넓은 집 갈아탈 때 고려해야 할 점

 

갈아타는 시점에 대해서는 단기적으로 부동산시장에 변수가 많고 이해관계가 얽혀 있어 상승과 하락의 타이밍을 예측하기 쉽지 않은 상황이다. 다만 갈아 타기용 중대형 아파트의 경우 대출규제로 구매력이 크게 떨어져 수요가 위축된 상황이어서 가격의 보합세가 지속될 전망이다. 따라서 실물경기 회복으로 부동산수요 회복 가능성이 높고 금리인상으로 수요가 진정될 올 하반기 이후가 적당한 타이밍일 것으로 보인다.

갈아타기 방법 가운데 비용이 가장 적게 드는 것은 큰 평수의 새 아파트를 분양 받는 방법이다. 청약통장을 활용한 단계적 평수 늘리기가 자금 조달에 용이하다. 가점이 높으면 도심 대단지나 재건축단지 등 유망 단지를 겨냥해 청약전략을 세우는 것도 한 방법이다. 최근 들어 분양가가 많이 오르기는 했지만 중도금 대출을 받을 수 있어 목돈부담을 덜 수 있고 분양권 값이 올라도 분양가를 기준으로 취득 등록세를 낸다는 점도 장점으로 꼽힌다.

단기적인 측면에서 호재 있는 대단지 지역을 중심으로, 그 중에서도 급매물 위주로 관심을 갖는다면 알짜 중대형 아파트로 갈아타기가 가능하다. 저렴한 급매물을 잡기위해서는 입주 예정단지나 입주 3년차가 되는 아파트 단지에 관심을 갖고 중개업소를 방문해 매수의사를 확실히 해 믿음을 주는 게 필요하다. 특히 중대형 단지 위주로 거래가 한산해 낙폭이 큰 급매물 출현지역을 집중 공략할 필요가 있다.

경매나 한국자산관리공사의 공매를 활용해도 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 중대형 경매물건은 늘고 있으나 부동산시장 위축과 경매물건 대출규제 여파로 시장 참여자가 적어 낙찰가율은 약보합세를 유지하고 있다. 시세 대비 20~30% 값싸게 나온 인기지역 대형주택을 경매로 잡으면 큰 평수의 내 집 마련과 시세차익이라는 ‘두 마리 토끼’를 한꺼번에 잡을 수 있다.

주택 갈아타기 할 때는 기존 주택을 먼저 매도한 후 새 주택을 사야 낭패를 당하지 않는다. 자칫 새 주택부터 계약하고 기존주택을 서둘러 팔려 할 때 잘 팔리지 않아 애를 먹는 경우가 다반사다. 기존주택이 팔리지 않아 매수한 주택의 계약금을 떼어 자금융통 때문에 심각한 차질이 생길 수도 있다. 갈아타는 것은 좀 더 나은 곳으로 옮겨가는 것인 만큼 기존주택 처분은 빠를수록 유리하다.

갈아타기 비용과 거래관련 세금을 감안해 손익부터 먼저 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 갈아타려는 주택가격은 지금 거주하는 집값보다 비싼 경우가 대부분이므로 미리 자금계획을 검토하고 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출 비율(LTV) 등의 규제를 받는지 여부를 체크해 봐야 한다. 주거래 은행을 찾아 대출가능 금액을 미리 알아본 뒤 새 주택 매매계약을 체결해야 한다.

주택투기지역으로 지정된 곳에서는 아파트를 팔 때 양도세가 실거래가 기준으로 부과된다. 물론 1주택자는 3년 보유, 2년 거주 요건을 갖추면 비과세 혜택을 받는다. 2008년 말 일시적 2주택 비과세를 위한 처분기한이 2년으로 연장됐다. 따라서 실수요자가 새 집을 사서 이사 갈 때 기존 주택은 새 집의 잔금지급일로부터 2년 내 처분하면 비과세를 받을 수 있다. 인기지역 주택은 대부분 주택거래신고지역으로 지정돼 구입비용이 많이 드는 점도 고려해야 한다.