부동산 투자전략

희망을 부르는 부동산 투자전략         새대의 흐름속에 재테크의 패턴도 변하기 마련이다     작년까지 부자의 이야기가 담긴 책들이 쏟아져 나오면서 서점에서는 부자와 관련된 책들이 단연코 베스트셀러가 되었다. 그로부터 1년이 지난 지금에 서점가에서는 재테크와 관련된 책들이 베스트셀러로 자리매김하고 있다. 이처럼 우리모두가 부와 재테크가 일상생활에 깊숙이 자리잡고 있음을 알 수 있다. 각종 재테크세미나에 몰려드는 인파들도 어쩌면 부자를 갈망하는 바람에서 생겨나는 새로운 풍속도라 볼 수 있을 것이다.   최근에는 老테크라는 신종어가 유행하면서 10년뒤, 20년뒤 안정된 노후를 위한 장기 플랜에 관심이 몰리고 있다. 앞이 보이지 않는 지금의 국내경기를 볼 때, 아무런 준비 없이 현심에 급급한 삶을 살다보면 10년뒤나, 20년후 나의 초라한 노후 생활은 불 보듯 뻔한 것이다. 돈의 진정한 가치가 권력으로 느껴지는 지금의 불황시기를 뼈저리게 느끼듯이, 언젠가 닥칠 노후의 공포를 막기 위해서라도 미래에 대한 준비를 서둘러야만 한다.   지금 당신의 재테크 수단은 무엇인가 ? 지금까지 해온 재테크로 어느정도의 수익을 얻었는가? 그렇다면 그것에 만족하고 있는가? 혹이나 재테크의 수단을 몰라서 기존의 틀에서 벗어나지 못하고 있지는 않는가? 아니면 안전성을 핑계로 은행문턱을 줄기차게 넘고 있지는 않는가?   시대의 흐름처럼 재테크의 수단도 변하게 마련이다. 괜한 고집과 아둔함으로 새로운 변화를 거부하다 보면 부자의 꿈은 망상으로 남을 것이다. 부족하면 배우고, 배움이 현실적으로 어려우면 배울 수 있는 사람을 찾아 내사람으로 만들어라. 세상에 공짜가 어디 있단 말인가? 적어도 발품 정도는 팔아야 부자의 냄새를 맡을 수 있는 것이다.         재테크의 허와 실     투자에는 제로썸(zero sum)게임이 많다. 특히 주식의 투자는 버는자와 잃는자가 상존한다. 잃거나 벌거나 주식거래에 의한 수수료는 꼬박 내야만 한다. 전문가들도 변화하는 국내정세와 해외동향을 읽어가며 분석투자를 하기란 정말 어려운 일이다. 그래서 처음의 마음가짐처럼 일관된 투자를 하기란 더더욱 어려운 것이 주식투자의 한계라 할 수 있다. 지난해에 채권이 동이나는 현상이 벌어졌다. 은행보다 높은 이율과 안전성을 보장 받을 수 있다는 장점이 있기 때문에 일시적인 유동자금들이 대거 몰린 것이다.   은행의 수익구조는 예금이자와 대출이자의 차이인 예대마진에 의한 금융사업을 하는 곳이다. 그래서 지금같이 저금리시대에 은행은 재테크로서의 경쟁력이 떨어지게 마련이다. 최근 은행으로부터 이탈하는 자금을 막기 위해 이자를 조금 높여주는 특판형 적금상품을 내 놓으면서 마지막 안간힘을 벌이는 것이다. 그럼 과연 은행의 상품이 재테크 수단으로 적합한 것인가?   은행은 투자를 갈망하는 초보자들이 종자돈을 모으기 위해 거쳐가는 저축수단에 불과하다.   투자란 변동선 있는 미래가치가 반영되어야만 한다. 과거의 10년 전의 100만원과 지금의 100만원의 가치를 비교해보라. 지금의 100만원은 과거 10년 전의 10만원에 불과하다는 것이다. 그러면 노후를 위해 가입한 각종 연금과 보험은 재테크 수단으로 적합한 것인가? 안정적인 연금을 받는다는 공무원이 한 달에 20만원씩 20~30년간 연금보험에 투자를 하고 있다. 만기 수 매달 받는 연금금액은 250만원 정도이다. 그러나 30년 후 250만원은 지금의 가치로 얼마나 될까?   노후를 위한 대비를 완벽히 했다는 분들 대부분이 미래가치를 현실화 하지 않는, 불확실한 상품에 노후를 맡기고 마음의 안심을 하고 있다는 것이다.       수익형부동산을 통해 老테크를 준비하자     여러분은 시대의 흐름을 읽고 있는가? 특히 재테크에 대한 흐름을 제대로 파악하고 있는가? 적어도 노후를 위한 준비를 제대로 하고 있는가는 미래가치를 현재가치로 보았을 때 인정 받아야만 하는 것이다.   물가가 뛰고, 저금리가 지속되어도 ' 수익형부동산 ' 은 미래가치를 반영한다. 지난정권까지만 하여도 누구나 손쉽게 아파트 투자를 통해 많은 매매차익을 얻을 수 있었다. 그리고 1가구 다주택을 통한 임대수익 창출도 가능하였었다. 불과 1년정도 사이에 아파트가 가치하락으로 애물단지가 되었고, 은행으로부터 대출을 받아 임대사업을 해왔던분들은 불어나는 이자에 2중고를 겪고 있는 것이다.   대부분의 사람들이 미래에 대한 준비를 위해 제일 선호하는 재테크 수단이 부동산이라고 한다. 부자들의 90%이상도 부동산을 통한 부를 추척해 왔던 게 사실이다. 