수도권 주택시장 ‘阿鼻叫喚’(아비규환)

 

아비규환(阿鼻叫喚)이다. 최근의 주택시장은 2008년 연말 금융위기로 인한 악재를 맞은 것과 흡사한 모습이 연출되고 있다.
금융위기가 찾아왔을 때 정부는 적극적인 재정정책과 세제감면 혜택 등 공격적인 정책을 펼치며 나락으로 추락할 뻔한 경제를 되살려놨다. 주택시장도 예외는 아니었다. 정부의 발 빠른 대응으로 꺼져가는 주택시장의 불씨를 간신히 되살려놨다.

 

금융위기는 IMF 환란 때보다 더 많은 아파트 미분양 물량을 남겼다. 정부는 금융규제를 풀고 양도세 한시적 감면 등 대대적인 주택 규제완화 정책을 시행하며 미분양 아파트 해소를 위해 안간힘을 다했다. 건설사들도 할인 마케팅을 펼치며 미분양 아파트 털어내기에 나섰다. 그 결과 작년 3월부터 미분양 아파트는 서서히 줄어들었다. 10월까지 8개월 연속 감소세를 기록하며 4만여가구의 미분양 아파트가 소진됐다.
금융위기 이후 1년이 지난 지금. 상황은 다시 악화되고 있다. 경기회복을 넘어 성장에 대한 장밋빛 청사진이 그려지고 있지만 미분양 아파트는 또다시 늘고 있다. 이번 미분양 아파트 증가는 단순한 문제가 아니다.
경기 회복을 넘어 5%대의 성장률을 논하고 있는 현재 미분양 아파트 증가는 상식 밖이다. 미분양 아파트가 늘어난다면 건설사 뿐만아니라 경제 전반에 악영향을 미칠 가능성이 크다. 미분양 아파트, 지방 줄고 수도권 늘고 미분양 아파트가 늘어나는 것은 인지도가 높은 대형 건설사나 중견 건설사 모두 비슷한 상황. 이들 모두 신규 분양 주택을 조금이라도 더 팔기 위해 안간힘을 쓰고 있지만 쉽지 않다.

실제로 광교 등 일부 인기 지역을 제외하고 최근 수도권에서 신규 분양했던 김포한강신도시, 영종하늘도시 등의 아파트는 온통 미분양 일색인 것으로 알려졌다. 작년 11월 말 국토해양부 미분양 통계치에 따르면 8개월 연속 줄어들었던 전국의 미분양 아파트는 증가세로 돌아섰다.

현재 적체되어 있는 전국 미분양 아파트는 12만2542가구로 10월 대비 12만0437가구 증가했다. 미분양 아파트는 수도권에서 특히 많이 늘었다.
지방은 9만9677가구로 전월 10만0589가구에 비해 912가구 감소하면서 3월 이후 감소세를 이어가고 있는 반면, 수도권은 인천 지역 대규모 분양물량 등 영향으로 10월 1만9848가구에서 2만2865가구로 3017가구가 증가했다. 악성 미분양이라고 일컫는 준공 후 미분양도 수도권 2881가구, 지방 4만6194가구로 10월 4만8519가구보다 556가구 증가한 4만9075가구로 나타났다.
건설사들이 본격적으로 물량을 내놓았던 12월 물량과 1월 예정 물량을 합치면 미분양 아파트는 더욱 증가될 것으로 추정된다.
"부동산 경기가 살아나지 않는 상황에서 정부의 각종 혜택에도 불구하고 미분양 주택이 늘어난다는 것은 단순한 주택시장의 문제만이 아니다."
수도권 미분양 아파트 증가 이유는?
감소세이던 수도권 미분양 아파트가 증가세로 돌아선 것은 정부의 부동산 규제, 공급과 수요의 불균형, 그리고 소비자들의 주택구매 심리가 서로 얽히고 설켜있기 때문이다. 소비자들의 구매심리를 유발시키기 위해 정부는 주택 구매 시 양도세 감면혜택과 1가구 2주택자 일반세 적용 등 파격적인 혜택을 내놨다.
또 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV)이라는 금융규제도 강남권을 제외하고 모두 해제했다.
주택 구매심리는 조금씩 완화됐고 경기회복 신호와 함께 미분양 아파트 물량은 조금씩 줄었다. 신규분양시장에서는 도심과 수도권 인기 지역을 중심으로 청약 과열 양상까지 초래됐다. 전문가 중에는 주택시장이 완전 정상화됐다고 말하는 이들까지 나타났다.

이 같은 상황이 전개되자 정부는 2월11일자로 만료되는 신규 분양 아파트 양도세 감면혜택을 더 이상 연장하지 않겠다고 입장을 표명했다. 건설사들은 양도세 감면혜택이라는 호재가 없어지는 만큼 한 채라도 더 팔기 위해 수도권 택지지구를 중심으로 작년 11월부터 신규 물량을 쏟아내기 시작했다. 미분양 물량이 증가하고 있는 가장 큰 이유 중 하나다.

여기에 2월 위례신도시 물량과 4월로 다가온 2차 보금자리주택 사전예약 등 서울 근교 요지에 값싼 아파트 공급이 예정되면서, 주택 구매자들이 관망세를 유지하고 있는 것도 미분양 아파트 증가의 한 원인이다.