요즘 서울에선 무허가주택이 ＇금값＇이라는데

 

토지거래허가 피하고 자금부담 없어

11/20 16:48  [중앙일보조인스랜드]

“뉴타운 예정지 내 무허가주택은 매물 자체가 귀합니다.”서울 동작구 흑석동 명수대공인 관계자의 얘기다. 이곳에선 시유지에 지어진 무허가 주택의 값이 지난해 이맘때보다 두 배 가량 뛰었다.

30평형대 아파트를 배정받을 수 있는 대지 20평짜리 무허가주택이 2억1000만원, 40평형대 아파트를 배정받을 수 있는 무허가주택은 3억원을 각각 호가한다. 중개업소 관계자는 “무허가주택은 지난해 10월부터 뉴타운지역(재정비촉진지구)에 적용된 강도높은 토지거래허가제와 상관 없기 때문에 값이 많이 올랐는데도 팔려는 사람이 드물다”고 말했다.

서울 뉴타운 예정지 내 무허가주택의 인기가 꾸준하다. 서울 18곳의 뉴타운 예정지가 지난해 10월 이후 재정비촉진지구로 지정돼 실거주ㆍ무주택 등 까다로운 토지거래허가요건을 갖춰야만 매매가 가능한데 반해 무허가주택은 이런 규제와 상관 없어서다.

관악구청 지적과 관계자는 “토지거래허가란 말 그대로 토지를 거래할 때만 적용되는 규정이기 때문에 시유지에 지어진 무허가 주택은 토지거래허가를 받지 않고 매매할 수 있다”고 말했다.

또 정부가 보유세 등 부동산 관련 각종 세금을 올리고 있지만 무허가주택은 낡은 건물값만 감안해 취득세ㆍ등록세ㆍ보유세 등이 매겨지기 때문에 세부담에서도 자유롭다. 무주택자에게 유리한 청약가점제가 시행된 것도 무허가주택 거래시장엔 호재가 되고 있다.

무허가주택은 등기부등본에 올라가 있지 않기 때문에 다른 주택을 보유하고 있지 않은 무허가주택 소유자는 무주택자로 간주 된다. 아울러 무허가주택은 과세표준이 낮아 재산ㆍ증여세 부담이 덜하다. 이 때문에 자녀에게 증여하거나 장기간 묻어두려는 투자자들이 선호한다. 투자자금 부담이 적다는 점도 부각된다. 예컨대 흑석뉴타운에서 30평형대 아파트를 배정받을 수 있는 일반 지분을 살 경우 최하 4억원이 필요하지만 무허가주택은 땅값이 필요 없기 때문에 2억원 가량이면 된다.

이런 영향으로 서대문구 북아현동 무허가주택 시세는 평당 1500만원을 호가한다. 무허가 주택의 경우 건물값은 거의 안치기 때문에 시유지 점유 프리미엄만 평당 1500만원에 달하는 셈이다.

장점 많지만 투자유의점도 많아

그러나 무허가주택 투자에는 주의해야 할 점이 많다. 뉴타운 예정지 내 모든 무허가주택에 새 아파트 입주권이 나오는 게 아니다.

입주권이 주어지는 무허가주택은 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조에서 규정하고 있는 5가지 경우에 한해서다. 5가지 경우는 다음과 같다.

가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물
나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물
다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축 된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용 건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
마. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물
(사용승인ㆍ준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함한다) 중 조합정관에서 정한 건축물 (신설 2004.11.05)

이 조건을 충족하지 못한 주택은 입주권이 안 나오고 현금 청산 대상이 된다.

또 뉴타운 사업승인 후 내야 할 시유지 불하 금액까지 포함할 경우 위치와 크기가 비슷한 사유지 내 건물보다 비싼 경우도 많아 거품 가능성도 조심해야 한다.

시유지 불하 가격도 복병이다. 서울시 관계자는 “시유지 불하가격은 해당 토지에 대한 감정평가를 거쳐 결정한다”고 말했다. 감정평가에 결과에 따라 투자자들의 예상치보다 비용 부담이 더 커질 수 있다는 얘기다.