‘묻지마 경매’ 하다 큰 코 다친다

고가 낙찰 사례 잦아…되레 손해보기도

03/12 16:19  [중앙일보조인스랜드]

#1. 서울 동작구 사당동에 사는 이모씨는 최근 은평구 수색동 한 아파트(전용면적 65㎡)를 감정가만 믿고 경매를 통해 낙찰받았다가 낭패를 봤다. 이씨는 감정가 2억5000만원에 나온 이 주택을 현장방문이나 실거래가격을 알아보지도 않고 입찰해 2억4000만원에 낙찰받았다.

이후 잔금납부를 앞두고 현장의 중개업소를 방문했다가 이씨는 깜짝 놀랐다. 최근 집값이 계속 내려 실제 거래가격이 2억2000만원에도 못 미치고 있었기 때문이다. 해당 지역 부동산중개업소 관계자는 “잘만 흥정하면 500만~1000만원 정도 더 깎을 수도 있다”고 귀띔했다.

법원 경매의 가장 큰 장점을 꼽으라면 ‘시세보다 싸게 부동산을 사는 것’이다. 하지만 요즘 서울·수도권 중소형 주택을 중심으로 경매시장이 후끈 달아오르면서 고가 낙찰 사례가 잇따르고 있다. 전문가들은 이같은 고가 낙찰에 대해 우려의 목소리를 내고 있다. 각종 세금과 수리비 등을 감안하면 남는 장사가 아니라는 것이다.

감정가는 ‘과거’ 시세…현 시세 확인해야

법원 경매 감정가는 감정평가법인 등 감정평가 기관에서 평가해 산정한다. 감정가는 대개 감정 당시 시세 수준에서 결정된다.

하지만 감정가를 너무 믿지 말아야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 전문 감정평가사가 평가하는 감정가와 현 시세와는 상당한 차이가 발생할 수 있기 때문이란다.

경매물건의 감정가격은 최초 입찰에 부쳐지기 최소 3개월에서 길게는 1년 정도 이전에 결정된다. 경매 감정시점(대개 채권자가 경매신청한 뒤 늦어도 한달 이내)과 경매시점과는 상당한 시차가 발생하는 것이다.

경매신청에서 실제 경매까지 법원에서 감정평가 등 경매를 준비하는 데 5~6개월 걸린다. 따라서 감정 평가 이후 입찰 때까지 집값 움직임이 컸다면 현 시세와 동떨어지는 감정가가 많을 수밖에 없다.

물론 그 시차 동안 가격 변화가 없었다면 최초 감정가는 시세 수준으로 봐야 한다. 응찰자가 없어 다시 경매가 열리면서 예정가가 떨어질 것을 감안해 다른 감정평가보다는 다소 높게 시세와 비슷하게 감정평가가 이뤄진다.

그런데 요즘 같은 집값 조정기에는 더욱 조심해야 한다. 현재 경매 중인 물건은 지난해 여름을 전후해 감정된 물건이 대부분이다. 요즘처럼 아파트값 약세 시기에는 그 사이에도 시세가 떨어져 경매 감정가격이 시세보다 높게 결정되는 경우가 허다하다. 따라서 감정가만 보고 입찰을 하면 그 차액만큼 손실을 보게 된다.

지지옥션 강은 팀장은 “경매물건의 감정가격만 믿고 입찰에 나섰다가 시세보다 비싸게 낙찰받는 사례가 적지 않다”고 말했다.

낙찰가율보다 시세 대비 낙찰가격 비율 따져야

또 경매 부동산은 분양이나 일반 매매에 비해 낙찰 후 명도(집 비우기)비, 체납관리비, 개·보수비 등 부수적으로 추가되는 비용이 적지 않다는 점도 유의해야 한다.

업계에서는 취득·등록세, 등기부 말소비용, 법무사 비용, 대출시 저당권 설정 등 각종 비용으로 낙찰가의 5~6% 정도가 추가 부담으로 생기는 것으로 파악하고 있다. 따라서 입찰자는 이러한 추가비용과 경매로 샀을 때의 불편함을 감수하는 만큼의 충분한 경제적 이익을 고려해 응찰금액을 정해야 한다.

흔히 적정 낙찰가는 시세 대비 10% 이하를 기준으로 삼는다. 감정가 대비 낙찰가 비율인 낙찰가율이 중요한 게 아닌 것이다. 즉 시세가 1억원이라면 낙찰가는 9000만원 선이 적정하다는 것이다. 전문가들에 따르면 종목별 적정 낙찰가율은 아파트의 경우 시세 대비 85%~90%, 단독주택은 80%~85%, 연립·다세대주택은 77%~85% 선이다.

물론 이 기준은 절대적인 것이 아니다. 지역에 따라서도 다르다. 지방은 서울이나 수도권지역에 비해 최소 5%에서 10% 정도 더 낮게 접근해야 한다. 법무법인 산하 강은현 실장은 “경매는 시세보다 싸지 않으면 경매로서의 큰 매력을 찾기 어렵다”며 “최종 응찰금액을 정할 때는 명도비, 수리비 등 부대비용을 감안해 시세의 90% 이하 금액으로 응찰하는 것이 바람직하다”고 말했다.

그런데 이 같은 기준은 ‘안전장치’다. 경매를 받아 팔더라도 이만큼을 남길 수 있다는 것이다. 앞으로 시세가 훨씬 많이 오를 것으로 기대되는 경우에는 낙찰받기 위해 시세와 같은 수준이나 다소 높은 수준에서 ‘고가 낙찰’을 받을 수도 있다. 시세 이상으로 경매받더라도 더 많이 오를 게 확실하다면 수익성은 나오는 것이다.

최근 재개발 대상지 물건의 고가 낙찰은 이 때문에 나타나는 현상이기도 하다.

시세 확인은 반드시 현장에서

응찰금액을 산정할 때 가장 기본이 되는 것은 시세다. 아파트의 경우 다른 부동산에 비해 규격화된 가격이나 가격에 대한 정보공개가 잘돼 있어서 시세 파악이 용이하다.

하지만 단독주택이나 다세대주택의 경우 동일한 지역 내 물건이라 하더라도 개별적인 특성과 조건에 따라 시세가 천차만별이다. 또 단기간에 시세가 급등락한 지역의 경우에는 감정평가액마저도 시세와 차이가 커 정확한 시세를 파악하기가 좀처럼 쉽지 않다.

시세조사를 할 때는 인터넷과 현장조사를 병행하는 것이 좋다. 인터넷을 통해서는 각종 공시가격, 시세 추이 및 낙찰통계 그리고 온라인 상에 등록된 각종 직거래 및 중개매물의 가격을 알 수가 있다. 현장조사 때에는 물건 소재지 인근의 중개업소 2~3곳 이상을 방문해서 매물현황과 최근 거래사례를 통해 입찰 물건과 비교해 시세를 가늠할 수 있다.