건설사 부도, 부동산 거품 붕괴로 이어질까

전문가들은 현재 부동산시장의 가장 시급한 문제로 주택 미분양 해소를 든다.
미분양은 건설업계의 실적 악화로 이어진다. 실제로 최근 중견건설업체인 신구건설은 속출하는 미분양과 무리한 사업 확대로 결국 부도를 맞았다. 이런 부도업체 수는 증가세를 타고 있다.

대한건설협회 자료에 따르면 지난해 동기 대비 올 1분기 부도업체 수는 36% 증가했다. 미분양 사태는 비단 건설업체 문제만은 아니다. 프로젝트파이낸싱(PF)을 맡았던 금융기관도 연쇄 악영향을 입을 가능성이 크다. 그만큼 미분양은 국내 산업 전반으로 봤을 때 심각한 사안이다.

이렇게 미분양 사태가 속출하는 이유는 뭘까. 문제의 발단은 지방이다. 정부가 계산한 전체 미분양 물량 12만가구 중 지방만 10만가구에 달한다. 구조적으로 지방 주택 수요보다 공급이 너무 많다는 게 근본 배경이다.

미시적으로 들어가면 다양한 원인들이 나온다.
곽창석 나비에셋 사장은 "이미 주택보급률이 너무 높은 상황에서 건설사들이 대체수요를 신규수요로 착각한 데 이유가 있다"고 말했다.

이런 판단 아래 10·29대책 등 각종 부동산 규제가 쏟아졌던 2003년 당시 수도권의 아파트 건설에 어려움을 겪었던 건설사들은 지방으로 눈을 돌렸다. 이는 잘못된 판단이었다는 얘기다.

또 다른 원인도 있다.
기존 주택 시세에 비해 신규 아파트 분양가가 너무 높다는 것. 체감경기 하강세로 실질 수요층의 자금 여력이 부족하고 기존 주택 매매마저 원활하게 이뤄지지 않는 등 주택회전율이 바닥을 나타내고 있는 상황에 건설사가 어려움을 자처했다는 지적이다.

해결책은 없을까. 임달호 현도컨설팅 사장은 "단순한 부양책 가지고는 공급과다, 고분양가로 요약되는 근본 원인을 치유하기 힘들다"고 말했다.

대신 수요와 공급 두 축 모두 바로잡아야 한다는 설명이다.
길진홍 부동산뱅크 팀장은 "지방 미분양을 해결하려면 '울며 겨자 먹기'식의 지방 진출을 차단하기 위해 수도권 규제부터 완화하고 대출 규제도 동시에 손대야 한다"고 강조했다.

당장은 건설사가 스스로 자구책을 찾을 수 있도록 도와주는 게 필요하다는 의견도 많다. 수요와는 거리가 먼 분양가부터 잡아야 한다는 의미다.
한태욱 대신증권 센터장은 "최근 일부 건설사에서 나오는 움직임에 주목해봐야 한다"고 밝혔다.
반도건설을 예로 들었다. 이 업체는 4월 분양한 평택 용이지구 '반도 유보라'의 분양가를 지방자치단체의 분양승인 가격보다 10% 낮춰 공급했다.

다른 일부 건설업체에서도 비슷한 움직임이 감지되고 있다.
한 센터장은 "인위적인 경기 부양책보다는 분양가를 낮춘 건설 업체에 용적룰 건폐율을 높여주거나 세제 인하 등 각종 인센티브를 주는 정책이 바람직하다"고 조언했다.