속도 내는 경기 뉴타운

지구지정된 11곳 개발계획 마련 나서

경기도 뉴타운 개발 바람이 거세다. 현재 전체 31개 시·군의 절반에 가까운 12곳(21개 지구)에서 뉴타운 개발을 추진하고 있다. 지구지정을 완료하고 개발계획을 수립 중인 곳만 11개 지구, 17.7㎢에 달한다. 이는 구리시(33㎢)의 절반에 가까운 면적이다.
분양이 본격화될 2013년∼2014년 께부터 이곳에서 대략 20만여 가구의 새 아파트가 쏟아질 것으로 보인다. 자금여력이 있는 무주택 실수요자라면 경기도 뉴타운 내 다세대·연립주택 지분을 한번 눈여겨 볼 만하다는 게 전문가들의 조언이다.
진주공인 문제능 사장은 “전반적인 주택시장 침체로 지분값이 약세라 유리한 조건에 지분을 살 수 있는 여건이 조성돼 있다”고 말했다.
그러나 실제 아파트 입주 때까지는 최소 5∼6년이 필요해 이 기간 동안 주거불편을 감수할 각오가 필요하다.

광명·덕소지구, 서울과 인접해 관심

경기도 남부권에서 눈여겨 볼 만한 뉴타운지역으로 광명지구가 있다. 광명동·철산동 일대 224만8000㎡로 지난해 7월 경기도로부터 지구 지정을 받았다. 광명지구는 서울과 바로 붙어있다는 게 장점이다. 남부순환로, 서울외곽순환도로 등과 연계성이 좋아 서울로 출퇴근하려는 실수요자라면 한번 관심을 가져볼 만 하다.

현재 다세대·연립주택은 대지지분 33㎡를 기준으로 대략 ㎡당 550만원 선이면 살 수 있다. 토지거래허가를 받을 필요가 없는 대지지분 20㎡ 미만은 ㎡당 700만∼800만원으로 이보다 조금 비싼 편이다.
철산동 부자공인 조기태 사장은 “대지지분 40㎡짜리 빌라를 1억8000만원을 매입할 경우 5∼6년 후 2억5800만원을 추가 부담하면 109㎡의 새 아파트를 배정받을 수 있을 것 같다”고 말했다.
동부권에서는 남양주 덕소지구가 눈길을 끈다. 덕소지구는 와부읍 덕소·도곡리 일대 65만8000㎡로 지난해 11월 뉴타운지구로 지정됐다. 주변 자연환경과 교통여건이 모두 뛰어난 편이다.
현재 덕소 뉴타운지구 다세대·연립주택은 대지지분 33㎡를 기준으로 ㎡당 700만원 선을 호가한다. 99㎡짜리 단독주택은 ㎡당 500만원이면 살 수 있다.

 

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▲ 광명지구

 

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▲ 덕소지구

원당·금의지구, 주택시장 침체로 지분값 약세

서부권에서는 원당ㆍ능곡지구가 좋다. 일산신도시 편의시설 이용이 쉬운 데다 서울 접근성이 뛰어나다. 지하철 3호선, 자유로, 서울 외곽순환도로 등을 이용하면 1시간 이내 서울을 오갈 수 있다.

원당지구의 대지지분 33㎡ 기준 연립주택 가격은 현재 ㎡당 450만~500만원 선이다. 입지여건에 비해 아직 저평가돼 있다는 평가가 많아 선점 투자를 해 볼 만 하다. 능곡지구는 일산신도시와 가까운 게 장점이다. 대지지분 33㎡ 기준으로 다세대·연립주택은 ㎡당 500만원을 호가한다.

행신동 수정공인 관계자는 “토지거래허가 기준이 강화된 이후 사려는 사람이 줄어 가격은 보합세를 유지하고 있다. 내집마련 실수요자라면 한번 눈여겨 볼 만 하다”고 말했다.

북부권에는 의정부 금의지구가 있다. 경원선, 서울외곽순환고속도로 등의 개통 호재를 업고 최근 주목받고 있다. 지난해 말 ㎡당 200만선이던 대지지분 33㎡짜리 소형 연립주택 가격은 뉴타운 지구 지정 이후 300만원 선으로 뛰었다.

녹양동 장원공인 배순자 사장은 ”매도 호가가 오르면서 거래는 주춤한 편”이라고 말했다.

 

▲ 능곡지구

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▲ 금의지구

대지지분 20㎡ 이상 무주택 실수요만 구입 가능해

뉴타운지구의 경우 대지지분 20㎡(6평) 이상 다세대·연립주택을 사려면 무주택자이면서 전세대원이 거주하는 조건으로만 거래 허가받을 수 있다. 때문에 여유자금이 충분한 투자자의 경우 유주택자라서 지분을 살 수가 없고, 무주택자들은 돈이 없어 투자가 어려운 상황이 조성돼 있다.

