주택임대사업하기 좋은 지역은 어디

 

 

주택임대사업하기 좋은 지역은 어디

8·29 대책 이후에도 정부와 시장의 기대와 달리 수도권 지역 아파트 가격이 지속적으로 하락세를 보이고 있다. 덩달아 매매가 대비 전세 비율은 높아지고 있는 실정이다. 수도권 아파트 전세가율은 외환위기 이후 집값보다 전셋값이 덜 떨어져 2000년 초까지 50~60%대를 유지했다. 이후 2002~2006년 부동산 경기 호황으로 매매가가 급등하면서 전세가율은 40% 이하로 떨어졌다.

 

↑ 임대수요가 많은 평촌 일대 아파트단지 모습.

그러나 올 3월 이후 지속적으로 주택시장이 하락하면서 경기 지역을 중심으로 최근 40%대를 넘어섰다. 일부 역세권 소형아파트의 경우 전셋값이 매매가의 70%에 육박하는 곳도 있을 정도다.

하지만 매매가에 비해 전세가가 예전보다 높게 형성되고 있다는 점은 투자금액을 최소화할 수 있기 때문에 임대사업을 원하는 사람들에게는 절호의 기회일 수 있다. 특히 지난 8월 20일부터 서울을 제외한 수도권의 매입임대사업자에 대한 세제혜택 요건을 완화하는 소득세법 등 관련 세법 시행령 개정안이 완화돼 시행되고 있어 예전에 비해 적은 금액으로도 임대사업이 가능하기 때문이다.

부동산 시장 불황기에도 불구하고 자산가들을 중심으로 주택임대사업에 대한 관심은 꾸준하다. 세제 혜택을 받는 수도권 임대사업자의 요건이 임대 가구는 5채에서 3채로 줄고, 최소 임대 기간은 10년 이상에서 7년 이상으로 단축됐기 때문이다. 주택당 취득 시 공시가격은 3억원 이하에서 6억원 이하로 높아지고 주택면적 기준(85㎡ 이하)은 현행과 같다.

이들 기준에 해당하면 종합부동산세 과세 대상에서 제외되고 양도소득세 일반세율(6~35%) 및 장기보유특별공제(최고 30%) 혜택이 적용된다. 세금 혜택을 받으려면 현행과 마찬가지로 임대주택이 같은 시·군·구에 있어야 하고 임대주택 취득 후 30일 이내에 임대사업자로 등록해야 한다. 지방의 경우 같은 시·군에서 주택임대규모 전용 149㎡(45평) 이하, 주택 가격 3억원 이하 주택 1채 이상을 7년 이상 임대하는 경우다. 매입 임대사업자 수치만 보더라도 2002년 1만6916명, 11만1174가구에서 지난해 말에는 3만4151명, 27만3531가구로 늘었다. 사업자당 주택 수는 6.6가구에서 8가구가 됐다.

대학가 인근이나 역세권, 특히 실수요자들을 쉽게 구할 수 있고 월세로 전환하더라도 임대수익률이 높게 형성될 것으로 예상되는 전세 비율이 높은 지역의 소형주택이 임대사업하기에 제격이다. 이런 지역들은 부동산 시장 침체기에도 하방경직성이 강해 하락폭이 제한적이고 상승기에는 먼저 회복하는 특성이 있기 때문이다.

매매가 대비 전세가 비율 50% 근접한 곳 유리

그렇다면 임대사업을 하기 좋은 지역은 어디일까. 지역적으로 살펴보면 수도권 신도시와 경기도 내 인구 밀집 지역에서 임대사업이 크게 늘어날 전망이다. 이들 지역은 전세가격이 하루가 다르게 급등하고 있고 임대수요가 풍부해 투자금액도 적게 들어가고 안정적인 임대수익도 가능하기 때문이다.

첫째, 전세 비율이 높은 지역을 공략해야 한다. 유망한 임대사업용 아파트 요건으로 매매가 대비 전세가 비율이 50%에 근접한 곳이 유망하다. 여기에다 인구까지 밀집해 전월세 수요가 풍부한 곳이면 더욱 좋다. 이들 지역의 중소형 아파트는 연 4~7% 수준의 임대수익률을 보이고 있다. 현재 수도권 평균 전셋값 비율은 40~50% 선이다. 산본, 일산 등 1기 신도시와 군포, 평택 등은 전셋값이 상대적으로 높아 임대투자에 유리하다. 이들 지역은 주거 여건이 좋아 신혼부부와 직장인 등 젊은층의 전세 수요가 많은 곳들이다.

구체적인 유망단지를 살펴보자. 경기 성남시 구미동의 까치대우·롯데·선경아파트는 지상 9~25층, 16개 동, 976가구로 구성됐다. 95년 11월 입주한 단지로 분당선 미금역이 걸어서 10분 거리다. 인근에 AK플라자, 2001아울렛, 이마트, 분당서울대병원 등이 있다. 단지 주변에 구미공원, 벌말공원, 중앙공원 등 녹지가 많아 주거환경이 쾌적하다.

안양시 평촌동의 꿈라이프도 7개 동 548가구로 이뤄졌고 92년 9월에 입주했다. 지하철 4호선 평촌역이 걸어서 7분 거리이고 귀인초, 귀인중 등의 교육시설이 인근에 자리 잡았다. 이마트와 한림대성심병원, 중앙공원 등이 가까이에 있다. 고양시 마두동 강촌동아아파트는 지상 10~21층, 15개 동, 720가구로 구성된 단지다. 92년 10월 입주를 시작했고 지하철 3호선 마두역이 가깝다. 교육시설로는 정발초, 백신중, 정발중, 백마고, 백석고 등이 있다. 롯데백화점, 이마트, 뉴코아아울렛 등 대형 편의시설이 많다. 마두공원이 단지와 맞붙어 있고 걸어서 5분 거리에 정발산 중앙공원이 있다.

