한강변 성동구 일대 재개발 활짝 핀다

막바지 7개 구역서 일반분양 잇따를 예정

03/16 12:41  [중앙일보조인스랜드]

서울 강남 재건축과 더불어 이명박 정부에서 가장 주목받을 것으로 보이는 부동산 상품은 단연 뉴타운ㆍ도심 재개발이다. 이명박 대통령이 서울시장 재직 당시 시작한 뉴타운은 사업 추진이 지지부진한 강남 재건축보다 좀 더 짧은 시일에 가시적 성과를 낼 수 있다는 장점이 있다.

구도심 재생사업을 활성화하겠다는 새 정부 정책에서도 알 수 있듯 각종 규제가 완화돼 사업 속도나 사업성이 한층 좋아질 것으로 보인다. 2억~3억원 정도 자금으로도 투자할 수 있어 소액 투자자들이라면 노려볼 만하다.

서울에서 재개발 사업이 가장 왕성한 곳 중 하나가 성동구다. 이미 30여곳에서 사업이 완료됐고 현재 총 27개 구역이 재개발 사업을 벌이고 있다. 5~7개 구역도 사업을 시작할 채비를 하고 있다.

성동구 전체가 재개발 바람을 타고 있다 해도 과언이 아니다. 특히 성동구는 강북 ‘U턴 프로젝트’의 강서쪽 시발점이기도 해 투자자들의 관심이 높은 곳이다.

이런 성동구에서 재개발 구역들이 잇따라 사업 막바지로 달려가고 있다. 7개 구역이 일반분양 계획 등을 확정하는 관리처분 단계로 관리처분 인가가 나는 대로 이주•철거를 거쳐 일반분양이 이뤄진다.

수요자 입장에선 2년 반~3년 뒤 입주할 수 있어 남은 사업기간이 짧기 때문에 관심을 가질 만하다. 초기 사업단계에 비해 비용은 다소 많이 들어가지만 초기 사업장들의 갈등이나 사업지연 등을 걱정하기 않아도 된다.

성동구 전체가 재개발 사업지

현재 행당4구역이 사업이 마무리 단계다. 아파트를 짓기 위해 터파기 공사를 진행 중인데 공정률은 약 7% 수준이다. 금호14구역과 금호18구역은 이주하고 있다. 이들 구역은 각각 지난해 12월과 올해 1월 관리처분계획인가를 받았다.

지난해 11월 30일까지 가까스로 관리처분계획인가 신청을 마쳐 분양가상한제를 피해간 구역도 적지 않다. 금호17구역, 금호19구역, 금호20구역이 지난해 11월 관리처분계획인가 신청을 마쳐 상한제를 피했다.

금호15구역과 옥수12구역은 각각 지난해 9월과 10월 사업시행인가를 얻고 현재 관리처분계획을 수립 중이다. 옥수13구역, 하왕1-5구역은 조합설립인가를 받고 현재 사업시행인가 신청을 준비 중이다.

성동구 재개발 구역 중 인기가 높은 곳은 한강변에 위치한 금호14구역이다. 이곳에는 아파트 705가구가 건립되는데, 대우건설이 시공하고 2010년 초 입주할 예정으로 오는 6월 착공한다.

금호14구역 새 아파트 79㎡에 입주할 수 있는 지분값이 현재 2억3000만~2억4000만원 선이다. 여기에 추가 분담금 1억~1억5000만원가량을 내면 된다. 지금 산다면 총 투자 비용은 4억원 안팎이 되는데 인근의 서울숲푸르지오 76㎡가 4억5000만~5억원 선에서 매물이 나온다.

조인스랜드제일공인(02-2282-4800) 천문이 사장은 “일부 가구에서는 한강을 내려다볼 수 있고 한강 둔치 공원을 편리하게 이용할 수 있다”며 “인기가 높은 만큼 여느 구역에 비해 비싼 편이지만 투자 메리트는 지금도 충분히 있을 것으로 판단된다”고 말했다.

지하철 5호선 신금호역 인근인 금호13•15•17•19구역과 행당역 주변인 행당4•5구역, 지하철 3호선 옥수역을 걸어서 이용할 수 있는 옥수12•13구역 등 지하철역 주변 구역도 인기가 높은 편이다.

▲한강변이고 강남권에서 가까운 성동구 일대의 재개발이 막바지다. 사진은 2005년 입주한 금호7구역 재개발 단지.

사업 추진 빠르고, 역세권 구역 눈여겨 볼만

이들 구역 중 관리처분계획인가를 신청한 곳에서 대개 82㎡를 받을 수 있는 지분값이 2억~2억1000만원 선이다. 추가 분담금은 대략 1억5000만원 수준이고, 주변 85㎡ 아파트 시세는 4억~4억5000만원 선이다.

