뉴타운 재개발 " 섣부른 투자 조심해야 "

 

 

도심 재개발 활성화에 대한 기대감으로 투자자들이 몰리고 있는 뉴타운.재개발 지역이 때아닌 소송으로 몸살을 앓고 있다. 사업의 막바지 단계인 관리처분총회(추가부담금 결정) 결과 조합원의 지분(낡은 주택)에 대한 감정평가액이 낮아 추가 부담금을 너무 많다며 조합원들이 반발하고 있는 것.

추가부담금을 감당할 수 없는 일부 조합원들이 실망매물을 내놓으면서 사업진행이 빠른 지역에서 오히려 가격이 떨어지는 이상현상까지 벌어지고 있다. 묻지마 투자로 매물 품귀 현상을 빚는 초기 재개발 지역에 대해 '투자 주의보'가 내려졌다.

◈ "재개발 못하겠다" 관리처분 취소 소송

13일 업계에 따르면 서울 서대문구 가재울 4구역 조합원 1200명(전체 2200명)이 최근 관리처분 취소 소송을 제기하며 재개발 추진을 반대하고 나섰다. "재개발을 하더라도 추가부담금을 낼 수가 없어 새 집은 커녕 있던 집에서도 쫓겨나게 생겼다"기 때문이다.

이 지역 조합원 지분은 감정평가액이 2억원 안팎인 경우가 대부분인데 112㎡(34평형)의 새아파트를 분양받으려면 2억5000만원이 추가로 필요하다. 인근에 있는 가재울3구역도 같은 이유로 관리처분 변경을 위해 임시총회 개최를 추진 중이다.

은평구 응암 7.8.9구역 조합원들도 관리처분 취소를 위한 법적 절차를 마쳤다. 지분 36㎡의 빌라를 갖고 있는 조합원이 79㎡(24평형) 아파트에 입주하려면 1억8000만원을 더 부담해야 한다.

관리처분 인가를 앞둔 금호 17.18.19구역은 소송에 휘말렸다. 조합원들은 "109㎡짜리 아파트 분양가가 4억7000만원을 넘어 1억-2억원의 추가 부담금이 발생했다"는 주장이다.

지난 1월 관리처분 인가를 받은 마포구 공덕5구역도 조합원들의 반발이 심하다. 조합원 박모씨는 "감정평가액이 3억5천정도 나왔는데 전용 85㎡을 분양받으려면 2억이상이 들어간다"며 "뉴타운 사업이 부동산 장사만 하려는 게 아닌지 의심스럽다"고 토로했다.

◈ 실망 매물 쏟아지고 가격도 하락

상대적으로 '낮은' 감정평가액과 '높은' 분양가로 뉴타운.재개발 지분의 수익성이 크게 떨어졌다. 이에 일부 조합원들이 새 아파트를 포기하고 지분을 급매물로 내놓으면서 가격도 덩달아 하락하고 있다. 통상적으로 사업이 상당히 진행돼 관리처분을 전후해서 지분 가격이 크게 오른다.

가재울4구역의 한 조합원은 "관리처분 이후에 돈이 없는 조합원들이 매물을 많이 내놓아 가격이 떨어졌다"고 귀띔했다.

실제로 응암 7.8.9구역은 지난해 10월에 비해 3천-4천만원 가량 가격이 하락했다. P공인 관계자는 "2억1000만원을 호가하던 8구역내 26㎡짜리 지분이 지난달에 1억7000만원에 팔렸다"며 "매물도 적잖이 쌓여 있고 간혹 강남, 용산 등 외지에서 찾아오고 있다"고 전했다.

공덕 5구역 인근의 Y공인은 "관치처분 이후 매물이 증가하면서 10%이상 값을 낮춘 급매물동 쉽게 찾을 수 있다"며 “하지만 수익성이 다 들어나 찾는 사람은 많지 않다”고 말했다.

미아8구역의 조합원들도 관리처분 이후 일부 매물은 내놨지만 거래는 한산한 편이다.

◈ 섣부른 투자 조심해야

새 정부들어 뉴타운.재개발 진행이 빨리질 것이라는 기대로 초기 사업장으로 투자자들이 많이 몰렸다. 하지만 '싸게 새집에 들어간다'는 막연한 희망만 갖고 재개발에 투자하는 것은 위험하다는 게 전문가들의 조언이다.

4뉴타운 후보지로 거론되는 강북 지역과 인천.부천 등 수도권 재정비촉진지역으로 투자자들이 입질이 활발하지만 거품이 끼어 있는지 여부를 잘 따져봐야 한다.