둘째, 역세권 소형주택을 공략하는 게 좋다. 안정적인 임대사업을 위해서는 집값이 다소 비싸더라도 임대 수요가 충분한 역세권에 위치하거나 향후 시세차익까지 감안해 역세권으로 변모할 지역에 투자하면 좋다. 지하철역이 가깝거나 대중교통이 잘돼 있는 곳이 임대수요자들이 충분해 임차인들을 찾기도 쉽기 때문이다.

셋째, 서울과 접근성이 편리한 곳을 노려야 한다. 완화된 임대사업자 요건이 서울을 제외한 수도권 지역인 만큼 서울로 출퇴근이 편리한 곳의 전월세 수요가 많을 수밖에 없다. 서울과 가까운 지역일수록 매매가 대비 전세 가격뿐 아니라 전세수요까지 풍부한 특성이 있다. 비교적 서울과 가까우면서 집값이 저렴하게 형성된 분당 금곡동 청송마을 주공9단지 전용 36㎡는 1억6000만원 선이고 임대료는 보증금 2000만원에 월 70만~80만원 선이다. 임대할 경우 세전 수익률이 연 6~7% 정도다.

넷째, 재건축 등 개발 호재가 있는 곳을 공략해야 한다. 세제 혜택과 추후 시세차익을 염두에 둔다면 일정 기간 이후 재건축이 가능한 단지를 공략하면 좋다. 현재 완화된 임대사업 요건은 7년 이상의 장기 보유가 기본 전제인 만큼, 7년 이후 재건축 요건을 만족시킬 수 있는 아파트 단지가 좋다. 경기도 내 86년 이전 준공 단지 중에서는 안산시 고잔동 주공5단지가 괜찮다. 86년 5월 입주한 단지로, 총 1108가구 규모다. 56㎡의 매매평균가는 2억2250만원, 전세가 평균은 7250만원으로 매매가 대비 전세가 비중은 33% 선이다. 또 안산시 성포동 예술인아파트는 86년 4월 입주단지로, 총 1485가구 규모다. 이곳의 99㎡형은 매매평균가가 2억250만원, 전세평균가가 1억원이다.

같은 지역에서 임대사업해야 종부세·양도세 혜택 받아

주택임대사업자가 되기 위한 절차도 알아둬야 한다. 임대주택사업자가 반드시 마쳐야 하는 신고는 거주지와 물건지 관할 구청과 세무서에 한다. 구청에 임대주택사업자신고와 임대조건신고를, 세무서에 사업자 등록 및 주택임대신고를 해야 한다. 사업기간 중 보증금, 계약기간 등 임대조건에 변동사항이 발생하면 변경사유 10일 전에 물건 소재지 관할구청에 임대조건변경신고를 해야 한다. 임대신고 때는 반드시 표준임대차계약서를 첨부해야 한다. 부동산 중개업소에서 취급하는 양식이나 문구점에서 파는 계약서 양식이 아닌 시·군·구에 비치된 표준임대차계약서를 사용해야 한다.

이때 주의할 점이 있다. 종부세와 양도세 산정기준의 차이점을 파악하는 건 필수다. 종부세를 피하기 위한 요건과 양도세를 피하기 위한 조건은 비슷한 듯하지만 차이가 있기 때문이다. 일단 동일 행정구역의 기준이 다르다. 종부세는 특별시, 광역시, 도에 소재하는 주택을 기준으로 3채를 판단하지만 양도세는 동일한 시(특별시 또는 광역시) 또는 군에서 해야 한다.

종부세와 양도세 중과 제외 혜택은 주택임대사업을 시작하는 단계에서 취득 시 공시가액 6억원의 조건을 맞춰야 한다. 결론적으로 종부세와 양도세 모두 혜택을 보기 위해서는 동일한 시에서 3채의 주택을 묶어 임대사업을 하고 취득 시 공시가격이 6억원 이하여야 한다. 따라서 성남시에 주택 1채를 갖고 있는 사람이 임대사업을 한다면 성남시에 2채를 더 구입해 임대사업을 시작하는 게 관리 면에서뿐 아니라 세제 측면에서 낫다.

■ 주택임대사업 시 주의점

취득일로부터 2개월 이내 이전등기 필수

임대주택사업은 예금 금리보다 높은 투자 수익률을 기대할 수 있고, 임대주택사업자로 등록하면 세제 혜택까지 볼 수 있다. 하지만 통상 주택의 경우 임대 수익률은 오피스텔 투자 수익률보다 낮게 형성되는 경우가 대부분이다. 따라서 집값 전망이 불투명한 시점에서 무리하게 대출받아 임대사업용 주택을 매입할 경우 대출이자부담뿐 아니라 집값 하락의 낭패를 볼 수 있다는 점에 유의해야 한다. 임대주택 취득(통상 잔금지급일) 후 30일 이내에 해당 시·군·구에 임대사업자로 등록해야 한다. 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대기간 이내에 해당 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매도하는 경우에는 감면세액이 추징되므로 주의해야 한다. 결론적으로 임대주택사업의 투자 수익률은 입지여건, 주변 환경 등에 따라 크게 달라질 수 있기 때문에 임대사업을 시작하기 전 꼼꼼한 현장 확인이 필수다.