다세대·다가구 주택 투자 요령] 다세대 주택 투자, 재개발 노린다면 옆집

인근에 신축건물 많으면 재개발 늦어 거주용이면 10년 넘은 주택은 피해야

최근 도심지역에서는 다세대·다가구 주택의 투자 열기가 뜨겁다. 아파트보다 저렴해 소액투자가 가능하고 이들 주택이 밀집한 서울 도심지역들은 뉴타운과 경전철 사업이란 개발호재를 안고 있기 때문이다. 하지만 뚜렷한 개발호재가 없는 곳까지 투자자들이 몰려 가격이 급등하고 있는 만큼 거주와 구입 가치를 면밀히 따져 투자해야 한다.

■구입 목적을 구분해서 선택해야
다세대·다가구 주택은 건물 구조(벽돌조, 콘크리트조 등)와 준공 연수 등 주택유형이 다양해 제대로 알고 투자하지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 인접 지역이더라도 구역이나 조합원수, 지분 크기에 따라 미래가치가 크게 차이가 나기 때문이다.

우선, 다세대와 다가구 주택은 외관상으로는 구분이 잘 안되지만, 분명한 차이와 특징이 있다. 다세대 주택은 여러 세대가 살지만 각각 건축물로 등기가 된 주택으로 8가구 정도가 한 동을 이루고 있다. 일종의 연립 주택이다. 하지만 다가구 주택은 등기된 하나의 주택에 여러 세대가 독립 거주를 하도록 건축된 단독주택이다.

다세대 주택은 1억원 안팎의 종자돈이면, 담보대출을 끼고 내 집 마련에 나설 수 있어 거주와 함께 투자 목적의 시세차익도 기대할 수 있다. 반면, 단독주택인 다가구주택은 넓은 대지지분과 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 점이 특징이다. 대부분 120㎡를 넘는 면적이라 투자비 부담은 크지만, 다세대에 비해 대지 면적당 지분 가격은 낮은 편이다. 따라서 여유자금이 있다면 다가구를 구입하는 것이 다세대보다 투자 수익률은 높을 수 있는 방법이다. 다가구는 대부분 지하층을 포함 2~3개 층으로 이뤄져 있어 임대수익까지 기대할 수 있다.

■등기부 등본 및 노후 확인은 필수
다세대·다가구 주택은 뉴타운이나 재개발이 추진 중인 곳이 많다. 그만큼 기반시설이 열악하고 노후불량 건축물이 밀집한 지역이란 뜻이다. 지형의 경사도가 심하고(옥수동, 아현동, 신림동 등) 일부는 무허가 건물이 난립하는 등 주거환경의 개선이 필요한 곳이 많다.

우선, 등기부등본을 통해 정확한 준공 연도와 건물 내역을 파악해야 한다. 재건축·재개발 사업을 염두에 둔 것이 아니라면, 10년 이상 된 건물은 피하는 것이 좋다. 콘크리트에 비해 벽돌 건물은 노후가 빠르므로 그만큼 하자보수가 많이 필요하고 시간이 지나면 건물가치가 떨어진다. 반대로 투자 수요라면 오히려 노후 된 곳을 고르는 것이 재개발 추진 속도가 빨라 유리하다. 다세대·다가구는 건물간 거리가 아파트에 비해 짧아 일조권이나 개인 프라이버시, 보안 문제가 취약할 수 있다. 실수요자는 주차공간의 확보나 자동차 진입로(도로 폭의 협소 여부)도 반드시 확인해야 한다.

■역세권·대지지분·도로접근성 여부 따져야
뉴타운이나 재정비촉진지구(균형발전촉진지구) 등 재개발을 추진 중인 지역의 경우 역세권·대지지분·도로접근성·구역별 사업추진속도·조합원 수에 따라 투자가치는 천차만별이다. 서울시는 역세권을 밀도 높게 개발해서 도심주택 공급을 늘린다는 계획이다. 이에 따라 역세권은 고밀도·고층의 주상복합 아파트나 업무용 빌딩이 들어설 수 있기 때문에 이런 지역 위주로 구입하는 것이 좋다.

가격도 잘 따져봐야 한다. 통상 다세대가 다가구보다 3.3㎡당 지분가는 높은 편이다. 같은 구역이지만 대지지분에 따라 ㎡당 가격은 큰 차이를 보인다. 마포구 합정동 일대는 재개발 기본계획수립이나 정비구역지정도 받지 못한 상태지만, 33㎡와 99㎡의 대지지분가 격차는 이미 벌어져 있다. 99㎡이상은 3.3㎡당 1400만원대지만, 33㎡미만은 2700만원으로 무려 1300만원이나 차이가 난다. 지분이 적을 수록 소액투자가 가능하기 때문이다. 그러나 전체 들어설 주택 수보다 조합원수가 많은 구역은 주택을 분양 받지 못하는 사례가 발생할 수 있어 10㎡ 안팎의 작은 대지지분은 분양자격이 주어지는 지를 따져볼 필요가 있다. 기본적으로 너무 작은 지분은 구입을 피하는 것이 현명하다.

■사업추진속도에 따라 구입시기를 결정하라
구역별로 사업추진 속도가 다르기 때문에 사업추진이 빠른 단지를 선택하는 것도 투자수익을 높일 수 있는 길이다. 과거에는 재개발 투자가 위험하다는 인식 하에 사업의 윤곽이 어느 정도 잡힌 시점인, 구역지정 이후 투자자가 몰렸다. 그러나 최근엔 기본계획수립단계에서 이미 많은 투자가 이뤄지고 있는 추세이다. 4차 뉴타운 후보지에 대해 현지 사정을 감안해 재개발이 진행될 곳을 미리 선점하는 것도 적은 비용으로 내 집을 마련할 수 있는 방법이다.

재개발사업은 기본계획 수립→정비구역 지정→추진위원회 승인→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→아주 및 철거→착공 및 준공→청산 등으로 진행으로 된다.

■임대 수익과 하자 보수 문제
도심의 경우, 다세대·다가구 구입은 예전보다 까다로워졌다. 뉴타운에서 광역화된 재정비촉진지구가 도입되면서 토지거래 허가가 적용되는 지역이 서울에만 20곳이 넘는다. 토지거래 허가가 필요한 재정비촉진지구에서는 실거주가 아닌 거래를 불허하고 있다는 사실에 주의할 필요가 있다.

대지지분이 20㎡가 넘는 공동주택의 경우, 실거주를 하지 않으면 토지거래 허가를 원칙적으로 내주지 않아 투자 목적의 구입이 어렵다. 전세나 월세를 줄 경우, 최고 3년 동안 실거래가의 7%가 이행 강제금으로 부과된다. 투자목적으로 구입했다가 전·월세를 주지 못하는 상황이 발생될 수도 있는 것이다. 다가구 주택은 한 개 층을 집주인이 거주해 실수요 목적에 충족하고, 나머지를 세 줄 수 있어 임대수익을 내기는 상대적으로 쉽다. 그러나 20년 이상 노후 된 주택들이라 세를 놓을 때 하자 보수로 인한 추가 비용 부담은 염두에 두어야 한다.