삼성증권 PB팀 김재언 과장은 “재개발 지분에 대한 실제 수익은 관리처분을 통해 감정평가액과 분양가가 나와봐야 한다”면서 “금융비용, 추가부담금 등을 감안하지 않으면 나중에 낭패를 볼 수 있다”고 지적했다.

과열현상을 보이며 가격이 지나치게 오른 곳이나 조합원 수가 많은 곳은 그만큼 추가부담금이 늘어난다.

유엔알 박상언 사장은 “같은 동네라도 도로에 따라 감정평가액이 달라 질 수 있고 사업 진행 중 설계가 변경되면 추가부담금도 많아진다”고 설명했다. 그는 이어 “얼마를 투자하면 30평형대에 입주가 가능하다는 근거없는 말을 조심해야 한다”고 말했다.

 

“사업이 막바지에 접어들었다고 좋아할 일만은 아닌 것 같아요. 사업 초기 단계에 있는 다른 재개발 구역에 비해 이곳은 분위기가 썰렁해요. 실망 매물이 가끔 나오지만 사려는 사람이 없어요.”(서울 마포구 아현동 아현3구역 조합원)

사업이 마무리 단계에 있는 서울 재개발지역의 조합원(집주인)분 아파트 분양가 상승에 따라 투자 분위기가 크게 위축되고 있다. 고분양가로 투자가치가 떨어져 주택 지분(새 아파트를 배정받을 수 있는 권리)을 사려는 수요자들의 발길이 뚝 끊겼다.

주택지분에 거품이 많이 끼여 감정가는 생각보다 작게 책정되는 반면 여러 요인으로 분양가는 자꾸 높아져 조합원의 부담금이 눈덩이처럼 불어나서 그렇다. 분양가가 높아지면 주변 시세와 차이가 없거나 오히려 높아져 투자수요는 당연히 빠지게 돼 있다.

대표적인 곳이 마포구 아현3구역과 중구 신당7.10구역, 금호18구역 등이다.

이들 지역에선 높은 조합원 분양가 때문에 실망 매물이 시장에 나오고 있지만 매수세가 따라붙지 않는다. 지난해 말 대통령 선거 이후 이명박 정부의 재개발 활성화 기대 심리로 재개발구역 내 빌라(연립·다세대주택) 몸값이 호가 위주로 들썩이고 있는 것과는 딴판이다.

조합원 분양가 비싸 투자 수요 없어

마포 아현3구역, 중구 신당10구역 등 조합원분양가가 비싸게 책정된 구역들이 고전을 보이고 있다. 마포구 아현뉴타운 내 아현3구역은 관리처분((조합원 간 자산 배분) 인가신청을 한 상태다. 재개발사업에서 거의 막바지 단계에 이른 것이다. 

▲서울 재개발시장이 구역별로 희비가 엇갈리고 있다. 일부 재개발 구역   에선 높은 조합원 분양가 때문에 거래가 올스톱된 반면 초기 사업단계   에 있는 곳에선 개발 기대감에 매수세가 살아나고 있다. 사진 마포구   아현3구역내 낡은 주택가 골목길 전경.

하지만 시장 분위기는 썰렁하다. 조합원 분양가가 3.3㎡당 2000만원 이상으로 책정되자 가격 부담을 느낀 조합원들이 매물을 내놓고 있지만 매수자를 찾을 수 없다. 이러다보니 가격도 보합세다. 아현3구역 33~62㎡ 빌라 지분값은 3.3㎡당 3000만원 선으로, 지난해 말 수준에서 머물고 있다. 아현동 부동산랜드 관계자는 “최근 몇년 새 지분값이 너무 올라 조합원 분양가도 덩달아 높아졌다”며 “결국 고분양가에 발목이 잡히면서 최근 호가를 낮춘 매물도 가끔씩 나온다”고 전했다.

중구 신당7구역과 신당10구역도 높은 조합원 분양가에 거래가 거의 끊겼다. 신당10구역은 분양가가 최근 3.3㎡당 1500만원 이상 책정되자 분위기가 험악해졌다. 분양가에 대해 이의를 제기하는 조합원들도 늘고 있어서다. 시장 상황은 썰렁하다. 매물은 많지 않지만 매수세도 전혀 없다.