이 외 사업시행인가를 준비 중이거나 추진위가 구성된 구역의 경우 82㎡를 받을 수 있는 지분이 1억5000만~1억7000만원 수준이다. 한양공인(02-2236-3366) 김명순 사장은 “20㎡ 안팎의 지분을 중심으로 매수세가 꾸준해 계약도 이뤄진다”고 말했다.

이들 구역에서 나올 아파트에 입주하는 방법은 두 가지다. 조합원이 되거나 일반 분양을 받으면 된다. 하지만 일반 분양 물량은 보통 적게는 10여 가구, 많아야 100여 가구여서 분양받기 쉽지 않을 것 같다.

특히 서울 강북 재개발 단지의 경우 청약 경쟁률이 수십 대 1에 달할 정도여서 청약가점 점수가 낮다면 조합원이 되는 게 낫다. 하지만 일반 분양은 자금 부담에서 조합원보다 유리하다. 지분을 구입하는 데 한꺼번에 목돈이 들어가지만 일반 분양은 입주 때까지 2년 반 정도 분양금액을 여러 차례 나눠 낸다.

조합원이 되면 청약 경쟁 없이 아파트 입주가 가능하다는 매력이 있다. 대개 일반 분양분보다 층이나 향이 좋은 가구를 배정받을 수 있다는 장점도 있다. 하지만 꼭 그런 건 아니다. 일반 분양분이 많지 않은 경우 조합원이라도 해도 층•향이 좋지 않은 가구에 배정될 수 있다.

성동구 재개발 사업 진행 현황
구분	구역명	건립 가구수	직전 단계	진행 상황
공사중	행당제 4	465	관리처분계획 인가(07. 6. 20)	수용재결신청서 열람공고(08. 3. 11～3. 26)
관리 처분	금호제 14	705	관리처분계획 인가(07. 12. 26)	관리처분계획인가후 이주 중
	금호제 18	413	관리처분계획 인가 (08. 2. 1)	관리처분계획인가후 이주 중
사업시행인가	뉴타운 2	1,182	사업시행 인가 (06. 6. 29)	관리처분계획인가 신청 (11. 28)
	행당제 5	545	사업시행 인가 (06. 10. 26)	정비구역변경지정 고시 (3. 4)
	금호제 17	494	사업시행 인가 (07. 6. 29)	관리처분계획인가 신청 (11. 30)
	금호제 19	1,052	사업시행 인가 (07. 6. 29)	관리처분계획인가 신청 (11. 30)
	뉴타운 1	1,842	사업시행 인가 (07. 8. 10)	관리처분계획인가 신청 (11. 30)
	금호제 15	1,084	사업시행 인가 (07. 9. 20)	관리처분계획수립 중
	뉴타운 3	2,150	사업시행 인가 (07. 10. 12)	관리처분계획인가 신청 (11. 30)
	옥수제 12	1,960	사업시행 인가 (07. 10. 30)	관리처분계획수립 중
	금호제 20	593	사업시행 인가 (07. 12. 28)	조합원 분양신청 중 (～3. 20까지)
조합설립인가	금호제 13	1,171	조합설립 인가 (06. 3. 22)	사업시행인가 신청 (3. 10)
	하왕 1-5	591	조합설립 인가 (07. 8. 30)	사업시행인가를 위한 협의 중
	용답동	1,283	조합설립 인가 (07. 11. 16)	건축계획심의 신청서 보완 중
	옥수제 13	1,953	조합설립 인가 (07. 12. 28)	환경·교통영향평가서 준비 중
구역 지정	금호제 16	477	정비구역지정 고시 (07. 7. 12)	조합설립인가 신청 (3. 6)
추진위원회 승인	행당제 6	813	추진위원회 승인 (05. 10. 19)	도시·건축공동위원회 심의 준비 중
	행당제 7	713	추진위원회 승인 (04. 3. 5)	향토유적보호위원회 재심의 상정
	마장제 2	561	추진위원회 승인 (05. 9. 13)	구역지정을 위한 관련부서 협의결과 보완 중
	성수제 2	미정	추진위원회 승인 (06. 7. 24)	구역지정신청 준비 중
	성수제 1	미정	추진위원회 승인 (06. 7. 27)	구역지정신청 준비 중
	사근제 1	490	추진위원회 승인 (06. 8. 24)	구역지정을 위한 관련기관(한양대) 대토 관련 협의 중
	금호제 14-1	미정	추진위원회 승인 (07. 7. 13)	기본계획변경 협의 중(서울시)
	금호제 23	미정	추진위원회 승인 (07. 12. 26)	구역지정신청 준비 중
기본계획	성수2가328		정비예정구역	2단계
	성수1가5-6		정비예정구역	재건축추진
	성수2가257-2		정안마을	검토구역
자료: 성동구청