＇도심 속 신도심＇ 탈바꿈

 

2020 서울 도시기본계획의 핵심 내용은 지역 간 균형 개발이다. 도심권 슬럼화를 낳은 1970∼80년대의 도심집중억제정책과 강남개발촉진정책을 대수술해 강남·북 간 개발 격차를 줄이겠다는 것이다. 시는 이를 위해 서울을 크게 1개 도심권(종로구·중구)과 5개 부도심권(청량리ㆍ왕십리권, 용산권, 영동권, 영등포권, 상암ㆍ수색권)으로 나눠 개발을 관리하고 있다.

이중에서 정부기관, 대기업 본사 등이 빽빽하게 들어선 도심권은 업무·상업 기능이 지금보다 강화된다. 시는 갈수록 줄어드는 인구를 끌어들이기 위해 노후 주택가 재정비 사업도 활발히 펼칠 계획이다. 이를 통해 도심권을 명실상부한 '서울의 얼굴'로 탈바꿈시킨다는 게 시의 복안이다.

전문가들은 이곳 저곳에서 진행되고 있는 개발 예정지 중에서 아직 착수 전 단계에 있는 곳에 관심을 가져 볼만하다고 말한다. 그러나 이미 개발 소문에 가격이 오른 곳이 많아 실제 투자에는 신중할 필요가 있다.

#종로구, 복합타운으로 탈바꿈

▲ 서울시가 2020년 도시기본계획을 통해 도심권 대수술작업을 추진하고 있다. 사진은 재개발을 추진 중인 종로구 이화동 일대.

 

대한민국 '정치1번지' 종로구는 상업·주거 복합타운으로 재개발된다. 종로구청은 이를 위해 현재 2020 서울 도시기본계획의 실행계획 성격인 '종로 비젼 4개년 계획'를 추진하고 있다. 이 계획에는 중장기 종로 개발의 청사진이 모두 담겨 있기 때문에 투자자라면 이를 눈 여겨 볼 필요가 있다. 특히 최근 해묵은 규제에서 풀린 평창동 '원형 택지'가 관심의 대상이다. 원형 택지는 1971년 주택단지 조성을 위해 일반인에게 분양됐던 평창동 400번지 일대 18만㎡(257필지)를 말한다.

이 땅은 주택단지로 분양됐지만 그 동안 서울시가 녹지보존을 이유로 개발 허가를 내주지 않아 현재까지 임야 상태로 남아 있는 곳이다. 공시지가도 30여년 가까이 3.3㎡당 225만원 선에서 묶여 있었다.

그러나 서울시가 지난해부터 이곳에 제1종 지구단위계획 수립을 추진하면서 땅값이 뛰고 있다. 노후 주택가 재정비 사업이 활발히 추진되고 있는 창신·숭의·평동 일대도 눈 여겨 볼만하다. 2007년 재정비촉진지구로 지정된 창신·숭인뉴타운지구는 내년 2월께 재정비기본계획이 확정될 예정이다. 창신 1·2·3동과 숭인1동 일대 84만6100㎡로 2016년까지 아파트 등 주택 1만4000여 가구가 들어설 예정이다.

2003년 도시환경정비구역으로 지정된 돈의문지구는 평동 164번지 일대 20만㎡로 2016년까지 2035가구가 들어선다. 지난 2월 서울 도시·건축공동위원회 승인을 받은 뒤 현재 본격적인 재개발사업을 진행 중이다.
낡은 상업시설이 들어선 세운상가 주변도 재정비촉진지구로 지정돼 '도심 속 신도심'으로 개발된다. 세운재정비촉진지구는 종로구 종로3가동, 중구 입정동 등 세운상가 주변 43만 8585㎡로, 총 6개 구역으로 나뉘어 재개발된다.

종묘 맞은편에 있는 세운4구역의 개발 속도가 가장 빠르다. 그러나 이곳이 토지거래허가구역 및 건축허가제한구역으로 지정돼 투자 수요가 거의 없는 상태다.

현지 중개업소 관계자는 "지분 가격은 많이 오르지 않았지만 거래 조건이 까다롭고 조합원 분담금도 높을 것으로 예상돼 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다"고 전했다.

#중구, 서울 중심지로 변신

▲ 남산에서 내려다본 중구일대.

풍부한 자연·역사·교육 등의 지역 여건을 갖춘 중구는 이를 십분 활용해 '서울의 중심지'로 거듭 나게 한다는 계획이다.
중구청은 이를 위해 다양한 개발사업을 추진하고 있다. 특히 주택 재개발사업이 활발하다. 현재 6곳이 재개발구역으로 지정돼 재개발을 진행 중이고, 앞으로 4곳을 더 추가할 계획이다.

신규 지정될 재개발구역은 ▶만리동2가 10번지 일대 2만2000㎡ ▶신당2동 432-1008번지 일대 2만㎡ ▶장충동2가 112번지 일대 4만㎡ ▶신당2동 432-55번지 일대 1만1000㎡ 등이다. 전면 재개발 방식으로 추진되는 만리동2가 10번지 일대 만리1구역은 2005년 2월 추진위원회 승인을 받았다. 건폐율 60%, 용적률 190%를 적용해 12층 이하의 아파트 200여 가구가 들어설 예정이다.

