저금리와 대토(토지를 수용당한 토지주가 인근에 새 땅을 매입) 수요, 각종 개 발계획이 쏟아지면서 전국의 땅값이 크게 올랐다.
전국 개별공시지가가 지난해 에 비해 18.9% 급등해 땅값 총액은 2000조원을 넘어섰다.
정부는 급등한 땅값을 잡기 위해 각종 규제정책을 내놓고 있지만 마땅한 대체 투자처가 없는 상황에서 토지에 대한 투자자들의 관심은 식을 줄 모르고 있다.
토지 전문가들은 정부의 각종 규제정책으로 토지시장이 양극화할 것으로 전망 하고 있다.
개발호재가 있는 지역은 규제에도 불구하고 지속적으로 땅값 상승 과 토지거래가 이뤄지겠지만 특별한 호재 없이 규제를 피하거나 분위기에 편승 해 가격이 오른 곳은 가격이 조정되고 거래도 줄어들 것이라는 분석이다.
땅의 용도로 임야는 보존을 강화하는 반면 농지는 농수산물 개방에 따라 농촌 지역 활성화를 위해 향후 규제가 완화될 것으로 전망하고 있다.
진명기 JMK플래닝 사장은 "아파트시장도 양극화되듯이 토지시장도 양극화될 것 "이라며 "토지거래허가 강화, 실거래가 과세 등의 영향으로 개발호재가 줄어든 홍성ㆍ예산지역이 거래가 많이 줄어든 것처럼 이런 현상은 앞으로 심화될 것" 이라고 말했다.
◆ 기업도시 등 투자유망
＝각종 규제가 있지만 그래도 토지투자 유망지역은 개 발호재가 있는 지역이다. 정부의 기업도시, 공기업 이전의 효과가 기대되는 곳 이 사례다.
조만간 기업도시 시범사업지 2~3곳이 선정되고 공기업 이전지의 윤 곽이 드러날 예정이다. 기업도시로 선정되면 향후 토지 보상, 착공 등의 과정을 거치면서 단계적인 지 가 상승을 기대할 수 있다.
행정중심복합도시의 경우 수용지 보상가가 풀리는 연말이면 인근 지가가 재반등할 것으로 보인다. 또 수도권 확장의 축에 있는 지역인 경기도 남양주, 화성, 평택, 용인, 김포 등도 유망 투자처다.
남양주는 진접ㆍ별내 신도시 개발, 화성은 대규모 택지개 발과 평택항 주변 산업단지의 배후지 역할로 성장동력이 강하다.
평택은 미군기지 이전에 따른 대토 수요가 예상되고 KTX 평택역, 평택시청사의 유력한 후보지로 투자가치가 기대된다.
용인은 서울~용인 민자고속도로와 경전 철 건설 등 교통 사정이 크게 향상됨에 따라 꾸준한 투자 수익이 예상된다.
김포는 서울에서 직선거리가 가깝고 사회기반시설에 대한 비용부담이 작아 개 발이 비교적 쉽기 때문에 추가 개발 여지가 많은 지역이다.
부산ㆍ경남 지역은 2008년 부산 신항만 개장을 앞두고 배후 물류단지와 주거단 지 개발이 활발하다.
경남지역 도시화 확장에 따라 부산-진해-마산ㆍ창원-하동-여수ㆍ광양 축을 따 라 각종 인프라스트럭처 구축의 혜택이 예상된다.
강원 평창, 홍천, 횡성 등 은 동서고속도로, 제2영동고속도로, 서울~원주~강릉간 복선전철화사업 등 교통 망 확충과 레저수요 증가에 따른 지가 상승을 기대할 수 있다.
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◆ 토지거래시 유의점
＝개발호재지역이라도 곳곳에 '함정'이 있다. 토지는 전문가라도 판단하기 어려운 분야다. 하물며 초보자의 경우에는 더욱 투자에 신 중해야 한다.
정부 규제가 강해지고 이미 가격이 많이 오른 만큼 지자체나 민간의 개발재료 가 부풀려져 가수요가 붙은 지역에 '막차'를 타지 않도록 주의해야 한다. 우선 개발 재료의 옥석을 잘 가려야 한다.