이에 따라 대부분 지역에서는 지분 거래가 줄고, 가격도 약보합세다. 자금여력이 있으면서 5∼6년 정도 거주 불편을 감수할 각오가 돼 있는 실수요자에게는 되레 투자 호기가 찾아온 셈이다.

하지만 이미 개발 재료가 반영돼 사업 초기인데도 지분가격이 지나치게 오른 곳은 피하는 게 좋다는게 전문가들의 조언이다. 또 공급 물량에 비해 조합원이 너무 많거나 투자한 지분의 평가금액이 너무 낮으면 현금청산의 대상이 될 수 있다는 점에도 유의할 필요가 있다.

코리아랜드 강영수 대표는 “개발속도가 지지부진한 곳에 투자했다가는 오히려 투자금이 장기간 묶일 수 있다”고 말했다.

 

경기도 뉴타운 추진현황
구분	지구명	위치	면적(㎡)	기존 주택수	추진 현황	사업 유형
지구지정 완료	남양주 덕소지구	와부읍 덕소․도곡리 일대	65만7849	4170	-2007년 11월 : 재정비촉진지구 지정․고시 완료 -2008년 12월 : 개발계획 수립 완료 예정	주거지형
	고양 능곡지구	덕양구 행당․토당동	113만2130	1만5350	-2007년 11월:재정비촉진지구 지정․고시 완료 -2009년:개발계획 수립 완료 예정	주거지형
	고양 원당지구	덕양구 주교․성사동	130만	3500	-2007년 9월:재정지촉진지구 지정․고시 완료 -2009년:개발계획 수립 완료 예정	주거지형
	광명 광명지구	광명․철산동	224만8282	1만965	-2007년 7월:재정비촉진지구 지정․고시 완료 -2009년 6월:개발계획 수립 완료 예정	주거지형
	구리 수택․인창지구	인창․수택․교문동	207만2770	1만4457	-2007년 6월:재정비촉진지구 지정․고시 완료 -2009년:개발계획 수립 완료 예정	주거지형
	군포 금정지구	산본․금정동	57만6970	4800	-2007년 9월:재정비촉진지구 지정․고시 완료 -2009년:개발계획 수립 완료 예정	주거지형(복합형)
	부천 고강지구	오정구 고강․원정동	177만5385	1만9100	-2007년 3월:재정비촉진지구 지정․고시 완료 -2008년 10월:개발계획 수립 완료 예정	주거지형
	부천 소사지구	소사구 소사본동․괴양동	256만7995	2만7900	-2007년 3월:재정비촉진지구 지정․고시 완료 -2008년 10월:개발계획 수립 완료 예정	주거지형
	부천 원미지구	원미구 원미․춘의․심곡․소사동	212만8327	1만5300	-2007년 3월:재정비촉진지구 지정․고시 완료 -2008년 10월:개발계획 수립 완료 예정	중심지형
	안양 만안지구	만안구 안양․석수2․박달1동	170만8000	2만4800	-2008년 4월:재정비촉진지구 지정․고시 완료 -2009년 12월:개발계획 수립 완료 예정	주거지형
	의정부 가릉지구	가릉동	129만9000	1만7987	-2008년 4월:재정비촉진지구 지정․고시 완료 -2009년 12월:개발계획 수립 완료 예정	주거지형
	의정부 금의지구	금의․가릉․녹양동	101만	4500	-2008년 4월:재정비촉진지구 지정․고시 완료 -2009년 12월:개발계획 수립 완료 예정	주거지형
지구지정진행 중	시흥 은행지구	은행동	61만9800	3100	-2008년 하반기:재정비촉진지구 지정․고시 예정 -2009년 12월:개발계획 수립 완료 예정	주거지형
	고양 일산지구	일산서구 일산․탄현동	54만9993	5680	-2007년 10월:재정비촉진지구 지정 주민공람	주거지형
지구지정 신청 준비 중	김포 북변지구	북변․사우동	170만	-	-2008년 6월:지구 지정 용역 완료 예정	주거지형
	남양주 지금․도농지구	지금․도농․가릉동	59만5553	-	-지구 지안 주민공람 중	주거지형
	남양주 퇴계원지구	퇴계원리	100만	-	-도시재정비위원회 심의 중	주거지형
	군포 군포지구	당동	85만8529	-	-지구지정안 주민공람 준비중	주거지형(복합형)
	오산 오산지구	오산동․원동․궐동․가수동	210만8824	-	-지구지정안 주민공람 준비 중	주거지형
	평택 신장지구	신장․서정동	118만2000	-	-2007년 2월 : 주민 공람	-주거지형
	평택 안정지구	안정리	50만		-2007년 2월 : 주민 공람	-주거지형
자료:각 지자체