청계천변에 대단지 주상복합 아파트 황학동 "롯데캐슬 베네치아" 가 드디어 분양에 들어간다. 중구 황학동 2198번지 일대 삼일아파트와 연립을 재개발하는 사업으로 청계천 조망이 가능하고 주변 뉴타운, 재개발 사업과 맞물려 올해 유망 분양단지로 주목을 받은 곳이다.
대한민국 부동산정보의 표준 부동산114(sol.r114.co.kr) 에서 22일 문을 연 롯데캐슬 베네치아 모델하우스 현장에 직접 다녀왔다. 1년 이상 분양이 지연되면서 잡음도 많았지만 서울에서 모처럼 공급되는 대단지 주상복합이라 첫날 오전부터 많은 내방객들이 모델하우스를 찾았다.
[롯데캐슬 베네치아 모델하우스 내방객 모습]
◇ 단지개요 : 총 1,870가구, 일반분양은 23평형, 46평형 489가구
롯데캐슬 베네치아 주상복합아파트는 지하4층~지상33층, 6개 동 규모로 총 1,870가구가 공급된다. 평형별로는 임대평형인 16평형이 336가구, 23평형이 478가구, 33평형은 790가구, 45평형은 267가구 씩으로 구성된다. 이 중 일반 분양은 23평형 362가구, 45평형 127가구 등 489가구이다.
층별 구성은 지하4층~지하3층은 상가 주차장, 지하2층~지상3층은 상가, 지상3층~6층까지는 아파트 주차장이며 7층부터가 아파트다. 주차장 규모는 총 2,918대(가구당 1.56대) 수준이며, 입주는 2008년 4월 예정이다. 일반 분양가는 평당 1,200~1,800만원 대다.
◇ 청계천, 북한산, 인왕산 조망권 : 일반분양 23B타입 조망 탁월
롯데캐슬 베네치아는 서울 도심 중앙에 위치해 동서남북으로 북한산, 인왕산, 청계천 등의 자연 조망은 물론 남산과 도심 등 다양한 조망이 두루 가능하다.
청계천, 인왕산, 북한산 등의 조망이 가능한 평형대는 북향 쪽에 위치해 있는데 대부분 33평형 조합원 물량이고 일반 분양 중에서는 23B타입만 서북, 동북향 배치로 청계천 조망이 가능하다. 또한 서북향은 북한산을, 동북향은 도봉산과 수락산이 멀리 보인다.
그 외 단지 배치상 남향은 금호동, 행당동 방향이고 동향은 왕십리뉴타운 쪽이다. 서향은 두산타워과 남산 전망이 가능하다. 일반분양에 나온 평형 중 나머지 23A타입은 동향과 서향을 바라보며 45평형은 남향이다. 청계천 조망은 어렵지만 북향인 23B타입에 비해 일조 조건을 좋을 것으로 보여 장,단점 비교를 잘 해야 한다.
한편 조합원 분인 33평형은 청계천 등의 조망이 가능한 서북, 동북향 외에 남서, 남동향 배치도 있어 남서향은 남산, 동대문 쇼핑센터 등을 전망으로 가지고 남동향은 왕십리뉴타운이 보인다.
◇ 트리블 역세권, 동대문 상권, 왕십리 뉴타운 프리미엄 동시에
도심 중심부에 위치해 있어 교통여건과 주변 상권, 병원 등 편의시설이 우수하다. 동대문 운동장, 밀리오레, 두산타워 등의 쇼핑시설과 청계천 주변의 각종 재래시장을 이용할 수 있다. 또한 지하철 1,2,6호선 트리플 역세권으로 2,6호선 환승역인 신당역과 1,2호선 환승역인 신설동, 1,6호선 환승역인 동묘역을 모두 도보 10분 정도면 이용할 수 있다.
롯데캐슬 베네치아와 도로 하나 사이로 인접한 왕십리 뉴타운 역시 향후 프리미엄 상승에 도움이 될 것으로 기대된다. 왕십리 뉴타운 중 사업속도가 가장 빠른 제2구역이 최근 조합설립인가를 받아 재개발 사업에 탄력을 받고 있다. 앞으로 사업시행인가 및 관리처분인가 절차를 거쳐 올해 말 착공에 들어갈 예정이다. 왕십리 뉴타운 1,2,3지구는 총 5,500여 가구 이상이 건립되며 롯데캐슬 베네치아 1,870가구와 함께 총 7,000여 가구가 들어서는 대단지 주거단지를 형성한다.
