[인천은 지금] 넘치는 개발호재, 투자성 있나?

 

인천은 경제자유구역 지정, 송도-영종,청라지구 개발, 검단신도시 개발, 지하철 연장 등 각종 개발 호재로 투자자들의 관심이 뜨겁다. 하지만 최근 수도권 투자시장이 다소 침체된데다 투자자 입장에서는 "과연, 인천의 각종 개발 호재가 얼마나 투자성이 있을까?" 하는 의구심으로 섣불리 투자 결정을 하지 못하고 있는 상황이다.
인천의 개발 현황과 투자성을 짚어보고, 관심을 모으고 있는 하반기 신규 분양 지역들도 짚어보자.

◇ 개발 호재, 도대체 어떤 것들이 있나?

인천의 개발 호재는 크게 세가지로 볼 수 있다. 경제자유구역으로 지정된 송도, 영종, 청라지구와 검단신도시 개발, 그리고 각종 지하철 연장, 도로건설 등 교통 개발 등이다.
2005년 첫 입주를 시작한 송도신도시는 이미 상당한 프리미엄이 붙어있는 상태로 국제도시로 개발될 예정이라 투자자는 물론 실수요자들의 관심도 높다. 올 4월에 발표된 검단신도시 개발도 청라지구, 김포시 등과 가까워 관심이 집중된 상황이다. 이와 더불어 지하철 7호선 연장 등 각종 지하철 공사로 경제자유구역과 인천 구시가지 접근성이 크게 개선되는 데다가 각종 도로 개발로 서울 접근성도 좋아져 기대를 모으고 있다.

1. 송도 VS 청라 VS 영종 VS 검단

송도지구는 89년부터 사업을 시작해 국제도시로서 기대가 높은 곳이다. 총 1,611만평으로 25만 2천명의 인구를 수용한다. 국제업무 지식정보산업과 IT, BT관련 국제기업이 유치된다. 외국인 유치를 위한 국제학교, 국제병원, 센트럴파크 등이 건립된다. 또한 55만평의 연세대 송도캠퍼스 및 인천대학교가 건립되며 포스코건설 서울사옥 이전 계획도 있다.

영종지구는 중구 운서, 운남, 중산동 일원으로 인천공항지원 배후신도시 건설과 공항과 연계한 국제적인 관광단지로 조성된다. 총 4천184만평으로 인천경제자유구역 중 가장 넓고 공항과의 접근성이 가장 뛰어난 곳이다. 하지만 인구는 14만5천명으로 송도지구보다 10만명 정도가 적다.

청라지구는 서구 원창동 연희동 경서동 일대 총 578만평 규모에 9만명을 수용한다. 2012년까지 국제 업무타운으로 국제금융과 초대형 관광,스포츠 레저단지 등을 갖춘 국제도시로 건설계획이다. 2010년부터 1단계 지역의 공동주택지 7천600가구를 시작으로 순차적으로 입주한다.

검단신도시는 서구 검단,당하,원당동 일대로 총 457만평 자족형 신도시로 건설된다. 주택공급은 7만5000가구이며 인구는 20만명을 수용할 계획이다. 행정,문화,교육의 중심 도시로 수도권 서북부 거점도시로 활용한다. 이 곳은 김포신도시와 청라지구와 가깝다.

2. 각종 지하철 공사와 도로 개발

진행중인 인천지역 지하철 개발사업으로는 지하철 7호선 연장, 인천공항철도, 수인선, 인천 지하철 2호선 개발 등이 있다.
지하철 7호선 연장구간은 온수역~부천시 상동~부평구청역 구간이며, 최근 인천시에 따르면 부평구청에서 청라지구까지 연장하는 계획을 마련한 것으로 알려져 인천 구도심 및 서울과의 접근성이 더욱 좋아질 전망이다. 그 외 인천지하철 1호선을 검단신도시까지 연장하는 계획도 마련한 것으로 알려졌다.
인천공항철도는 인천공항~청라~계약~김포공항으로 이어진다. 인천지하철 2호선은 서구 오류동~인천대공원 구간이다. 수인선은 동인천~송도~논현~안산~한대~수원까지 이며 오이도~연수간 11km는 2008년까지, 지하구간인 연수~인천간 9.5km는 2010년, 송도 신항~수인선간 항만전용철도는 2016년까지 단계별로 개통된다.