개발 재료마다 △정책 변수 △사업 비 조달 △인구 유입 효과를 냉정히 살펴야 한다.
일반적으로 큰 개발 재료가 있는 지역은 건설 후 지속적인 지가 상승을 기대하며 규제를 감수하고 투자하 기도 한다.
그러나 기업도시나 혁신클러스터가 조성되더라도 인구 유입 효과가 없다면 파 급효과가 크지 않을 수 있다.
토지거래 계약을 하기 전에 △등기부등본 △토지대장 △토지이용계획확인원 △ 지적도 등 공부를 확인하는 것은 기본이다. 또 개발이 가능한 땅인지도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
땅표면의 경사도가 25도를 넘을 경우 허가가 잘 안나올 가능성이 있고 어렵게 개발허가를 받더라도 개발 비용(토목공사비)이 비싸게 먹힐 수 있다.
고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 "중개업소, 특히 토박이가 아닌 외지에서 온 중개업소가 많이 있는 곳은 이미 부동산가격이 많이 오른 지역이라고 보면 된다"면서 "또 중개업자가 보여주는 공부만 믿어서는 안되고 반드시 투자자가 새로운 공부를 가지고 확인해야 할 것"이라고 충고했다.
달라지는 토지규제에도 유의해야 한다. 외지인 소유 농지와 임야의 양도소득세 를 실거래가로 과세하고 토지거래허가구역 내 임야도 300평을 넘으면 6개월 이 상 거주해야 거래가 가능해진다.
대규모 개발 예정지는 앞으로 지정고시 전 토지거래허가구역 지정을 의무화하 고 분기별로 지정되던 토지투기지역을 월별로 지정하며 허가구역 내 땅을 산 뒤 허가 목적과 다르게 땅을 이용할 경우 현행 500만원인 과태료를 공시지가의 20%까지 물린다.
[박기효 기자]
수도권 관리지역 세분화 '주목'
올해 말이면 수도권 지역 시ㆍ군의 관리지역(옛 준농림지ㆍ준도시지역)이 △계 획관리 △생산관리 △보존관리로 세분화된다.
이들 지역은 토지적성평가와 도시관리계획을 거쳐 개발이 가능한 계획관리지역 과 보존 위주의 보존관리ㆍ생산관리지역으로 구분되는 것이다.
계획관리지역은 건폐율 40%에 용적률 100%로 각종 개발이 가능해 투자가치가 높지만 생산ㆍ보 존관리지역은 건폐율 20%에 용적률 80%에 불과하고 개발이 제한되므로 투자가 치가 떨어진다.
관리지역은 전국 2만7239㎢(전 국토의 27%)이며 수도권과 광역시 및 광역시 인 근 지자체(47개 시ㆍ군)는 올해 말까지, 그 외 101개 시ㆍ군은 2007년까지 관 리지역을 세분화해야 한다.
따라서 현재 관리지역 땅이라고 무턱대고 구입하기 보다 계획관리지역으로 될 가능성이 높은지를 판단해 투자해야 할 것이라고 전문가들은 충고한다.
관리지역 세분화의 기초과정인 토지적성평가는 개별토지가 갖는 특성과 사회적 가치를 평가해 보전할 토지와 개발 가능한 토지를 체계적으로 판단하기 위한 것으로 한국토지공사 등에서 작업한다.
토지적성평가는 △경사도 △표고 △도시용지비율 △경지정리면적 △전ㆍ답ㆍ과 수원 면적비율 △기개발지와 거리 △공공 편익시설과 거리 △도로와 거리 등을 검토해 개발할 곳과 보존할 곳을 잠정 결정한다.
현재 화성시의 경우 발안ㆍ남양지역은 도시관리계획 수립을 위한 용역작업을 진행중이며 동부권은 공람공고를 마치고 경기도에 결정신청을 한 상태다.
용인시는 9월에 도시관리계획을 수립할 예정이다.
건교부 관계자는 "해당 시ㆍ군에 공문을 보내 현재 진행사항을 파악하고 있으 며 지자체에 계획 수립을 독려할 계획"이라고 설명했다.
기업도시. 수도권확장지역 유망