◇ 조합원 분양가보다 저렴한 일반 분양가 주목
롯데캐슬 베네치아는 일반분양 가격이 조합원 분양가에 비해 비교적 저렴한 편이다. 23평형이 평당 1,200만원 ~ 1,300만원 대 안팎이고 45평형은 1,800만원 안팎이다. 분양사무소 담당자에 따르면 "청계천 및 뉴타운 사업으로 주변 시세가 많이 올랐는데 롯데캐슬 베네치아 분양가는 조합원분 시세와 주변 시세보다도 저렴하다" 라고 전하면서 하지만 "45평형 분양가가 7~8억 원 선이라 대출 규제로 인한 소비자 부담은 다소 커졌다" 고 조언했다. 비용 계획을 세우는 데 좀 더 신중해야 할 것으로 보인다.
조합분 시세는 평당 1,600만원 대부터 큰 평형은 2,000만원 대까지 형성돼 있다. 인근중개업소에 따르면 "최근 조합원분 시세는 33평형 조합원 시세가 평당 1,650만원대로 5억 5,000만 원선이다. 45평형대는 8억 5,000만원~9억 원까지 호가를 부르고 있다. 하지만 관리처분인가 후엔 양도세 부담으로 매수세가 딱 끊겼다" 라고 전하면서 한편 "청약이 진행되면 일반분양에서 떨어진 투자자들이 조합원 매물로 관심을 돌릴 것으로 기대하는 조합원들이 많다" 고 현지 분위기를 전했다.
한편 롯데캐슬 베네치아 일반분양 분은 등기 후에 바로 전매가 가능한 것이 메리트다. 최근 관심이 높은 수도권 유망 택지지구 분양 단지들은 대부분 원가연동제 및 채권입찰제 적용과 함께 전매제한 기간이 길어 상대적으로 단기 투자도 가능한 롯데캐슬 베네치아가 눈길을 끌고 있다.
◇ 소형 아파트, 동대문 상권 등 인근 생활권 실수요 및 임대사업자 적합
롯데캐슬 베네치아 일반 분양분은 동대문 상인, 직장인들의 관심이 높다. 중구 황학동 주변은 공고상가, 동대문 의류판매 등 상인들이 많은 곳이다. 하지만 이들 동대문 상권 상인들이 가까운 곳에 거주할 수 있는 주거공간이 부족하다. 소형 평형은 이들 실수요층 또는 이들 대상으로 임대사업으로 활용하려는 투자자가 고려할 만하다.
분양사무소 석정원과장에 따르면 "대출 규제로 45평형대 분양에 다소 부담을 느끼는 투자자들이 있다. 이들의 경우, 23평형대를 분양 받아 주변 젊은 동대문 상인들을 대상으로 임대사업으로 활용하고자 하는 상담도 많다" 고 전했다.
◇ 주변 주거환경은 아직 미흡, 묻지마 투자 주의
주변 재개발, 뉴타운 사업이 아직 초기 단계라서 공구상가와 재래시장, 낡은 단독주택이 즐비해 주변환경이 잘 정비되지 않은 것이 최대 단점이다. 재래시장과 낡은 상가아파트 등이 재개발될 것이라는 기대는 갖고 있지만 현재로서는 뚜렷한 계획이 없기 때문에 장기적인 입장에서 투자에 접근해야 한다.
교육시설도 미흡해 주거지로서는 제한적이며, 실수요층이 동대문 상권 및 직장인에 한정돼 가격 상승에 한계가 있을 수 있다. 또한, 주상복합 아파트는 상가가 활성화가 되어야 아파트 가격도 함께 상승하므로 주변 재래시장과 건물 내 상권형성도 꼼꼼히 따져봐야 한다.
결론적으로 홍보나 분양 현장 분위기에 휩쓸린 묻지마 투자는 금물이다. 무엇보다 중대형은 대출 규제도 있어 자금 계획을 꼼꼼히 세우고 향후 수익성이나 실주거 환경 등도 따져봐야 한다.
롯데캐슬 베네치아의 청약접수는 무주택, 1순위는 6월27일, 2순위 28일, 3순위 접수는 29일에 진행되며 당첨자 발표는 7월 6일이다. 계약은 7월11일부터 13일까지 진행된다.
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 | 동천·성복·신봉동·흥덕지구 투자 1순위 꼽혀
입지 동천동·단지규모는 성복·신봉동이 유리
흥덕지구는 분양가 평당 900만원대로 가장 싸
‘판교가 끝나면 용인의 시대.’
‘포스트 판교’로 불리고 싶어하는 곳은 많지만 사실 입지로나 미래 투자가치로나 판교에 근접할 만한 유망 청약지는 별로 없다. 그나마 가장 가능성이 높은 곳을 꼽으라면 전문가들의 추천 1순위는 여전히 용인이다.