송도,영종,청라지구를 연결하게 될 도로망으로는 인천국제공항고속도로, 경인고속도로, 서울제2외곽순환고속도로 등이 있다. 이들 도로를 이용해 서울과의 접근성도 크게 좋아질 전망이여 인천대교가 완성되면 영종지구까지의 접근이 더욱 수월해진다.

◇ 2006년 하반기 인천지역 신규분양 받아볼까?

하반기 인천지역의 아파트 신규분양 공급물량은 총 19개 단지에서 1만 2,850가구가 예정되어 있다. 남동구, 연수구, 남구, 중구, 서구 등의 순으로 물량이 많은 편이다.
1천가구 이상 규모는 4개 사업장 정도로 남동구 고잔동 인천에코메트로, 연수구 동춘동 the#2차, 남구 주안동 한신休플러스2차, 중구 운남동 운남자이 등이 있다. 연수구 동춘동의 the#센트럴파크1 단지나 남동구 논현동 뜨란체 등도 규모가 제법 큰 편이고 입지도 나쁘지 않다.

◇ 송도신도시 the#센트럴파크1단지, 웰카운티 등 관심

우선 가장 관심이 높은 송도신도시에서는 8월에 the#센트럴파크1 (총 729가구) 단지가 8월에 분양할 예정이다. 3개 동, 47층 규모로 31~114평형대로 구성되어 있다. 센트럴파크가 단지 바로 앞에 위치해 쾌적한 환경이 보장되며 확 트인 개방감까지 느낄 수 있다. 차별화된 웨이브 외관이 특징으로 3개 동별로 차별화된 커뮤니티 공간과 분리된 상업시설 등이 보다 쾌적한 거주 공간을 제공한다.
그 외 웰카운티 총 500가구와 the#2차 총 1,400가구가 11월에 분양할 예정이다.

남동구 한화지구에서는 꿈에그린인천에코메트로 단지를 1차로, 오는 10월 3,000가구 분양할 예정이다. 한화지구는 한화의 공장터 72만 평이 주거단지로 조성되며, 주거용지가 30.7%, 공원용지 비율이 32.7%로 녹지공간이 풍부하다.

남구에서 하반기 예정된 분양단지는 재건축 사업장이다. 주안동 한신休플러스2차 총 1,509가구 중 250가구를 9월에 일반 분양한다. 인천 지하철 1호선 예술회관역과 인천터미널역, 제2경인고속도로 문학나들목 등이 차로 10분 거리다.
용현동 영남아파트를 재건축하는 금호어울림은 총 209가구 중 19가구를 8월에 일반에게 분양할 예정이다.

◇ 송도신도시 분양가, 평당 1,700만원 이상 예상

송도신도시 하반기 분양단지의 경우, 과연 평당분양가격이 어느 정도일까?
2005년 5월에 분양한 송도신도시 the#1stWorld 단지의 경우, 평당 최고 1,900만원 대까지 분양해 단지 전체 평균 분양가를 끌어올렸지만, 그럼에도 불구하고 높은 청약 경쟁률을 기록하면서 100% 분양 마감됐다. 지역 유사성 등의 측면을 고려할 때 하반기 예정된 송도신도시 신규 분양단지의 경우에도 비슷한 혹은 더 높은 수준의 분양가격이 예상된다. 사업 진행과정에서 추가 소요된 개발 비용을 비롯해 현재 주변 아파트 시세 및 최근의 분양가 상승률을 고려해 볼 때 평당 1,700~1,900만원 대 수준으로 다소 높을 것으로 예상된다.