고분양가 책정에 집단반발하는 구역도 생겨나고 있다. 성동구 금호동 일대 재개발 구역에선 고분양가에 반대하는 비상대책위원회(금호17,18,19구역)가 이미 결성된 상태다. 지난달 14일 관리처분인가를 통과한 금호동3가 금호18구역은 조합원 분양가가 3.3㎡당 1400만원으로 매겨졌다. 이는 인근 상왕십리동 왕십리2구역 1250만원보다 높아 조합원의 반발이 심하다.

금호동 건우공인 김호중 사장은 “분양가가 예상보다 높게 매겨지면서 늘어나는 추가 부담금을 우려한 조합원들의 불만이 커지고 있다”고 전했다. 지분값도 보합세다. 금호18구역 다세대주택 33㎡∼62㎡ 지분 시세는 3.3㎡당 2000만∼2800만원 선으로 한달 전과 큰 변동이 없다.

개발 초기인 뉴타운 등은 매수세 늘어

반면 동대문구 용두5구역 등 사업 초기단계에 있거나 영등포구 신길뉴타운 등 재정비촉진계획이 확정돼 사업진행이 빠를 것으로 예상되는 곳에선 매수세가 부쩍 늘고 있다. 서울 재개발시장도 구역에 따라 희비가 엇갈리고 있는 것이다.

용두4구역은 조합설립인가 단계로 사업 추진이 빠른 편이다. 용두5구역도 지난달 28일 조합설립인가가 난 데다 면적이 넓고 지형이 평평하다는 장점 때문에 수요자들의 입질이 꾸준한 곳이다. 이들 지역 주택 지분값(33~62㎡ 기준)은 각각 한달 전보다 3.3㎡당 50만원 올라 2000만~2500만원 선이다.

신길뉴타운도 지분값이 꿈틀대고 있다. 지난해 11월말 재정비촉진계획이 확정된 이후 매수 문의가 늘고 있다. 호가도 오름세다. 서울지하철 7호선 신풍역 역세권인 신길7구역과 신길12구역 33㎡짜리 빌라 지분값은 3.3㎡당 2500만~3000만원 선으로 두달 새 30만~50만원(3.3㎡당 기준) 올랐다. 신길동 뉴타운컨설팅공인 관계자는 “실거주 요건에 토지거래허가를 받아야하는 등 제약이 많지만 사업 진행이 빨라질 것으로 기대한 투자자겸 실수요 위주로 매입 문의가 많아졌다”고 말했다.

한편 경기지역은 뉴타운 일대를 중심으로 매수세가 살아나는 분위기다. 재정비 촉진계획이 확정될 것으로 기대되는 부천시 소사뉴타운의 경우 매수 문의가 늘고 있다. 소사역과 가까워 선호도가 높은 소사본1-2구역 30㎡짜리 빌라 지분값은 3.3㎡당 1800만~2200만원 선으로 올 들어 소폭 올랐다.

구리시 수택·인창뉴타운도 매수 문의가 꾸준하다. 하지만 지난해 6월 재정비촉진지구 지정 이후 호가가 워낙 급등한 데다 실거주와 토지거래허가 등 거래 요건 강화로 실제 거래로 이어지는 경우는 많지 않다. 구리역 역세권지역 62㎡짜리 빌라 지분시세는 3.3㎡당 2500만원 선이다.

따져봐야 할 점은

지분값이 크게 오르면 관리처분 과정에서 새 아파트를 배정받을 수 있는 지분의 감정평가액이 예상보다 낮게 나올 수 있다는 점을 유의해야 한다. 평가액이 낮으면 추가부담금으로 더 내야 한다. 그만큼 투자성이 떨어지는 것이다.

조합원이 배정받는 아파트 분양가에서 자신의 지분 평가액을 제한 금액이 추가부담금인데 평가액이 많으면 이 부담금을 적게 내는 것이다. 지분 값에 거품이 많이 끼어 있다는 얘기다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “일부 재개발구역에 투자자들이 몰리면서 지분값이 지나치게 높게 형성된 곳이 적지 않다”며 “재개발 투자는 관리처분이라는 뚜껑을 열기 전까지는 여러 가지 돌발변수에 노출될 위험이 많기 때문에 세부적인 부분까지 충분히 검토한 후 투자에 나서야 한다”고 말했다.

기부채납·설계변경 등 재개발 기본계획을 짤 때 예상치 못한 변수들이 나중에 나타나면서 조합원들의 추가 부담금이 예상보다 높아지는 경우도 있다. 따라서 투자위험을 줄이려면 사고자 하는 지역의 표준지공시지가 등을 알아본 후 예상 보상가액과 차이가 크면 매입하지 말아야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

[출처] 뉴타운·재개발 지역은 지금 '소송 중' |작성자 땅박사