업종이라면 미리 이런 과정을 유사하게 밟아 결정이 되기 전에 선택해야 합니다. 2~3년후 시ㆍ군ㆍ구별 토지적성평가 작업이 완료되면 계획관리지역으로 되느냐 아니면 보전관리지역으로 되느냐에 따라 개발수요가 많은 지역에서는 대략 세배 정도의 가격차가 벌어질수 있기 때문입니다. 그렇게 되면 가격이 문제가가 아니라 시장 진입의 적시성을 놓칠 가능성이 높아집니다. 친환경적이면서 개발수요가 많은 지역에서는 계획관리지역 내의 접면도로 폭4m 이상인 필지는 매물 구하기가 힘들기 때문입니다.

반면, 보전관리지역이나 생산관리지역에 적합한 업종이라면 관리지역이라는 이유로 이미 가치가 시장에 반영되어 있는 지역이 대부분입니다. 따라서 순수한 관리지역 세분화 작업만으로는가격이 두배이상 오를 가능성은 희박하므로 무리하게 미리 진입할 필요는 없습니다. 그보다는 개발적성이 상대적으로 높게 나오는 필지를 눈여겨보아야 합니다. 경사도는 완만할수록, 표고는 낮을수록, 공공편익시설과의 거리는 짧을수록, 도시용지비율이 높을수록, 기개발지와의 거리가 짧을수록, 농업진흥지역과의 거리가 멀수록, 보전지역과의 거리가 멀수록, 생태자연도 상위등급비율이 낮을수록 계획 관리지역이 될 가능성이 높습니다.

뿐만아니라 계획관리지역이 되려면 경지정리지역이나 농업진흥구엽이 아닐 것, 재해발생지역이나 보전지역이 아닐 것, 임상도가 3령급미만일 것, 국가 하천이나 지방1급 하천의 양안거리에서 500m이상 떨어져 있을 것, 상수원 보호구역 경계로부터 500m 이상 떨어져 있을 것, 30만 평방미터 이상인 농업용 저수지로부터 300m이상 떨어져 있을 것 , 자연환경보전법상 별도관리지역(산림유전자원보호림,자연공원, 천연기념물보호구역, 조수보호구, 수산자원 보호구역)이 아닐 것 등의 요건을 갖춰야합니다.

그리고 투자자는 또한 정책의 흐름을 잘 파악해 정책이 무엇을 요구하는지를 읽고 그에 맞서지 말고 따르되 남보다 반 발 앞에 서야 합니다.정책이 나오게 된 데에는 그만한 이유가 있고 그 치유책이 아무리 악법이라 해도 그 원인이 치유되엇다고 인정될 때에야 거두어들이기 때문입니다.

예을 들어, 작금에 곧 시행될 정책들을 살펴보면 행정수도(행정특별시.행정중심도시?)에 대한 끊임없는 논란 속에 고집이 센 참여정부가 몰라치면 의외로 보상이 빨라지고 그로 인한 여러 작은 정책들의 시행이 예상이 된다할 것입니다. 어쨌든 연기.공주행정수도 편입지역 보상 시점이 2005년 1월1일로 늦춰졋습니다. 보상가와 시가가 세 배 이상 차이가 나는데 이를 극복해주는 방법은 시점을 늦춰 그 안에 공시지가를 현실화 시키는 것과 보상법규를 뜯어고쳐서 공시지가기준법을 폐기하는 길밖에 없기 때문입니다.

그렇게 될 경우 보상가 인상에 자극을 받아 주변 지역이 같이 지가가 상승할 수 있습니다. 보상가와 현실가는 차이가 나야 한다는 불문율은 지금까지의 정책으로는 깨질 수 없기 때문입니다. 또한, 행정수도에서 반경 10km 이내 지역의 거래와 개발행위를 묵고 그로 인한 피해보상으로 매수를 신청한 자에 한해 감정가를로 사들인다는 것입니다. 그렇게 되면 감정가가 대략 시세의 80%선에 육박한 평가액이 나올 것으로 보이고, 지금처럼 현금이 귀한 부동산 소유자 입장에서는 과반수 이상이 부동산의 현금회를 위해 20%손해를 감수하고 반경 지역에서 빠져나와 투자든 대토을할 가능성이 높습니다.

이 두가지 소재로 인해 충청도 행정수도를 밀어붙이면 더 먼 지역의 땅값 상승의 기세가 뻗어갈 수 있을것입니다.계획관리지역 분류작업이 점차 투자자들에게 알려지면서 계획관리지역으로 들어갈 소지가 있는 관리지역의 땅들이 상종가를 칠가능성이 높다할 것입니다.

또한 참고로 말씀드리자면 그린벨트 해제 원년 3년을 접어들면서 건교부의 결재를 기다리고 있는 최락지나 개발예정지들이 어떤 식으로든지 결정이 나면서 보상지역과 환지지역이 늘어날 것입니다.전국에 걸쳐 있는 그린벨트가 다 좋아질 수는 없지만 다른 사회간접자본 투하와 맞물려 잇는 일부 지역은 그린벨트 해제 이후 횐지방식으로 진행되면 그 가치가 두세 배 더 올라갈 가능성이 있습니다.

앞에서 일부 언급한 사회간접부분에 있어서 금융권도 생산자금대출도 줄어들고 주택담보대출도 줄어든 후 아파트나 상업용 건물의 프로젝트 파이낸싱에 기대했으나 위험부담이 높아지면서 자금의 운용원을 안전한 사회간접자본 대출에 집중할 가능성이 상당히 높습니다. 즉,고속도로연결도로,전철연결선,교량건설,철도 및 전철 건설, 터널 건설 및 외곽도로 건설 등에 자금이 몰려 사회간접자본 투하로 인해 해당되는 지역의 신분이 급변할 수 있습니다.


과거의 지역은 과거의 지도로 판단하되 현재의 지도는 과거를 잊어버리고 미래 환경의 변화를 예측하는데 이용하여야 합니다.