분양권시장 ‘풍선 바람’ 빠지나

 

최근 들어 아파트 분양권 시장이 급속히 냉각되고 있다. 주택시장이 전통적인 겨울 비수기에 접어들고 있는 데다 올해 가을 들어 알짜단지를 중심으로 신규 분양물량이 쏟아져 나오고 있기 때문이다. 여기에 총부채상환비율(DTI) 규제 확대가 주택시장 전반에 영향을 미치고 있는 것도 한 요인이다.

이에 따라 올해 하반기 들어 적게는 2000만원, 많게는 1억원 안팎까지 형성됐던 분양권 웃돈이 속속 하락하고 있다.

부동산 전문가들은 DTI규제 확대에 따른 풍선효과로 분양시장과 분양권 시장이 달아 올랐지만 전체적으로 기존 주택시장이 크게 위축되면서 분양권 시장은 물론 신규 분양시장까지 위축될 것으로 내다봤다. 특히 분양권 시장의 위축은 기존 주택시장 침체와 맞물려 내년 상반기까지 이어질 것이라는 게 전문가들의 중론이다. 이는 건설사들이 그동안 미뤄온 분양물량을 연말에 집중적으로 쏟아내고 있는 데다 양도세 감면기한이 내년 2월 12일까지여서 내년 초에도 밀어내기 분양이 이뤄질 가능성이 크기 때문이다.

■기존 주택시장 침체·고분양가 '부메랑'
24일 부동산 업계에 따르면 지난달 최고 31.74대 1의 청약경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감됐던 서울 동작구 노량진2동의 '래미안트윈파크'와 지난 9월 평균 9.8대 1의 경쟁률로 마감된 경기 의왕시 내손동 '포일자이'의 분양권 가격이 최근 급락하고 있다. 올해 초부터 청약시장을 뜨겁게 달궜던 청라지구에서 전매가 가능한 일부 단지는 최근 분양권값이 마이너스로 돌아섰다.

동작구 노량진2동의 래미안트윈파크는 특별공급 이후 일반분양 청약 당일에 '로열층'과 '로열동'의 웃돈이 1억원까지 형성됐으나 현재 웃돈이 2000만∼3000만원 수준으로 크게 떨어졌다. 그나마 거래마저 이뤄지지 않고 있다.

의왕 포일자이는 지난 10월 초 85㎡의 분양권 웃돈이 5000만원까지 거래됐지만 현재 3000만원까지 떨어졌는 데도 매수세가 없다. 인근 D공인 관계자는 "부동산마다 (웃돈) 3000만원짜리 매물이 잔뜩 쌓여있지만 거래는 전혀 이뤄지지 않고 있다"고 분위기를 전했다. 현지에서 분양권 매물을 취급하고 있는 김모씨(48)는 "고분양가 아파트에 대한 수익성 분석 없이 투자에 뛰어들었다가 마음고생을 하는 사람을 여럿 봤다"면서 "이른바 '떴다방'으로 불리는 분양권 전문 투자자들도 이제는 쉽게 투자에 나서지 못할 것"이라고 귀띔했다.

지난 9월 DTI규제가 서울과 수도권 전역의 기존 아파트로 확대된 후 분양시장과 분양권 시장은 '반사이익'을 누렸지만 지금은 이로 인해 주변 집값이 급락하면서 오히려 '역풍'을 맞고 있다는 게 현지 중개업소 관계자들의 설명이다.

■신규 분양 봇물에 분양권시장 더욱 위축
여기에 올해 들어 연말에 노른자위 지역에서 신규 분양이 봇물을 이루고 있는 것도 분양권 시장을 위축시기는 요인으로 작용하고 있다. 분양가 상한제 폐지 등을 기대하고 분양을 미뤄온 건설사들이 연말 실적 등을 감안해 물량을 쏟아내고 있는 데다 양도세 한시감면 기간이 내년 2월 12일로 다가옴에 따라 더 이상 분양을 미룰 수 없는 상황이기 때문이다.

실제 인천 청라지구와 경기 광교신도시, 김포 한강신도시, 성남 판교신도시 등에서는 이달 이후 연말까지 4만여가구가 분양대기 중이다.

이로 인해 내년 2월부터 전매제한이 풀리기 시작하는 청라지구 내 올해 분양 물량은 분양권 웃돈값이 속속 빠지고 있다. 청라자이는 지난 9월까지만 해도 웃돈이 1000만원 정도 붙었지만 이달 들어 마이너스로 돌아섰고 중흥S클래스도 분양권값이 분양가보다 3500만원 낮은 '마이너스 프리미엄' 매물이 다수 등장했다.

ATY컨설팅의 박찬식 대표는 "분양권의 투자수익은 일반 분양가와 주변 아파트 시세를 비교해 계산하면 쉽다"면서 "미래 가치가 아무리 높아도 주변 아파트 시세와 큰 차이가 날 경우 투자자들은 외면할 수밖에 없다"고 말했다. 그는 또 "올해 분양권시장은 수도권 기존 아파트에 대한 DTI규제 확대와 양도세감면 혜택으로 인기몰이를 해 왔다"면서 "하지만 양도세 감면 혜택이 끝나는 내년 2월 이후에는 신규 분양시장과 분양권 시장도 냉각될 가능성이 크다"고 내다봤다.

이에 따라 전문가들은 분양권 투자에 신중할 것을 주문하고 있다.