역세권 부동산 체크포인트는?

지금으로부터 몇해전까지만 하더라도 역세권이란 말은 서울과 수도권을 제외하고는 생소했습니다. 그러나 지금은 부산,대구,대전,광주까지 지하철이 1호선은 물론이고 추가노선,연장노선까지 확대되고 있습니다.

부동산에는 "역세권이 돈이다"라는 말이 있습니다. 이러한 말을 쉽게 들으면서도 역세권에 있는 아파트나 상가 매입을 주저하는 사람이 많습니다. 이유는 가격이 높기 때문입니다. 그런데 다른 측면에서 보면 역세권에 있는 상가나 아파트는 다른 지역에 있는 것보다 가격을 높게 쳐주고 매도하기가 쉽습니다.

이유는 무엇일까요? 역세권에 있는 상가나 아파트는 다른 지역에 있는 것에 비해 수요가 몰리기 때문입니다. 그렇다면 어느 정도 가격이 적정선일까요? 흔히 이야기 하는 역세권의 잇점은 또한 무엇일가요?

역세권은 아파트나 상권에 미치는 영향은 지대하다고 볼수가 있겠습니다. 따라서 역세권을 이해하고 투자하는 사람과 그렇지 못한 투자 결과는 엄청난 차이로 나타나게 됩니다.

일반적으로 역세권이라 함은 지하철역 또는 전철역을 중심으로 접근성이 좋은 지역을 일컫는 말로서 역주변 지역을 통괄해서 말하곤 합니다. 다시말해서 지하철역 또는 전철역에서 걸어서 5~10분이내 또는 거리로 500m이내를 말하는 것입니다.

그러나 역세권이라고 해서 무조건 정해진 기준이 아니며 여러 가지 측면에서 기준을 두고 나누어 볼 수 있겠습니다.

역세권은 1차,2차로 나뉜다.

1차 역세권이란 지하철역 또는 전철역에서 반경 500m 이내로 도보 5분이내 거리에 있는 것을 말하고, 2차 역세권이란 지하철역 또는 전철역에서 반경 500~1000m로 도보 10~15분 거리를 두고 말합니다.

역세권은 단일,환승,종점으로 나뉜다.

단일역세권은 1개의 지하철역 또는 전철역에 있는 역세권이냐 아니냐 기준이고, 이중·환승 역세권은 2개 지하철 또는 전철역이 있거나 2개 이상 노선이 교차해 환승 가능한 역을 말합니다. 또한, 종점 역세권이란 종점지역에 있는 역세권을 말합니다. 따라서 어떤 역세권이냐 아니냐에 따라 역세권의 평가는 달라지고 이에 따른 아파트나 상가의 조성은 크게 달라 지게 됩니다.

지방도 지하철 시대돌입

지방 주요 도시에서 지하철이 속속 개통되고 있습니다. 2005년 10월과 11월 대구지하철 2호선과 부산지하철 3호선이 개통된 데 이어 2006년 3월 16일 대전지하철 1호선이 개통됨에 따라 지방도 본격적인 지하철 시대를 맞았습니다.

지하철 개통 호재에 힘입어 역세권을 중심으로 한 주택시장도 신규 분양 열기가 뜨거워질 전망입니다. 역세권 아파트는 그렇지 않은 단지에 비해 프리미엄이 높게 형성돼 아파트 수요자들의 관심도 집중되고 있습니다. 또 전월세 수요자들이 지하철 역세권을 선호하기 때문에 임대사업을 목적으로 하는 투자자들이라면 역세권 주변 아파트를 주목할 만 합니다.

늘어나는 역세권 유의사항 과 그 투자 방법은?

역세권 아파트라고 해서 모두 프리미엄이 높게 붙는 건 아닙니다. 같은 지하철 노선이라도 지역별로 호재가 미치는 영향력이 다릅니다. 노선이 어느 지역을 지나가느냐에 따라 가격 상승률에 영향을 미친게 됩니다.

