여유자금 투자 "역시 땅"

[하반기 부동산 종목별 재테크]여유자금 투자 “역시 땅”

올 하반기 내 수준에 딱 맞는 부동산 재테크 상품은 무엇일까. 시중에는 유동자금이 넘치는 상황에서 자금 여력이 있는 투자자들이 마땅한 투자처가 없어 전전긍긍하고 있다. 주택시장도 정부의 규제가 계속되고 있는 가운데 서울 강남권,경기 분당?용인권 등 최근 들어 급등세를 보이고 있는 지역은 거래시장보다 ‘호가시장,’ 즉 ‘입김’이 시장을 주도하는 모습이다. 이 때문에 부동산을 통해 여유자금을 굴려보려는 투자자들은 더욱 갈피를 잡기가 어렵다. ◇토지시장, 하반기 ‘될 곳은 된다’=올 상반기 토지시장은 기업도시 시범사업 선정 추진과 행정복합도시 이전 계획 구체화, 고속도로 등 각종 도로 개통 예정지역을 중심으로 투자자들이 대거 몰려들었다. 이런 과열을 우려해 정부는 토지거래허가구역과 양도소득세를 실거래가로 과세하는 토지투기지역을 확대지정하는 등 시장 압박정책을 폈지만 시장에선 위장전입과 가처분등기, 실 거래후 6개월 뒤 소유권 이전, 다운계약서 작성 등의 편법거래로 맞섰다. 때문에 토지시장은 올 상반기 부동산 시장에서 가장 과열된 종목으로 평가됐고 실제로 토지의 개별공시지가는 지난해에 비해 평균 18.9%나 상승했다. 하지만 정부가 외지인 토지 취득 강화와 양도소득세 실거래가 과세, 신속한 토지투기지역 지정 방침을 거듭 밝히고 있다. 이는 토지에 대한 신규 투기수요를 차단하고 지가 급등을 어느 정도 진정시키는 효과를 가져올 것으로 보인다. JMK플래닝 진명기 대표는 “하반기 토지시장은 각종 규제가 몰려 있지만 향후 택지개발 및 역세권 개발, 도로 개통 등의 이유로 실수요가 꾸준히 늘어날 지역은 추가 상승 여력이 있어 여전히 투자자들이 몰릴 것으로 보인다”며 “반면 규제를 피해 투기수요가 몰렸던 지역은 가격이 급등한 상태여서 조정 가능성도 충분하다”고 말했다. 진대표는 이에 따라 “지금까지 토지시장을 망원경으로 살펴보고 투자했다면 앞으로는 현미경으로 해당 물건에 대해 철저하게 분석한 뒤 접근해야 한다”고 덧붙였다. ◇경매, 과열 지속 ‘숨고르기’ 필요’=경매시장 역시 부동산 시장 회복 기대감에 따른 풍부한 부동자금 유입과 저가매입 매력의 이유로 상반기 동안 뜨거웠던 종목이었다. 특히 연초 아파트가 주도했던 경매시장은 중반기로 넘어오면서 상가와 토지시장으로 번졌다. 이런 열기로 과거 일반 경기흐름에 1개월 정도의 시차를 두고 후행했던 경매시장은 경기흐름과 시차없이 동조현상을 보이고 서울 강남권 등은 낙찰가 상승이 일반 부동산 가격을 끌어올리는 선행지수 역할을 했다는 게 전문가들의 분석이다. 법무법인 산하 경매사업팀 강은현 실장은 “상반기 경매시장은 ‘지역불문, 가격불문, 종목불문’ 등 ‘3불문’ 현상이 재현됐다”며 “단기 과열된 시장이 하반기에는 조정 가능성도 예상돼 투자자들은 높은 입찰가 등으로 추격매수에 나서기보다는 당분간 시장 추이를 지켜보는 자세가 필요한 시점”이라고 덧붙였다. ◇부동산펀드, 시장 확대 ‘가속화’=리츠, 부동산신탁과 함께 부동산 간접투자의 대표 상품으로 꼽히는 부동산펀드도 올하반기 성장종목으로 손꼽힌다. 지난 2004년 부동산펀드 설정액은 약 1조2000억원에 이르렀지만 올해는 1∼5월까지만 약 8000억원에 이른 것으로 집계됐다. 물론 상반기에는 공모펀드보다는 사모를 통한 펀드모집이 대부분이었다. 하지만 하반기에는 상반기에 비해 일반투자자들의 투자가 허용되는 사모펀드가 다수 나올 것으로 업계에서는 예측했다. 더군다나 리츠 시장 진입을 대폭 완화한 부동산투자회사법이 개정 시행돼 올 하반기부터는 리츠 투자상품 출시가 본격화될 전망이다.. 다올부동산신탁 ZIVIS팀 이학구 팀장은 “부동산펀드는 진입장벽이나 상품 구성이 다른 종목에 비해 유리하고 소액투자, 안정성, 환금성 등 간접투자상품의 매력도 두루 갖추고 있어 일반인들의 접근이 수월하다”며 “이로 인해 시장이 대폭 확대될 것으로 예상된다”고 덧붙였다. ◇상가, 차별화 속 침체 ‘불가피’=상가시장은 후분양제와 소비 감소 등 내수경기 침체로 상반기 동안 약세를 면치 못했다. 다만 풍부한 유동인구로 보증금과 임대료가 올라가는 일부지역과 여전히 높은 경쟁률 및 낙찰가율을 기록하고 있는 주공아파트 단지내상가 등이 있기는 하지만 이런 현상도 국지적인 모습에 그치고 있다. 이처럼 여전히 소강상태에 머물러 있는 상가시장은 지난 4월부터 시행된 후분양제와 지난 2∼3년 동안 부동산 시장 활황을 타고 공급된 기존 상가의 입주물량, 향후 경기 변동 상황에 따라 다양한 양상이 전개될 것으로 보인다. 물론 시장 상황에 따라 다소 살아날 것으로 예상되는 지역과 종목도 엿보이지만 하반기 상가시장은 대체로 위축될 것으로 예상된다. 특히 과잉공급현상을 보이고 있는 상가 밀집지역은 보증금과 임대료 하락이 불 보듯 뻔하다. 하반기 상가시장은 단지내상가, 테마상가, 근린상가, 복합상가 등 종목별로 다르기는 하지만 유동인구의 동선, 경쟁상가와의 시너지효과, 접근성, 주변 발전 가능성, 차별화 등에 따라 명암이 엇갈릴 것으로 전문가들은 내다보고 있다.