“분양가 5%만 있어도 집 산다”

취ㆍ등록세 50%감면…일시적 2주택 인정 2년으로

당ㆍ정이 지방 미분양 아파트 해소를 위해 대출규제 완화 등의 대책을 마련한 것은 건설업체의 연쇄 부도와 내수경기 침체는 물론 주택공급 감소와 집값 급등으로 이어지는 악순환의 고리를 차단하기 위한 조치로 풀이된다. 지난 3월말 현재 전국적인 미분양 주택은 13만가구를 넘어섰으며 최근 미분양 물량을 포함할 경우 25만가구로 추산되는 미분양ㆍ미입주 아파트로 인해 총 50조원에 달하는 자금이 묶이면서 중견 건설업체의 부도가 잇따르고 있는 상황이다. 이에 따라 당정은 '건설업체가 분양가를 10% 낮추는 것을 전제조건'으로 지방 미분양 주택 매입시 대출규제 완화와 양도세 비과세 기간 연장, 취득ㆍ등록세 50% 경감 등의 대책을 11일자로 소급 적용해 내년 9월까지 1년간 한시적으로 시행키로 했다. 그러나 고분양가 책정으로 미분양을 초래한 건설업체를 지원하는 데 따른 '모럴헤저드' 논란이 일전망이다.

◆지방 미분양, 분양가의 5%만 있으면 살 수 있다=당정이 마련한 지방 미분양 대책의 골격은 대출규제를 완화를 통해 집을 살 수 있는 재정 여력을 지원해주는데 초점이 맞춰져 있다.

당정은 우선 건설업체가 분양가를 10%인하한다는 것을 전제로 지방 미분양 아파트 취득시 금융회사에서 대출받을 수 있는 한도를 10%포인트 상향 조정해줄 방침이다. 이에 따라 지방 미분양 주택에 대한 아파트 담보대출 인정비율(LTV)은 금융회사와 대출 기간, 금액에 따라 현재 60%수준에서 70%로 10%포인트 높아진다.

여기에다 모기지보험 가입요건도 대폭 완화된다. 모기지보험은 현재 국민주택규모(85㎡)이하 아파트를 구입할때만 가입할 수 있지만, 앞으로는 지방 미분양 아파트에 대해 규모제한을 폐지해 중대형도 가입대상에 포함된다. 모기지보험 LTV도 현행 최대 80%에서 85%로 5%포인트 추가 확대된다.

이에 따라 지방 미분양 아파트를 구입하는 사람은 ▷건설회사에서 분양가를 10% 인하해줄 경우 ▷은행 LTV를 70%까지 적용받고 ▷일반 금융회사 대출이 아닌 모기지보험 가입을 희망할 경우 최대 85%까지 대출을 받을 수 있게돼 지방 미분양 주택 매수자들은 분양가의 5%에 해당하는 자금만 있으면 집을 살 수 있게 된다.

◆일시적 1세대 2주택자 인정기간 2년으로 연장된다=당정은 이와함께 모든 지방 미분양 주택 매입시 현재 2%수준인 취득ㆍ등록세를 1%로 절반수준으로 낮춰 세부담을 덜어주기로 했다. 또 수도권 등 외지인들을 포함해 자금여력은 있지만 2주택 규제에 묶여 주택 매수를 꺼리는 기존 1주택자에 대한 혜택도 주어진다. 이에 따라 1가구1주택자가 지방 미분양 아파트를 구입해 2주택자가 되더라도 2년이내에 기존 주택을 팔 경우 양도세가 비과세된다.

당정은 이밖에 지방 미분양 아파트를 활용한 임대사업자도 활성화해줄 방침이다. 현재 매입임대사업자가 10년 이상 임대사업을 해야 종합부동산세나 취득ㆍ등록세, 양도세 감면 등의 혜택을 받을 수 있지만 앞으로는 5년이상으로 세금감면 자격요건이 크게 완화된다. 또 주택규모도 현행 85㎡에서 149㎡이하로 확대되고, 양도세 중과배제 가액요건(3억원)도 양도가액기준에서 취득가액 기준으로 완화된다. 이와 같은 세제혜택은 업계의 분양가 10% 인하와 관계없이 모든 지방 미분양 아파트에 적용된다.

◆미분양 해소-모럴 헤럴드 조장=대출규제 완화와 세제경감 등을 포함한 당정의 고강도 미분양 대책은 악화일로를 치닫고 있는 지방 미분양사태 해결에 도움이 될 것으로 예상된다. 전매제한 폐지에 이어 실수요자의 구매력을 높이기 위한 금융규제 완화와 세제 지원 방안이 총망라돼 실수요자들의 주택 구매력을 크게 높일 수 있을 것으로 기대된다. 중복보유 허용기간이 2년으로 연장돼 갈아타기 수요도 활성화될 것으로 기대된다.

그러나 '건설회사가 먼저 분양가를 10% 인하해야 지원대상에 포함된다'는 설명에도 불구, 실질적인 분양가 인하 검증이 어렵다는 점에서 정부가 고분양가를 조장한 건설업체를 지원한다는 '모럴헤저드' 논란이 거세질 전망이다.