부동산114에 따르면 판교 이후 연말까지 용인 지역에 쏟아질 신규주택은 1만7,000여가구. 이번 판교 2차 분양의 3배에 육박하고 판교 신도시 전체 주택의 60%에 해당하는 적지않은 물량이다.
그중에서도 동천ㆍ성복ㆍ신봉동과 흥덕지구 등 4곳은 하반기 분양시장의 ‘핵’으로 꼽힌다. 전문가들의 도움을 얻어 청약자들의 관심이 쏠리고 있는 이들 4곳의 장단점을 따져봤다.
◇입지ㆍ브랜드는 동천동=‘용인 빅4’ 가운데 입지만 놓고 보면 동천동이 최고라는 데 이견이 없다. 거리상 판교와 가장 가까운데다 분당의 주상복합 타운과 마주보는 자리다.
동천 1ㆍ2지구로 나눠 총 4,800여가구 규모로 개발될 예정인데 삼성물산 건설부문은 1지구에서 ‘래미안 U(유비쿼터스) 스타일’이 처음 적용된 2,500여가구의 ‘삼성 래미안’을 지을 계획이다.
문제는 분양가다. 사업이 오랫동안 지연된데다 판교 신도시 중대형 분양가의 영향으로 평당 1,500만~1,700만원대 분양가가 예상되고 있다. 성복ㆍ신봉 지역에 비해 교통개선 효과가 덜하다는 것도 단점이다.
◇단지규모ㆍ웰빙은 성복동=성복ㆍ신봉동은 동천동보다는 판교와의 거리가 멀지만 교통개선 호재가 눈에 띈다. 오는 2014년으로 다소 먼 얘기이긴 해도 신분당선 연장선의 수혜가 예상되고 서울~용인 고속화도로가 2008년 뚫리면 성복ㆍ신봉ㆍ영덕동(흥덕지구) 모두 서울 접근성이 좋아진다.
GS건설이 3,200여가구를 준비 중인 성복동의 경우 주변에 이미 ‘GS 자이’ 타운이 형성돼 있어 브랜드 인지도가 높은 랜드마크로 자리잡을 가능성이 크다. 중대형 위주라는 것도 장점 중 하나다.
성복ㆍ신봉동 모두
 | 백운산 자락에 위치한 덕분에 주변 자연환경이 좋고 일부에선 뛰어난 조망권을 노릴 수도 있다. 역시 분양가가 동천동과 비슷하게 만만찮은 수준으로 책정될 전망이다.
◇분양가 메리트는 흥덕지구=영덕동 일대 64만여평 규모로 조성되는 흥덕지구는 평당 900만원대의 저렴한 분양가를 최대 장점으로 내세운다.
지구 내 녹지율이 30% 정도로 주거환경이 쾌적한 편이고 서울~용인 고속화도로가 지구를 관통하는 등 교통여건도 개선될 전망이다.
단점은 주택업체들의 브랜드 파워가 성복ㆍ동천동 등지에 비해 밀린다는 점. ‘경남아너스빌’과 ‘신동아파밀리에’ 정도가 그나마 인기를 끌 만한 중견 브랜드다.
◇전문가 추천도 엇갈려=김규정 부동산114 팀장은 성복동을 청약 1순위로 꼽았다. 높은 분양가가 부담스럽긴 해도 공급규모나 브랜드ㆍ발전전망 등을 모두 고려할 때 ‘빅4’ 중 가장 낫다는 것이다. 동천동은 기존 재고아파트가 상대적으로 많다는 게 단점. 흥덕지구의 경우 오히려 수원 영통지구에 가깝다는 점과 브랜드 인지도, 중대형 비중이 상대적으로 낮다는 점 때문에 추천순위에서 뒤로 밀렸다.
반면 박상언 유엔알컨설팅 대표는 흥덕지구를 최우선으로 추천했다. 입지는 동천ㆍ성복동 등에 비해 떨어지지만 분양가 메리트가 있어 투자가치가 크고 광교와 연계되는 ‘디지털 도시’의 비전이 매력적이라는 이유에서다. 박 대표의 추천순위는 흥덕-동천-성복-신봉 등이었다.
함영진 내집마련정보사 팀장은 자금 마련에 여유가 있다면 동천-성복-신봉동 순서대로, 그렇지 않다면 흥덕지구를 노려볼 것을 권했다. 동천ㆍ성복동 등은 턱없이 높은 분양가가 예상되지만 미래가치를 감안하면 ‘그래도 남는 장사’라는 것. 흥덕지구의 경우 영통의 편의시설을 이용할 수 있고 점차 노후화되는 영통의 수요를 중대형 중심으로 끌어들일 수 있다는 설명이 뒤따랐다.
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