한편 현재 인천 구도심과 송도신도시 기입주 아파트 간의 평당 매매가격은 두 배 이상 격차가 벌어져있다. 송도신도시 평균 평당 매매가는 1,251만원 수준으로 최고 1,600만원까지 형성되고 있다. 최저 1천만원 이하 단지는 찾을 수 가 없다. 프리미엄이 최고 5억 이상 올랐으며 분양가 대비 70~90%이상은 올랐다. 송도신도시는 아직 생활여건 및 기반시설이 부족하지만 국제도시 건설과 인천지하철 연장선 개발 호재 기대심리가 이미 반영된 상태다.
하지만 인천 전체적으로 아파트 매매가 수준을 분석해보면 평당 524만원 수준이다. 구별로는 송도신도시가 포함된 연수구가 평당 623만원이며 다음으로 중구는 601만원, 부평구는 560만원 수준으로 최근 입주한 새아파트들, 특히 송도신도시 등의 새아파트와 비교하면 평당가 차이가 크게 벌어져있다.

기존 단지와 새아파트 간의 가격 차이가 이처럼 크다 보니 투자자 및 실수요자들 모두 투자 결정이 쉽지 않은 상황이다. 기존 단지 시세나 최근의 상승률을 고려할 때 확실한 투자성이 보이지 않는다면 신규분양 가격이 상당히 부담이 되기 때문이다.
따라서, 확정된 투자성이나 차별화된 주거환경이 보장되는 곳에 선별 투자를 하는 것이 중요하다.

◇ 인천 투자, 장기 플랜과 지역 선별 중요하다

인천은 선별적으로 부동산 투자를 해야 한다. 각종 개발 호재로 관심을 모으고 있지만 인천 부동산시장은 양극화 현상이 심하기 때문이다. 구 도심과 송도신도시와의 가격 격차는 두 배 이상 벌어져 있는 상태. 그러므로 당장 눈에 띄는 호재 보다는 중장기적으로 발전 가능성, 잠재력이 높은 곳을 집중적으로 노려야 한다.

장기 투자목적으로 첨단 생활환경에서 거주를 하고자 한다면 경제자유구역 송도,청라,영종지구와 검단신도시 개발 지역을 중점적으로 살펴보는 게 유리하다.
이 중 송도신도시는 주거비율이 가장 높고, 인천공항 배후도시 역할과 규모 면에서는 영종지구가 으뜸이다. 청라지구는 관광레저형 도시라는 점이 눈에 띄고, 검단신도시가 접해있다. 검단신도시는 김포신도시와의 연계성도 높은 편이다.

하지만, 당장 생활하기에 편한 투자를 고려한다면, 기존시가지와의 연접성이 좋거나 지하철 등 교통 환경이 좋은 곳을 집중 공략해야 한다. 지하철 연장 사업이 있는 곳을 주로 살펴보도록 한다.

◇ 안정된 환경 마련까지 시간 소요, 자금계획 꼼꼼히 세워야 한다

지금까지 인천지역의 개발 현황과 신규분양 시장을 중심으로 장단기 투자성 등을 살펴봤다.
인천의 경우 다양한 개발 호재와 국제도시 등의 위상으로 관심이 뜨겁지만, 우려되는 점은 기반시설이 없는 맨 땅에 개발하는 것이므로 초기 생활편의시설 및 교통, 도로망이 갖춰지기 위해선 상당히 오랜 시간이 소요된다. 이에 따라 입주자들은 입주 초기 어느 정도의 생활불편을 감수해야 한다.
또한 10년 이상의 대규모 프로젝트 진행이므로 개발 계획이 각종 변수로 인해 수정되거나 지연될 수 있다. 현재 경제자유구역의 경우 외국인 외자유치 등에 다소 어려움을 겪고 있는 것처럼 말이다. 그러므로 각종 변수를 잘 고려해 자금 플랜 및 입주 계획을 세워야 할 것이다.