지하철 노선이 도심지역이나 핵심 주거단지를 지나가면 인근 주택시장에 미치는 영향이 큽니다. 반면, 구도심이나 개발이 덜 된 지역, 아파트 단지가 없는 지역은 지하철이 개통돼도 호재로서의 영향력은 상대적으로 낮습니다. 따라서 역세권 인근 아파트를 선택할 때도 입지 분석을 철저히 해야 역세권 프리미엄을 누릴 수 있겠습니다.

1. 역세권 아파트는 직접 확인하는것이 필수

역세권 아파트라고 해서 다 같은 것은 아닙니다. 지도상 역세권 아파트라고 해도 실제로 현장에 가서 직접 확인하는 과정을 거쳐야 합니다. 지도상에 역과 가깝더라도 아파트 진입로가 좁거나 비탈길에 있으면 그 가치는 떨어지게 됩니다.

또한 역과 접근성에서 도로를 건너야 하거나 계단을 오르내려야 하다면 역세권 효과는 크지 않습니다. 요즘은 대단지 아파트가 많은데 아파트 정문은 전철역과 인접해 있지만 아파트가 안쪽에 있거나 후문 또는 구석에 있는 세대는 역까지 10분이상 걸리는 곳도 있습니다.

즉, 동의 위치에 따라 역세권에서 제외될 수 있기 때문에 역세권 아파트라고 할지라도 현장을 직접 찾아가서 주변 환경을 살펴봐야 합니다.

2. 역세권은 소형아파트도 경쟁력이 있다.

역세권 아파트는 교통이 편리한 장점 때문에 임대수요가 꾸준하게 있고 시세 변화에 탄력적으로 잘 반응합니다.

역세권 아파트는 대개 전세가격 비율이 60~70%선으로 집값 하락기에도 경기에 민감하지 않아 하락폭이 그리 크지 않다는 강점을 가지고 있습니다.

그렇기 때문에 역세권 소형아파트는 투자시 자본소득(일명 임대소득)과 개발이익을 동시에 취할 수 있는 아파트로 보고 투자시에는 역세권 아파트이어야 합니다.

3. 노선 개통 또는 연장 예정 아파트에 투자하자.

통상적으로 역세권 아파트 값은 3번 오릅니다. ▷역 위치 확정때 ▷공사 착공시 ▷개통 직전-후 등 크게 3차례에 걸쳐서 오릅니다. 그 중에서도 가격 상승이 가장 두드러지는 시점은 개통 2~3 개월 전부터 개통 직후까지 입니다. 개통시점이 많이 남았을 경우 오히려 공사가 진행되는 동안 겪게 되는 교통 불편 때문에 상승세가 뚜렷하지 않습니다.

현재 김포공항~여의도~구반포~고속터미널을 연결하는 지하철 제3기 9호선이 착공에 들어가 공사중에 있습니다. 김포공항에서 한강을 따라 동서를 연결하므로 기존노선과 환승역이 많고 인천국제공항, 김포공항, 강남고속버스터미날이 연결되어 항공과 버스, 지하철이 어우러져 아파트 가격에 영향을 끼치게 됩니다.

이 구간에는 가양동, 염창동, 노량진 본동, 흑석동 등 그 동안 지하철에서 소외 되었던 지역이 포함되어 있기 때문에 상당한 상승호재를 내재하고 있습니다.

또한 3호선이 수서에서 연장되어 가락시장~오금동까지 착공하여 투자가치가 있는 지역으로 부상하였고, 8호선이 암사~구리~사능까지 연장될 계획에 있어 이 지역 역세권 아파트에 관심을 가질 필요가 있습니다.

뿐만 아니라 서울 주변지역을 연결했거나 연결할 예정인 신분당선(신갈~영통~수원역), 중앙선(청량리~덕소), 수도권1호선 연장선(병점-천안), 파주경전철, 의정부경전철 등도 관심을 가져야할 지역입니다.

4. 역세권 아파트라고 한 배는 아니다.

지하철역과 가깝다고 해서 똑같은 역세권이 아닙니다. 역세권 주변의 편의시설이나 주변 환경에 따라 그 가치는 달라집니다.

