"비행기소음 해결없인 집값 상승없다"

 

신월1주택 재개발

 현지중개사 "교통 불편하고 용적률 낮아"

“신월동에 한번 살아보세요. 김포공항이 인근에 있어 비행기소리가 아주 시끄럽습니다” (신월동 주민 김주미씨(가명))

“이곳 시세는 변동이 거의 일어나지 않습니다. 아파트 매매가가 꾸준히 오르고 분양가격도 높게 나와야 하는데 109㎡형이 3억원대에 계속 머무르고 있습니다. 신월~당산 경전철에 대한 호재도 이미 반영된 가격이죠” ('S' 공인중개사 사무소 관계자)

양천구 신월3동 151-102번지 일대 신월1주택재개발이 최근 서울시로부터 정비구역지정됐지만 투자자들에게 주목받지 못하고 있다. 
이 일대는 신월신정재정비촉진지구, 고강지구 재정비촉진지구, 개별 단지 재건축이 여러 곳에서 동시에 추진되고 있다. 이에따라 이 구역의 공급이 이뤄질 시점에는 주변 단지들의 공급이 한꺼번에 쏟아질 것으로 예상돼 공급과잉이 우려되기 때문이다. 

현지 중개업소 관계자는 “신월동과 신정동은 재개발, 재건축으로 인해 나날이 변화되고 있다”며 “신월동, 신정동이 순환 개발 방식이라면 순차적으로 개발이 진행되겠지만 현재 동시다발적으로 재개발, 재건축이 추진되고 있어 향후 공급과잉이 되지 않을까 우려된다”고 말했다.
서울과 경기도 부천시 경계부근에 위치한 이 구역은 지하철 5호선 신정역과도 다소 떨어져 있어 주변 재개발 지역에 비해 교통이 불편하다는 것도 단점이다. 이 구역은 김포공항이 인접해 있어 구역 위로 비행기가 낮게 날다보니 비행기 소음으로 주거 쾌적성이 떨어지고 고도제한에 걸려 인근 단지들보다 용적률(208%)이 낮게 나왔다.

익명을 요구한 현지 중개업소 관계자는 “신월1주택재개발은 세부계획안이 발표된 것은 아니지만 지형특성이 구릉지에다가 김포공항과 가까워 용적률이 낮게 받을 수 밖에 없다”며 “쾌적성 면에서도 비행기 소음으로 인해 투자자, 실수요자 모두 반기는 지역은 아니다”고 말했다. 이 구역의 조합원 수가 약 800여명으로 총 1400가구에서 임대 140가구(10%), 조합원물량 800가구를 제외하면 약 460여가구가 일반분양 될 것으로 예상된다. 

현지 중개업소는 난개발에 대한 우려도 나타냈다.
삼성공인중개사사무소 정우창 이사는 “신월3동은 원래 주변지역과 함께 통합해 제4차 뉴타운으로 지정될 것으로 예상됐던 지역이었으나 서울시가 제4차 뉴타운을 지정할 계획이 없어 개별 재개발로 이뤄지는 것”이라고 설명했다. 그는 “신월동과 인근 신정동은 뉴타운, 재건축이 활발히 진행되는 곳으로 개별적으로 진행되는 재개발은 뉴타운에 비해 녹지축, 도로 등의 개발계획이 없어 난개발이 우려된다”고 덧붙였다. 

신월동이 시세 상승 여력이 약하다는 것도 투자자들의 외면하는 이유다.
현지중개업소 측은 향후 재개발 조합원지분을 매입했을 경우 매매가격 상승 여력이 눈에 띄게 커야 웃돈이 많이 붙어 투자가치가 높지만 신월동의 시세변동이 거의 없어 웃돈이 붙을 지도 의문이라는 의견이다. 신월~당산 경전철의 대한 기대심리도 지분가격에 이미 반영됐다.

신월동 칠성연립을 재건축한 코아루(2009년 1월 입주)의 경우 입주시점부터 10월 현재 82㎡가 시세변동없이 2억5000만원, 전세가격도 1억2000만원 그대로다. 코아루 106㎡형 일반분양가격이 3억4000만원 선인 것을 감안해볼 때 향후 3주택재개발 일반분양가격도 비슷한 가격에서 결정될 것으로 보인다.
현지중개업소 관계자는 “코아루 분양가가 4~5억원선이면 신월3주택재개발도 일반분양가격이 비슷하게 책정될 것으로 예상돼 투자자금대비 투자가치가 높아질 수 있다”며 “하지만 현재 3억4000만원인 것을 감안해 볼 때 신월3주택재개발 지분가격 2억7000만원에 추가부담금 1억~2억원을 더하면 조합원 지분보다는 일반분양을 노리는 것이 더 나을 수도 있다”고 말했다.  

지분가격도 크게 움직임이 없다.
다가구주택, 단독주택 밀집지역인 신월3주택재개발의 지분은 89㎡ 단일면적지분으로 3.3㎡당 1000만~1200만원 선으로 약 2억7000만~2억8000만원 선이다. 이 구역은 최근 정비구역이 지정되면서 1000만원 가량 반짝 상승하면서 급매물이 몇몇 거래됐지만 지금은 매도호가만 3억원에 형성돼 있을 뿐 거래는 한산한 모습이다.

현지중개업소 관계자는 “신월동은 70년대 도심재개발사업시 이주한 철거 이주민이 정착한 곳으로 서울의 대표적인 낙후지역”이라며 “서울에서 재개발 지분이 1000만원인 곳은 거의 찾아볼 수 없을 정도로 가격이 낮게 책정돼 있다”고 말했다.

신정신월재정비촉진지구 내 지분이 단일면적인 구역(89㎡, 49㎡)의 경우 지분가격이 3.3㎡당 2000만원 선이다. 이는 이들 지역이 신정네거리에 위치해 있어 목동생활권과 멀지 않고 최고층수가 20층까지 건립되는 반면 신월1주택재개발은 역과 다소 떨어져 있으면서 고도제한으로 최고 13층으로 건립되기 때문에 지분가격이 2배가량 차이가 나는 것으로 풀이된다.

신월1주택재개발 개요

위치	양천구 신월3동 151-102번지 일대
면적	9만2546㎡
용적률	208%
건폐율	35%
총가구수	1400가구