2005년 1월 조합설립추진위원회 승인을 받은 신당2동 432-1008번지 일대 신당9구역은 최근 남산 최고 고도제한이 완화(5층 이하→7층 이하)되면서 사업에 속도를 내고 있다. 추진위 측은 건폐율 60%, 용적률 170%을 적용해 새 아파트 200여 가구를 짓는다는 계획이다. 나머지 두 곳은 정비기본계획만 수립된 상태로 아직 구체적인 사업 진척이 없다.

중구청은 또 청평화시장, 자유시장, 방산시장, 삼익시장, 동화시장 등의 재래시장 현대화 사업도 추진할 예정이다.

구는 사업이 완료되는 2020년이면 중구의 인구가 현재 현재 13만여명에서 15만7000여명으로 늘 것으로 보고 있다. 주택 수도 현재 39만여 가구에서 48만가구로 확대하는 것을 목표로 하고 있다.

#실제 투자는 조심조심
전문가들은 도시기본계획을 토대로 투자를 저울질할 때 특히 해당 지역의 장래 인구 목표를 따져보라고 말한다. 인구계획에 맞춰 도로 등 기반시설과 주택 공급, 산업, 교육 등의 세부 계획이 세워지기 때문이다. 면적은 비슷한데 인구 계획이 많다면 그만큼 개발의 폭도 넓어진다.

도시기본계획에 담겨 있는 개발 계획이 중간에 사정이 생겨 바뀔 수도 있다. 실제로 도시기본계획은 5년마다 내용을 정비·수정하도록 돼 있다.
기본계획에 담겨 있는 청사진은 실제 집행 계획인 도시관리계획이 수립돼야 비로소 실행이 가능해진다. 따라서 투자자들은 기본계획을 구체화한 도시관리계획(지구단위게획)을 유심히 들여다 볼 필요가 있다.

이미 공람절차를 거쳐 확정된 도시기본계획은 내용이 많이 알려져 정보 가치가 떨어진다는 점에도 유의해야 한다. 이 경우 이미 개발호재가 반영돼 대부분 부동산 가격이 어깨를 넘어 선 사례가 많다.

원형 택지인 평창동 400번지 일대의 경우 2006년 건축 행위 규제가 완화되면서 공시지가가 3.3㎡당 495만원으로 치솟아 투자 이익이 크게 떨어진다. 평창동 협신공인 송해명 사장은 "평창동 원형 택지는 전용주거지역이라 주택 밖에 지을 수 없는데다 호가가 이미 3.3㎡당 1000만원로 오를 대로 올라 매기가 없다"며 "실수요 관점에서 접근하는 게 좋을 것"이라고 말했다.

중구 일대 재개발구역 지분 값도 마찬가지다. 신당9구역의 경우 고도 제한이 완화되면서 대지지분 26㎡ 짜리 빌라가 3.3㎡당 1800만∼2000만원 선을 넘어섰다.

지난해 재촉지구 지정 전 3.3㎡당 2000만~3000만원 선이던 4구역 안쪽 소형 점포의 지분 값은 현재 3000만~4000만원 선을 호가한다. 신당동 그린공인 이정신 사장은 "이곳은 사업이 초기단계인데다 지분가격이 많이 올라 투자비 대비 수익률을 잘 따져 봐야 한다"고 말했다.

 

 인천, 재개발구역 57곳 추가 검토

인천시는 시내 낙후지역 57곳(450만㎡)을 주택재개발사업 구역이나 도시환경정비사업 구역으로 지정하는 방안을 검토 중이라고 29일 밝혔다.

구별로는 부평구 17곳, 남동구 10곳, 남구 10곳, 중구 6곳, 계양구 6곳, 서구 5곳, 동구 2곳, 연수구 1곳 등이다.
시는 올 연말쯤 이들 지역에 대한 정비예정구역 추가지정 용역을 준 뒤 내년 3월 대상지역을 선정할 방침이다.
대상지역으로 선정되면 주민 공람과 국토해양부 협의, 시 도시계획위원회 승인 등의 절차를 거쳐 내년 7월쯤 정비예정구역으로 지정·고시돼 개발사업 추진이 가능해진다. 시는 또 도시건축공동위원회에서 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 심의할 때 정비구역 내 일반주거지역의 층수 제한을 용적률 허용 범위 안에서 완화하는 방안도 검토하고 있다.

현재 인천시내 정비예정구역은 ▲주택재개발 91곳 601만8000㎡ ▲주택재건축 45곳 180만8000㎡ ▲도시환경정비 20곳 63만4000㎡ ▲주거환경개선 12곳 105만2000㎡ ▲유형유보 12곳 343만5000㎡ 등 총 180곳 1294만9000㎡이다.

한편 시의 정비예정구역 추가 지정을 놓고 낙후된 주거환경 개선이 시급하다는 해당 지역 주민들의 요구와 단기간에 재개발지역을 대폭 늘릴 경우 난개발을 부추길 수 있다는 우려가 함께 제기되고 있어 시의 최종 결정이 주목된다.