"새해 토지시장 경춘고속도로.제2경부가 주도한다"

 

전문가, 용인ㆍ광주ㆍ안성 등 내년 도로 착공 수혜지 부상

2009년 12월 28일 (월) 09:57:37 최고야 기자 cky@renews.co.kr

2010년 토지시장은 도로가 큰 축이 될 전망이다. 토지 전문가들은 2010년 도로, 철도의 수혜를 입는 지역은 계획 발표, 착공, 완공 등 단계가 진행됨에 따라 지가가 상승할 여지가 높다고 설명하며, 특히 2010년은 여러 도로, 철도가 개통을 앞두거나 착공에 들어가 도로 IC주변, 철도 역사예정지 중심으로 토지투자가 대세를 이룰 것이라고 전망했다. 특히 토지보상금 40조원이 대거 풀리며, 세금 혜택면에서 내년말까지 토지를 양도할 경우나 매입후 차후 양도해도 현행법상 중과세율(60%)이 적용되지 않고 일반세율(6~33%)이 적용돼 혜택을 받으려는 투자자들이 토지시장으로 몰려 내년 토지시장은 활황을 누릴 것으로 전망된다. ◆개통 수혜지역 선점하라 통상적으로 도로가 단계별로 추진됨에 따라 수혜를 입는 해당지역 지가는 적게는 20~30%에서 많게는 2배 이상까지 상승한다. 이에 따라 도로 사업 초기단계에 투자하면 단계별로 지가가 큰 폭으로 상승할 여력이 있어 일찍이 해당지역을 선점하는 것도 방법이다. 더불어 내년에 당장 개통을 비롯한 가시적인 호재가 있지 않더라도 도로 수혜를 입어 지가가 상승할 여력이 높은 지역을 선점하는 것도 투자 노하우다.  전문가들이 꼽는 주요 투자 유망지역으로는 2010년 개통 예정인 용인경전철(6월), 3호선 연장선(상반기), 경부고속철도 대구~부산구간(2010년 말), 경춘선복선전철(2010년 말), 인천국제공항철도(2010년 초) 역사예정지 주변, 내년 초 적인 계획 발표와 착공을 앞둔 제2경부고속도로 IC 주변이다.  ◆IC예정지 노려라 특히 토지 전문가와 투자자들 사이에서 경부고속도로의 인기를 이어갈 제2경부고속도 IC가 어디로 위치할 것인가에 투자 초점이 맞춰지고 있다. 일부 전문가는 경부고속도로가 지난 49년간 국내 도로의 중심축으로 자리매김해왔다면 이제는 제2경부고속도로가 앞으로 약 40년간 제2중심축이 될 것이라고 내다보고 있다. 국내 경부축을 중심으로 인구 밀집력이 높은 판교, 분당, 용인, 동탄, 수원 등의 지가는 다른 도로 주변의 도시보다 월등히 높은 것을 감안해 볼 때 제2경부고속도로도 서울 접근성이 뛰어나고 인구가 몰리는 하남, 용인, 광주 안성 등 제2경부고속도로 수도권 IC 주변이 유망하다는 의견이다. 고속도로 IC 예정지 주변은 공장용지, 물류센타용지, 휴게소 용도로 인기를 끌 전망이다.  그렇다면 제2경부고속도로 IC신설예정지는 어디일까. 국토해양부가 서하남IC와 구리까지 연결하기 위해 강동구 구간을 지하화하려는 계획이 알려지면서 논란이 일고 있는 하남을 제외하고 다른 지역은 ▲용인시 처인구 모현면 원삼면 백암면 ▲광주 오포읍 추자리 일원 ▲안성 보개면 일대에 IC신설이 거론되고 있다. 박기성 보성아이앤디 회장은 “제2경부고속도로가 경부고속도로의 인기를 이어갈 전망으로 하남 용인 광주 안성 등 수도권 IC주변의 지가상승여력이 높다”며 “특히 IC예정지로 거론되고 있는 용인시 처인구 원삼면, 백암면 일대가 기존에 개발의 빛을 보지 못했던 지역이지만 IC예정지로 거론되면서 개발 가능성이 높아지고 있다”고 말했다. 특히 그는 “원삼면 백암면 일대가 경사도가 낮아 평지에 가깝고 계획관리지역이 많아 개발 가능성이 높다”고 덧붙였다. ◆광주 오포읍 지가 4배 상승 그렇다보니 투자자들도 발빠르게 이들 지역으로 움직이면서 투자 물건을 찾고 있다. 이들 지역의 일부지역은 IC신설 기대감이 높아지면서 호가도 높게 형성돼 있다. 원삼면에 토지를 보유한 A씨는 “제2경부고속도로 IC 신설 기대감이 높아져 현지 공인중개사무소에서도 좋은 값에 매도를 해주겠다고 전화가 자주온다”고 말했다. 또 다른 투자자B씨는 지가상승을 기대하고 최근 투자 컨설팅업체에 안성 땅 6600㎡을 의뢰했다. 투자 유망지역으로 알려지면서 기획부동산도 활개를 치고 있어 투자시 주의가 요구된다. 일례로 용인시 원삼면 생산녹지지역, 자연녹지지역의 땅을 기획부동산이 싼값에 매입해 2배가량의 높은 가격에 토지를 되팔고 있다. 제2경부고속도로가 지나는 해당지역의 지가도 빠르게 상승하고 있다. 이들 지역의 지가는 모두 다르지만 평균적으로 본다면, 용인시 원삼면, 백암면의 경우 도로와 인접해 입지가 뛰어난 계획관리지역의 경우 3.3㎡당 100만원 선이다. 