[7월 재개발 동향] 기반시설부담금 피한 재개발구역 수요 관심 증가

 

- 7월 12일 이전 사업시행인가 받은 구역, 7월 초 전국 4곳, 마포 등 눈길

대한민국 부동산정보의 표준, 부동산114(www.r114.co.kr) 조사에 따르면, 전국적으로 지난 7월 한 달 동안 사업진척을 보인 재개발 구역은 총 14개 구역으로 서울 뿐만 아니라 대전, 부산 등 지방에서도 사업진척을 보였다.

사업단계별로 살펴보면 추진위 승인(7곳), 사업시행인가(4곳), 구역지정(2곳), 조합설립인가(1곳) 등 추진위 승인을 받은 구역이 많았다. 또한 사업시행인가를 받은 구역들은 모두 7월 12일 이전에 인가를 득해 기반시설부담금 부과도 피할 수 있게 됐다.
지역별로는 서울(5곳), 대전(4곳), 부산(3곳), 대구(2곳) 등 서울을 비롯해 지방까지 고르게 재개발 사업이 진행되고 있다.

● 사업시행인가 받은 4개 구역, 인근 아파트 가격엔 어떤 영향을 끼칠까?

지난 7월 12일부터 건축물의 건축행위로 인하여 유발되는 기반시설의 설치, 정비 또는 개량행위에 부과되는 기반시설부담금제가 시행됐다. 기반시설부담금은 건축연면적이 200㎡를 초과하는 건축물의 건축행위의 경우 국가 또는 지자체로부터 건축허가(사업승인)를 받은 날 부과하게 된다. 이에 따라 12일 이후에 사업시행인가를 받는 재개발 구역들에도 모두 기반시설부담금이 부과된다.

그러나 서울 마포구 마포로1구역52지구도심재개발(7/6), 부산 해운대구 우동제2구역(7/10), 중동제2구역(7/7), 대전 목동제1구역(7/10) 등 4곳은 12일 직전까지 사업시행인가를 마쳐 기반시설부담금을 피할 수 있게 됐다. 사업시행인가를 받은 구역은 막바지 사업이 진행되면서 관리처분 이후 가격상승을 기대하는 경우가 많아 매물을 거둬들인 경우도 나타났다.

- 서울 마포구 마포로1구역52지구 : 사업시행인가로 인근 아파트 가격도 상승
마포로1구역52지구는 마포구 신공덕동 18-2번지 일대로 도시환경정비사업이 진행되는 곳이다. 지난 2004년 5월 구역지정 이후 지난 2006년 7월 6일 사업시행인가가 났다. 4개 동 21층 규모로 아파트 476가구, 오피스텔 112실이 들어설 예정이며 태영, 현대건설, 대우건설 등이 시공할 예정이다.

매도, 매수 거래 자체가 끝물이라 현재 거래할 만한 물건은 거의 없다. 기반시설부담금도 피하게 되면서 문의는 있는 편이어서 주변 아파트 가격에도 상승 영향을 주고 있다. 신공덕동 래미안1차 아파트 등의 가격이 1,000~2,000만원 가량 올랐다. 33평형의 경우 7월 초 4억 3,000만원~5억 5,000만원으로 거래되던 것이 재개발 시업시행인가이후에는 4억 5,000만원~5억 6,000만원 선으로 올랐다. 43평형 역시 5억 5,000만원~7억 2,000만원으로 거래되던 것이 사업시행인가 이후 5억 6,000만원으로 하한가가 약 1,000만원 가량 올랐다.

- 부산 해운대구 우동제2구역 : 관리처분 앞두고 매물 회수
해운대구 우동 1025번지 일대(해운대공고,시흥맨션빌라 일원) 에서 진행중인 우동제2구역의 경우 지난 7월 10일 사업시행인가가 났다. GS건설이 시공을 맡으며 약 1,000여 가구가 건립될 예정이다.

사업시행인가 이후 매도자들의 기대감만 높아져 매물을 거둬들인 사례가 많았다. 현재 시장에선 매물을 찾기 어렵다. 최근까지 거래되는 시세는 주택의 경우 평당 매매가가 500만원, 상가의 경우 평당 600~700만원 수준이다. 하지만 매물이 귀해 거래가 쉽지 않다.
하지만 서울과 달리 재개발 사업진행 호재에도 불구하고 인근 롯데, 반도보라빌 아파트 시세에 별 다른 영향을 주지는 못하고 있다. 부산지역 부동산시장 자체가 공급물량 초과에 따른 장기화된 침체국면이 이어지면서 당분간 시장 약세가 이어질 전망이다.

● 기타 관심 구역 - 금호동 금호제18·20구역, 구역지정 위한 공람 중

금호동3가 632번지 일대 금호제18구역과 금호동4가 56번지 일대 금호제20구역이 7월 21일부터 구역지정을 위한 공람공고에 들어갔다. 이 중 금호제18구역은 20,798㎡에 해당되는 규모로 15,25,34,44평형 총 413가구가 들어설 계획이고 금호제20구역의 경우 33,948㎡ 규모로 18,24,32,42평형 총 593가구가 건립될 예정이다.

금호제20구역의 경우 조망이 우수해 최근 평당매매가가 1,100만원~2,000만원까지 거래가 된다. 옥수초, 금옥초, 장충중/고 등의 교육시설이 있으며 동호대교, 성수대교 등을 통해 강남권 진출입이 용이한 장점이 있다.

한편 인근의 금호동1차푸르지오는 금호18구역 구역지정 공람 이후 전화 문의만 늘어났다. 하지만 가격은 이미 상당히 올라 현재는 보합세이며 거래까지는 이어지지 않는다.

● 재개발 진행 활기 띠지만, 거래 시장은 조용한 편

7월 재개발 사업 진행은 12일부터 시행된 기반시설부담금 영향이 컸다. 한 달간 사업이 진행된 14개 구역 중 사업초기 단계인 추진위 승인뿐 아니라 사업 중반에 해당되는 사업시행인가를 받은 구역들도 꽤 차지했다. 부담을 덜기 위해 막바지 사업 추진에 박차를 가하는 곳이 많았다.

하지만, 도시재정비촉진법 시행으로 강북 뉴타운 사업 진행이 빠를 것으로 예상하고 있지만, 계절적인 비수기와 맞물리면서 본격적인 휴가철이 겹친 거래시장은 상당히 한산했다.
도촉법의 시행으로 향후 촉진지구로 지정되는 구역은 사업진행이 빨라질 것으로 기대돼 거래가 살아날 것으로 예상되지만 개발이익환수 등 투기방지대책이 재개발 시장에도 적용이 될 것으로 예상되고 있어 앞으로 재개발 투자 시 각별한 주의가 필요하다.
또한 부산을 비롯해 지방,광역시는 투자성 매수세가 거의 끊겨 재개발 사업 진척이 거래 활성화로 이어지지 않고 있기 때문에 역시 주의할 필요가 있다.