역을 중심으로 상권이 발달되어 편의시설이나 타 교통시설의 연계가 좋다면 최고의 역세권 아파트가 됩니다. 이중·환승 역세권에 위치한 아파트가 여기에 포함될 수 있습니다.

그러나 역 주변에 유흥업소가 번성해 있거나 그럴 여지가 있으면 주거가치가 떨어져 아파트 가격에 악영향을 주게 됩니다. 또한 유동인구가 적어 상권이 발달되어 있지 않은 경우도 마찬가지입니다. 아파트 가격은 오히려 내릴 수도 있는 점을 염두해 두어야 합니다.

또한 지상철의 경우 소음과 먼지로 인해 상당한 어려움을 겪을 수 있어서 어느 정도인지 확인을 해야 합니다. 집에서 지하철 소음이 심하게 들린다면 생활에 상당한 영향을 줄뿐만 아니라 집값과 상권에도 상당한 영향을 받기 때문입니다.

5. 우량 역세권 과 불량 역세권을 구분하자.

우리는 흔히 역세권 밖인데도 불구하고 역세권이라는 이름을 내세워 소비자를 유혹하는 광고지를 자주 보게 됩니다. 일명 짝퉁 역세권 아파트를 말합니다. 도보로 5분이라는 광고를 보고 가보면 도보로 10분이상, 심지어는 자동차로 5분인 경우가 있습니다.

또한, 500미터 이내의 역세권인데도 불구하고 다른 도로에 막혀 길이 끊기거나 다른 건물에 막혀 돌아가 실제 500미터가 훨씬 넘는 일이 흔하게 일어난다면 역세권이라 할 수 없습니다. 따라서 역세권이라고 하면 반드시 현장에 직접 가서 확인해야 합니다.

예를 들어보자면 서울 지하철 1호선의 경우 서울시내 229개 역세권가운데 아파트가격이 상대적으로 낮습니다.


지하철 1호선 창동역에 인접한 A아파트 경우 동과 위치에 따라 가격 차이는 크게 납니다.

개봉역 인근 H아파트도 철도변은 다른쪽보다 평균 500만원이상 가격이 낮습니다.

재건축한 지하철 2호선 당산역 S 아파트 분양권가격은 역에 가까운 동이 다른 단지에 비해 500만원 정도 높았지만 입주를 앞두고는 오히려 역전되는 현상이 일어났는데 이는 거주 이외에 유동인구로 인한 소음과 먼지가 역세권의 가치를 떨어뜨린 것으로 판단됩니다.

블루칩 지역인 강남의 대형아파트 경우도 같은 단지 이면서도 역으로부터 가까운 단지보다는 단지 후면에 배치된 아파트가 높은 가격에 거래되기도 합니다.

우리는 상기에서 역세권이 아파트에 미치는 영향을 보았습니다. 또한 현재와 같이 경기가 침체될 때 역세권에 있는 상가나 아파트가 비역세권보다도 강력한 가격저항을 가지고 있다는 사실을 잘아실 겁니다.

역세권은 곧 돈입니다.

역세권 아파트에 투자해야 하는 이유도 오를 때 많이 오르고 내릴 때 강한 가격저지선을 가지고 있기 때문입니다. 따라서 경기가 어려울수록 역세권 아파트에 관심을 가지고 투자의 기회를 만들어 보시기 바랍니다. 왜냐하면 상승기나 활황기에는 역세권 아파트가 매도세가 줄어들어 매입하기가 상당히 어렵기 때문입니다.

상담을 하다보면 많은 분들이 투자란 어렵고 노력이 든다고 말씀을 많이 하십니다. 그러나 때로는 투자원칙은 너무나도 단순한 곳에서 있기 마련입니다.

투자에서 실패하는 이유는 간단한 원칙을 지키지 못해서 기인하는 경우를 주변에서 많이 보곤 합니다.

또 투자를 잘 하시는 분들을 보면 자신만의 원칙을 가지고 소신것 투자를 하시더라는 겁니다.

마지막으로 저의 바램은 이 글을 읽는 분들이 원하시는 결과를 이루시길 기원하는 마음입니다. 감사합니다.