이들 지역은 1년 전만 해도 3.3㎡당 50만원 선이었지만 IC신설 기대감에 1년새 2배 이상 상승했다. 도로와 다소 떨어진 땅의 경우 3.3㎡당 50만~70만원 선에서도 찾아볼 수 있다.  광주 오포읍 추자리 일원의 자연녹지지역, 계획관리지역이 3.3㎡ 200만~250만원 선이다. 이 지역은 지난 2005년 경은 3.3㎡당 50만~70만원 선이었지만 시가화예정지역으로 지정되면서 4년이 지난 현재 지가가 4배 이상 상승했다. 안성 보개면은 계획관리지역이 3.3㎡당 평균 40~60만원 선으로 지속적으로 지가가 상승중이다. 한편, 제2경부고속도로가 기존 경부고속도로와 같은 효과는 내기 어려울 것이라고 보는 의견도 있다. 전종철 지목114 대표는 “기존 교통이 불편했던 곳에 도로가 신설되면 주변 지가가 높게 상승하겠지만 제2경부고속도로는 경부고속도로와 영동고속도로 중간지점을 지나는 도로로 편의성이 높아지는 정도로 기존 경부고속도로처럼 지가상승이 높지 않을 것으로 보인다”고 말했다. ◆도로수혜·지역호재 시너지 창출 춘천도 2010년 한해 동안 토지시장의 이슈가 될 전망이다. 경춘선복선전철의 수혜를 입는 춘천은 서울춘천고속도로로 서울과의 접근성이 40분내로 단축되면서 최근 지가가 상승한 지역이다. 춘천은 최근 개통한 서울춘천고속도로와 더불어 2010년 월드레저총회 개최, 경춘선복선전철 개통 등 여러 호재와 춘천시의 적극적인 기업유치가 시너지를 일으켜 한동안 토지 투자처로 유망할 전망이다. 지가는 용도별, 입지별, 지목별로 다양하지만 3.3㎡당 농지의 경우 평균 70만~80만원 선이며 대지는 150만원 선이다. 전은규 대박땅꾼부동산연구소 소장은 “춘천은 최근 서울춘천고속도로가 개통되면서 연초대비 지가가 2배 가량 상승했다”며 “춘천은 2010년 경춘선복선전철 개통 등 호재가 풍부해 토지 투자처로 유망하다”고 말했다. 그는 “특히 최근 개통한 서울춘천고속도로 강촌IC주변도 더존 IT연구개발단지가 2011년 입주할 예정으로 향후 지가가 상승할 가능성이 있다”고 말했다. 투자자 A씨는 2008년 말 경춘선복선전철 춘천역사예정지 주변의 계획관리지역(농지) 990㎡를 경매로 낙찰받았다. 당시 감정가액이 1억5000만원이었던 그 땅은 서울춘천고속도로와 경춘선복선전철 수혜를 입어 1년새에 지가가 70~80%가량 상승했다. 그 땅은 향후 경춘선복선전철이 완공, 개통되면 한번 더 지가가 뛸 것으로 예상된다. ◆2010년 이후 도로 호재 지역 선점해야  내년에 호재가 있는 지역이 아니더라도 2011년~2012년 호재가 있는 도로나 철도 역사 예정지 주변도 관심을 둘만하다. 2011년에 완공 예정인 신분당선의 판교역과 이어지는 성남여주복선전철(2015년 완공 예정) 역사예정지 주변도 눈여겨볼 만하다. 특히 그동안 성남과 여주간 교통이 불편했지만 성남여주복선전철이 개통되면 서울 접근성도 크게 개선될 전망으로 이로 인한 파급효과도 클 것으로 예상된다. 지난 23일 경매정보업체 디지털태인은 성남여주복선전철 신둔역사예정지 일대 토지 투어를 진행했다. 이날 투어를 진행한 전종철 지목114대표는 “투어에 참석한 투자자들은 2010년 토지 투자를 원하는 투자자들로 도로 주변 지역에 대해 관심이 높다”며 “특히 신분당선이 2011년 완공을 앞두고 내년에 신분당선의 대한 관심이 높아질 것으로 예상되며, 덩달아 신분당선과 이어지는 성남여주복선전철까지 이목이 쏠릴 가능성이 높아 괜찮은 물건에 미리 선점하길 원한다”고 말했다. 단, 사업초기단계의 도로 수혜지역에 투자할 때에는 수익은 높을 수 있으나 리스크도 크다. 구체적인 계획이 발표되지 않은 도로의 경우 IC의 정확한 위치를 알 수 없어 리스크가 커 신중한 주의가 요구된다. 그래서 토지 전문가들은 IC가 신설되지 않는 도로의 경우 IC가 신설된다는 정보만 믿고 무턱대고 투자했다가 IC위치가 투자자가 생각했던 위치와 다를 경우 오히려 투자금액이 묶일 수 있어 정확한 정보를 갖고 투자하는 것이 중요하다고 언급했다.     2010년 도로 최대 수혜지역   도로명 수혜예상지역 2010년 호재 제2경부고속도로 용인 처인구 원삼면 백암면, 광주 오포읍 추자리, 안성 보개면 노선 발표 및 착공 경부고속철도(대전~부산) 안선 죽산면 대덕면 양성면 개통 용인경전철 용인  처인구 포곡읍  개통 경춘선복선전철 춘천시 근화동 춘천역사예정지  개통