과거와는 달리 제도적으로 꽁꽁 묶여있고, 향후 5년간 공급과잉 상태를 유지할 수 밖에 없는 주택시장에 아직도 미련을 떨치지 못하는 분들을 보면 너무 구태의연하고 감각적인 재테크에 의존한다 는 생각이 들곤 한다.   수익형부동산의 대표적인 부동산은 상가시장이다. 아직까지 제도적으로 많은 제제를 받지는 않지만 상가시장은 경기흐름에 민감하다. 수익형부동산 임에도 불구하고 맥을 못 추는 이유는 상가 역시 공급과잉과 경기흐름에 직격탄을 맞고 있기 때문이다. 주상복합 건축 시 상가 및 오피스텔 의무건출 비중이 10%에서 30%로 증가되면서 도심속 상가들이 분양에 맥을 못추고 있는 것이다. 따라서 상가의 투자는 경기의 흐름이 예측되는 시점에서 고려해야 할 투자처라 여기시면 될 것이다.   최근 행정수도이전이 불발로 이어지면서 급부상하는 것이 민간복합도시건설에 귀추가 몰리고 있다. 민간자본의 흐름을 통해 막혀있는 동맥경화를 풀고자 하는 정부의 강력한 의지를 야당도힘을 실어주고 있다. 그 대안 중에 눈에 띄는 것이 복합레져단지의 건설이다. 대기업의 본격적인 레저시장진출의 문을 올해부터 열어 준다는 것이다.   여러분들도 느끼시겠지만 올해부터 국내의 레저시장은 급속한 확장과 변화를 가져올 것이다. 주 5일 근무가 익숙해지면서 생활패턴이 4도 3야(4일은 도시에서 3일은 야외에서의 삶)의 삶으로 변화되고 있고, 볼거리, 먹거리, 쉴거리, 놀거리의 5감 만족을 느낄 수 있는 장소를 찾아 수 많은 사람들이 움직이고 있다는 것이다. 또한 한류열풍으로 국내에 밀어닥치는 중국인, 일본인 그리고 동남아시아에서 러시아인까지의 관광객을 담을 바구니가 필요한 것이다.   관광협회의 자료를 보면 2010년까지 중국인의 한국방문의 약 1억명에 달할 것으로 예측하고 있다.   이렇게 몰려드는 관광객을 유인하는 길은 무엇일까? 그것은 관광테마와 프로그램 개발이라 할 수 있다. 영동고속도로를 축으로 하는 스키장에 가면 동양인 외국인을 많이 볼 수 있다. 여기에 다녀간 외국인들이 하나같이 말하는 한국관광은 단조롭다는 말을 한다. 앞으로 국내의 관광시장은 국지적마케팅이 아닌 글로벌한 마케팅을 위한 전략으로 대대적인 변화를 가질것으로 보인다.   여러분은 국내의 관광지역 1번지를 어디라고 생각하는가? 누구든 강원도와 제주도를 꼽을 것이다.   이쯤에서 그럼 레저부동산에 대해 알아보자.   레저가 뜨면, 덩달아 뜨는 것이 땅값이다. 맨땅이 뜨는 것이 아닌 개발 확정지의 지가가 엄청나게 오른다는 것이다. 동해에 산위에 썬크루즈배가 있는 정동진의 땅값이 200배오르는데 불과 4년이 소요되었다. 또한 삼성보광휘닉스파크와 현대성우리조트도 개발 5년동안 166배와 150배의 상승이 있었다.   부동산의 흐름에 순응하기 바란다. 하나에 익숙해져 다른 것을 기피하다 보면 한눈이 멀기 때문이다   레저부동산은  ' 미래가치를 반영한 수익형부동산 ' 이라고 생각한다. 왜냐하면 개발에 따른 지가상승을 보장 받고, 건축을 통한 지속적인 임대수익 창출이 보장되기 때문에 노후를 위한 진정한 재테크임에 틀림이 없는 것이다.   레저부동산에 성공적인 투자를 위해서는 첫째, 개발사업의 주체자인 시행사가 맏을 수 있는 회사인가를 확인해야 하며, 둘째, 개발사업부지의 위치도 및 개발사업지의 규모를 확인하고, 셋째, 개발사업의 사업아이템과 사업진행 사항을 검토 해야한다. 넷째, 개발에 따른 예상수익과 개별건축에 따른 임대수익을 예측해야만 한다.   국내 최대의 레저부동산 개발사업에 주목하기 바란다. ' 더블수익형부동산 ' 이란 말을 들어 본적이 있는가? 개발에 따른 엄청난 지가상승과 영원한 임대수익을 보장 받을 수 있는 것이 더블수익형부동산인 것이다.   과거 대기업들이 독식을 해왔던 레저개발 사업이 직영처리로 일반투자자들이 접근할 수 없었던 것에 비해 C기업이 개발하는 사업부지는 일반인들도 투자가 가능하다. C 기업의 개발사업부지는 강원도와 제주도에 집중 되어 있고, 한사업지의 경우 국내 1군업체중 S 그룹에서 시공을 하게되어 브랜드 입지가 강화되었다. 또한 각각의 사업부지별 테마가 다채로와 개발단지별 연계구축 또한 엄청난 시너지효과를 가질 것이다.   이제 진정한 老테크를 실천하자. 더 이상 주저함이 없는 자는 찬스를 잡을 것이고, 아무런 준비 없는 자는 노년의 고독함과 쓰라림을 받게 될 것이다. 능력 있는 부모가 대접 받을 수 있고 단란한 가정도 건사할 수 있는 것이다.   찬스와 행운은 다르다는 것이다. 찬스는 전략적으로 이루어내는 것이고, 행운은 기대치 않는 복이라는 것이다. 노력을 통해 흙 속에 묻혀있는 진주를 잡는 찬스가 되길 바란다.